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房地产价格持续上涨危害多 应引起多方高度重视

http://house.sina.com.cn 2004年09月15日14:20 经济参考报

  王兰军/文

  近一段时间,中国人民银行发布了二季度货币政策执行报告,提出房地产市场价格可能进一步上涨。房地产再次成为人们关注的焦点。

  在国家投资宏观调控初见成效,全国固定资产投资增幅下降、价格回落之时,房屋
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销售价格却比去年同期明显上涨。二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%。

  房地产价格持续上涨危害众多,应引起高度重视。一是超出了居民的承受能力,影响到全面建设小康社会的步伐。国际经验认为,合理的收入房价比(一个家庭年收入与一套房屋的价格之比)为1比4至1比6。我国收入房价比1990年是13.12,2003年是8.42。北京2000——2003年的平均数为12.31,2003年为10.35。说明我国房价远超过国际公认的合理水平和我国居民的购房能力。房价持续上涨影响到人民的安居乐业。二是促成了开发商和个别人的暴富,拉大了收入差距。统计资料显示,随着房价飙升,近3年来上海房地产开发企业的自有资金利润率逐年上升,分别高达38.12%、86.36%和74.24%,是同期社会平均利润率的7到16倍。三是增加了我国金融风险。房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。一方面,80%左右的土地购置和房地产开发资金,都直接或间接地来自银行信贷,2003年我国房地产开发贷款余额扩大到6657.35亿元,是1998年的3.2倍。另一方面,2003年我国个人消费贷款增加了11353.58亿元,比1998年增长了26.64倍;个人消费贷款中,个人住房贷款的占比高达75%至97%。一旦房地产价格或土地价格发生波动,市场风险的最终承受者是国家银行。

  造成我国房屋售价上涨的原因,既有客观因素也有主观原因。客观因素,一是房屋造价(即建筑安装工程投资价格)上升。上半年建筑安装工程投资价格比去年同期上涨10.5%,涨幅比去年同期扩大8个百分点。二是房地产投资增幅回落。上半年全国累计完成房地产开发投资4924亿元,增幅比去年同期回落5.3个百分点。三是房地产开工、竣工面积增速下降。上半年全国累计新开工房屋面积2.8亿平方米,增幅比上年同期回落15.8个百分点;竣工面积9553万平方米,增幅回落24.8个百分点。主观原因:一是房地产开发商与个别媒体制造舆论。二是投资性、投机性住房需求拉动价格上升。温州、上海、杭州、广州相继出现的“炒房团”便是例证。三是国家房地产投资宏观调控取得了成效。严格土地管理使全国土地开发、购置面积增幅下降,上半年全国完成开发土地面积7920万平方米,比去年同期下降28.5个百分点;土地购置面积1.5亿平方米,下降51.9个百分点;收紧银根,商业银行严格控制豪华别墅及用于投资的购房贷款,使房地产开发商贷款首次下降,一定程度上影响到住房的供给。

  当前既要高度重视房地产市场存在问题的严重性,也要充分认识保持房地产市场健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。

  当前保证和促进房地产市场持续健康发展,必须加强宏观调控。

  首先要进一步明确房地产市场发展的指导思想。坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要;坚持深化改革,不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍。

  其次,要明确加强房地产市场宏观调控的目的和标准。既要促进房地产市场持续健康快速发展,又要保证大多数居民买得起、住得上,居住条件明显改善。

  第三,要控制过度投机需求,支持合理需要。需求旺盛是住房供不应求、价格上涨过快的主要因素。加强宏观调控,首先要打击过度的投机行为,要加大对违规、欺诈、投机炒作行为的查处和打击力度,整顿市场秩序,规范房地产企业、中介机构的行为;要利用和整合现有各种管理资源,加快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。

  第四,要调整房地产供给结构,保障有效供给。通过调整结构,增加住房的有效供应,最大限度地满足普通消费者和中低收入家庭的住房需求。

  第五,进一步改进房地产市场的监管。


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