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万科总经理作客新浪:做受尊重的住宅开发企业

http://house.sina.com.cn 2004年08月27日10:45 中国建设报·中国楼市

  近日,万科总经理郁亮作客新浪网房产频道,对万科的融资状况、企业业绩及将来的发展计划进行了介绍。

  据万科地产公布的今年中期业绩显示,截至6月30日,万科全国销售面积为41.6万平方米,营业收入及净利润分别为24.69亿元和3.15亿元,比去年同期增长12.70%和52.19%。盈利贡献比例最大的区域仍然是以深圳和上海公司为核心的珠三角及长三角区域。其未来十
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年的综合发展规划将于下月底进行公布,最新计划是下半年共推出新老楼盘26个,推盘面积合计约100万平方米。

  融资法宝:透明、稳健、专业

  万科上半年19.9亿元的可转债已通过证监会发审委的审核,可能会于第四季度作为股票发行;万科还发行了1.97亿元的“17英里”项目信托;与德国房地产投资银行就“中山万科城市风景花园项目”达成了贷款总额不超过3500万美元的合作协议。

  郁亮认为,目前中国房地产行业融资存在两个问题:一是渠道单一,即只有银行贷款;二是负债结构不合理,主要以短期负债为主,使公司经营安全存在隐患。万科去年开始解决融资的多元化问题,目前它的资金结构中,银行比重占24%、自有资金46%、外资5%,剩下是预收款之类的其他资金来源;而在负债结构方面,万科目前长期负债占整个负债的比重提高到24%,使公司运营更加合理。

  国内房地产企业融资要解决好三个问题:首先应该解决企业透明度问题。因为透明度是建立诚信合作的基础,国外金融提供者很关注投资风险,而风险问题就在于对投资对象的了解和掌握。

  二是公司是否稳健成长。国内房地产企业成长得特别快,但对投资者来说稳健才是大问题。万科上市12年来利润平均增长率28.5%,是留有余地的发展。万科财务档案里预留了政策调整的空间、市场变化的空间及犯错误后调整余地的空间。

  三是专业发展。专业地做一件事情,才有可能比别人做得好;专业不一定做得好,但通常会比别人更容易成功。

  不要热衷于融资本身

  郁亮认为,改变银行单一融资渠道,需要更多的金融工具。国内开发企业除银行贷款之外,在股票市场上的渠道都很少。如果有更多的金融工具,在满足发展商要求的同时也能满足投资者的需要,比如温州炒房团就反映出老百姓对投资的需求还没有满足,如果我们有很好的金融产品,他们完全可以投资金融产品,而不是去炒房地产。

  但他同时认为,开拓融资渠道不应该成为开发企业的主流方向。与其把太多精力放在融资渠道本身,还不如把精力更多地放在对资金运用能力的提高方面,这才有可能获得更多的资金支持并合理运用,否则获得的更多资金可能是灾难。

  他介绍说,万科进行海外融资的目的,不仅仅是拿到钱。在与海外机构合作时发现,原来万科的项目管理水平还比较低,或者说中国目前的房地产管理都处于粗放经营时代。房地产行业精细化管理方面还有很多空间,如果看不到这一条,去海外融资意义就不是很大。他说,外资在带来资金的同时,带来了新的要求和标准,这时我们才发现,不能陶醉于自己的成功,其实我们做的还很粗放。

  万科与德国银行的合作不仅是开辟了融资渠道,也学到了欧洲房地产专业银行对房地产融资的要求,万科将借鉴他们的要求提高自己的项目管理水平。

  战略“乾坤大挪移”

  郁亮直言,万科今后的投资重点将放在北京。他说,北京房地产市场是中国最重要的房地产市场之一,随着市场规范化和透明度的形成会有更好的表现。但他同时表示,目前北京万科的表现很不理想,不能达到公司的期望,需要改变。从未来的发展要求看,希望北京万科能在两年时间里达到集团的正常水平,并希望三年以后成为公司盈利增长最快的区域,为万科环渤海湾片区的建设提供堡垒作用。他表示,万科将在北京加大投资力度和管理资源的投入力度。如果北京有项目愿意合作的话,万科很愿意谈。

  而这一转变基于万科“3+X”的发展策略。据介绍,“3+X”即以深圳为中心的珠三角布局,以上海为中心的长三角布局,以京津为中心的环渤海地区,然后是成都、武汉等区域中心城市。做“3+X”模式有三个因素:第一,这三个地区占国土的3%左右,但是提供了GDP38%的贡献,而且估计这个比例还会上升;70%的商品住宅销售在这三个区域里,是中国最重要的住宅市场。第二,在一个区域内集约投资能充分发挥资源整合效率,比如万科在上海有足够支持公司在长三角区域设计的团队,而不是在每个地方都要有一个设计团队。第三,目前珠三角和长三角占集团利润80%的份额,接下来就是北京的开发了,而在未来,经济基数稍低的地区具备着迅速增长的空间,因此万科选定作为区域中心城市的成都、武汉等,就是那个“X”。

  他表示,万科在未来的十年仍然会继续专注于中国的住宅业务发展,不会涉及到其他业务。

  下一站目标:做个受尊重的企业

  时逢万科成立20周年之际,郁亮表示他们不会搞什么庆典,而是组织研讨会总经过去的得失。他认为这20年的路有几点非常值得总结:第一是万科专心做事情,这一点使得万科比别人有更大概率的成功;第二,万科一直规范透明,正因为他们缺乏搞关系的能力,拿的地都不太好,才锻炼了把地做好的能力;第三,万科一直很坚持、很专一地做一件事情。很多人不能顶住诱惑,放弃了自己设定的目标,而万科设定目标之后,能够不断地努力,所以它的成功有必然性。

  对于未来十年,郁亮说,万科主要的目标是要有质量的增长。第一个指标是占用资源的回报水平能否提升,包括两个方面:占用资本资源的回报程度,即为股东提供怎样的回报;另一方面是人力资源,即万科团队能否有更高的效率创造更好的业绩,能否将客户的忠诚程度提高。第二个指标是万科在住宅产品和服务的创新方面能走多远。

  他表示,万科不会和别人比规模,规模是否第一对万科来说不是最主要的,万科的目标是希望做一个受投资者欢迎、受员工欢迎、受社会尊敬的企业。他说,房地产行业受尊敬的程度不高,发展商是有责任的。社会尊敬度不高,使房地产商和消费者都付出了最大的成本。如果能带领一些志同道合的发展商提高受尊敬的程度,无论是消费者还是整个社会,都能够享受到交易成本降低的好处,这就是为什么万科把受社会尊敬看得很高的一个原因。


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