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莱曼兄弟连重权:我们为中国盘活不良资产(图)

http://house.sina.com.cn 2004年08月16日21:13 新浪房产

莱曼兄弟公司亚洲副总裁连重权

  8月15日由国际注册商业房地产投资师(CCIM)协会、《新地产》杂志、对外经贸大学国际房地产金融研究中心主办的“2004国际房地产金融论坛”在北京昆仑饭店开幕,来自国外投资基金,如摩根士丹利、莱曼兄弟、荷兰ING房地产、新加坡凯德置地集团及众多中国知名的首创置业、上海家易得、香港李颂熹集团、台湾倍升等房产开发企业参与了本次论坛。新浪房产作为协办单位全程直播本次论坛,以下为莱曼兄弟公司亚洲副总裁连重权题为“收购中国不良资产的成功案例”的演讲实录:

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  连重权:很高兴有这个机会来到北京,今天有这个机会跟大家认识很高兴。我现在跟大家解释一下,我们的雷曼兄弟投资不良资产的案例。很多人对雷曼兄弟不是那么的熟悉,因为在报纸、杂志上很多人讲莱曼兄弟有人写成莱特兄弟,有的人写流氓兄弟,我想说我们的雷曼兄弟是什么概念,我们成立于1850年,现在拥有1700名员工我们服务范围有证券、债券等,我们的总部在东京。

  在同行里,我们对房地产的投资的比重是比较高的,应该算是最高的,但是还是谦虚一点好。我们工作做的一些项目,包括房地产的投资项目,房地产公司举债、上市、IPO等等。另外我们也帮第二块房地产公司举债、借款,帮他们做证券化等等。第三块就是雷曼兄弟的合伙人,(见图)右面是我们的一个基金,到目前为止投入了16亿美元的房地产,在全世界上,现在正在筹第二笔资金,是20亿美元的基金。也有打算在中国筹集房地产基金,我们的客户包括企业法人、政府,以及不同的行业,包括酒店、还有信托基金等等。过去的三年之内,我们在房地产证券做大约360亿美元的证券,去年我们在房地产交易量达到了150亿美元的交易量,最大的一部分是资产抵押证券化,这个在中国还没有成立,刚才这位时总所讲的东西是一个雏形,将来房地产抵押证券化会慢慢在中国展开。

  我们也继续的做一些广告,在各种服务行业的不同类别我们保持领先地位,在过去2、3年我们对房地产进行的融资、交易,我们在同行里面排行第一,别的不敢说,至少在房地产我们是第一的。在亚洲,我们是有投资20亿美元的房地产,房地产里面包括很多是不良资产,不良债权等等,我们除了在日本、韩国,最近在中国大陆、香港、曼谷等等地方进行投资。我们在亚洲房地产有1100个员工作房地产投资进行努力。既然讲到房地产和不良资产,我们讲不良资产,在亚洲的不良资产之大,每次听了让我会觉得有点发抖,在每一个国家不良资产的比重会影响到银行体系的健康以及整个国家经济的所谓的安全系数,在日本,我现在人在日本住,但是每个星期会到中国来,在日本我们会听到日本经济的很大问题,它的很大比重都是不良资产,他达到了一兆两千亿,中国官方表示是5千亿不良资产,可能还有一些非官方的数字可能比这个要多。台湾、韩国、泰国都是比较少,但是以他们国家的人口比例也算是挺高的,其他的国家我们不用谈,从这儿我们可以看出,中国的不良资产一个非常大的市场,是急需解决的东西。

  我在介绍几个案例之前,我想先让各位了解我们在亚洲的一些国家所达成的一些比较重要的交易。包括待会儿会讲到左上角的华荣资产管理公司,我们收购了一批不良资产,在上面那块是韩国一些不良资产的一些合作的项目。待会儿跟各位介绍的是右边这两个黄色的两块,第一个是Woori—Finamcial Group Ltd,我们处置10兆韩元,100亿美元的不良资产,东京我们有一个不良资产的项目,收购后我们给他盘活,其他国家包括台湾,下面是印度尼西亚,左边是泰国不良资产,还有一个200亿美元为他们财政的政府单位为他们做融资,为他们解决一些金融界的问题。

  (见图)这是我的第一个案例。跟大家解释以下,很多人了解,不良资产收购是100块钱的东西有可能是10-15块钱买下来的,一般处置的方式有几种,一种是打包买回来,先买先卖,转一个很小的利差。第二,是买回来经过法律程序拍卖,把抵押的资产收回套现。第三种就是把不良资产再投资,把它盘活,把它从死变生。这就是我刚才说的的“三道菜”,一个是先买先卖;第二个,是稍微炒一炒,经过法律程序抵押债券再拿回来;第三个是活菜,我介绍活的东西怎么把一个项目救活。在中国我们的投资不良资产的历史也是最近两、三年的时间,所以有很多商业的秘密不便跟大家再次披露,但是我可以跟大家喝茶的时候可以讲一讲。

  既然讲到了不良资产,可以讲一下日本的案例。不良资产我们在1998年开始,投入不良资产,买了110多亿美元的不良资产,在这里面其中有一家公司叫私建,我们转换了他们的股份,买了他们的8家破烂酒店,我们建立了一个合资的酒店管理公司,我们成立了这个品牌叫Weekly Mansion Tokyo,在东京的人对这个品牌可能都有一些了解。接下来我们继续收购了10幢公寓,现在Weekly Mansion Tokyo是一个很响亮的品牌,我们把他发展成四、五星级的品牌。短短的6年时间,我们把不良资产养成我们今天管理50间酒店的一个集团。这个是一个日本的地铁的地图(见图)。我们从最右一边的地方,设置一个最北边的马场旁边,如果你们到东京的话,不妨来试试看。主导的产品是一个中常性的产品,平均居住是20天,这个是比较特别的一种定位,可以让大家看到像这样的楼,北京、上海到处都有,这是一个很简单的设备。前台、房间得是非常的简单,以干净为主,什么东西都没有,连洗衣服自己到地下室投币去洗,没有洗衣服的服务。

  像这样的地方,我们有一个“六本木”,这个是一个红灯区,而我们住在里面的红灯去的上班的应召的女郎,她们长得非常漂亮,她们到下午3点上班之前,她们会聚集在我们洗衣服的地方,这个是我们比较值得庆幸的地方,如果在3点钟的我们的男士需要见漂亮的女士的话,不用花钱,到我们酒店的洗衣房可以见到真正漂亮的应召女郎。这个酒店是一个不良资产的开始,我们给它做一个广告,弄了一个网页出来,弄一个中央的订房系统,通过网页订房。

  另外60%的客户还是法人客户的直销,法人订房。如果一些公司到日本进行调查的时候,他们会长期跟我们的订房住在我们的酒店。各位可以看到这是我们做的一些广告,可以看到2800页中间的广告,这个2800页的广告大约是每一天250元左右这个250元不是一天是一个星期,也等于说是一天大约是4000元的日币,像东京这么昂贵的地方能够有这么低的成本,之所以低是我们有一个很大的外包,每一个酒店就只有两个老夫妇,在里面看房,其他的都是自助,连看电视都是自助,电视要投币才可以看。我们公司的一些员工到我们的酒店住,我问他看电视吗?他们说没有看电视,因为看电视需要投钱。

  我们现在开始玩财务游戏了,我们在2002年的12月,我们把8家酒店先把它作为一个代管,把这个代管证券化、以9000多万美元把这个贷款证券化,给卖出去了,而且获得标准普尔AAA的评级,这个是我们在整个资本的结构里面总前面的一块,我们把以证券化卖出去。在2003年的6月的时候,我们把这8家酒店,在中间那一块,资本就是有限配股的资本我们也卖出去,等于说在这个资本的结构当中,我们只剩下最后一块,可以使我们获得回报。

  在去年11月的另外的9家也是我们酒店发行的票据,这个票据大约卖了8450万元,优先股中间那块也是1950万元卖出去。我们想把这个版块扩大到中国,而将来如果说在中国扩大到200、300家在东京有50、70家的话,我们这个版块可能拿出来做上市,最后变成我们一个退出的策略,如果在中国市场做成功的话,这是比较值得骄傲的案例,从6年前,破烂酒店到今天的一个版图,积极发展养大、茁壮这是一个案例。

  第二个案例,在韩国我们在2002年9月10号,做了一个在韩国历史上金融机构所投资的这个,我们有一个Woori金融控股公司,我们雷曼兄弟跟Woori控股公司设立合资公司买了面值10兆韩元(84亿美元)的不良资产的的债务。雷曼公司的投资会达到7.5亿美元。我们一起合作,在组织资产,另外我们成立资产公司,(见图)右边那面,我们是50:50,我们双方成立的不良资产管理公司的资产。资产管理公司当然涉及早一些资产费,一些比较好的空间,是一个资产达到一个比较好的回报的标准的话,等于是一个独立的资产管理公司。第三个,我们还跟他达成一个协议,我们虽然给了他这么多的钱,收购他的不良资产,但是整个集团的财务的状况还是比较拥挤的状况,所以我们帮他们发行可换债券,可转换债券的发行,我们同意将收购他可转换的债券大约是50%,所以这整个的一个结构,表示说我们是以一个合作的心情来收购不良资产的从这里合作,从资产公司组成资产管理公司,我们双方把资产的管理的技术都做得很好的交换,达成一个共同的平台。另外,对方的财务的举债的问题,我们也帮你们解决,等于说是一个一条龙的财务的一个安排。这是我们擅长做的,现在一般市场上是先买先卖,我不可否认在这个包括里面有不同的策略,但是我们最希望达到是一个比较多方多赢的一个策略,就是我们刚刚讲的把死的东西变活,跟卖方达到个合作的交易。

  在中国我们跟在座的一些朋友投资的不良资产108亿的面额收购下来,经过1年零8个月的风霜才得到审批的通过。

  下面,我讲到在上个月我们也买的2个资产包。(见图)有一些人觉得为什么我们要把中国的资产卖给国外的人,好象是在贱卖国有资产,好象是一个不好的行为。我想稍微给大家解释一下,第一我们现在中国的银行对不良资产有非常多,我们引外汇美金进来投资,帮中国的银行资金在把它盘活,资金在重生,如果没有资金外汇进来,它的不良资产也是死在那边,也可能是比较难的,有一个比较大的动作,能够处置它。因为,国有资产希望能够把国营的资产能够贱卖的没有,如果是外汇进来的话,理由比较充分,这是一个道理。

  第二个,像我们公司在国外处置不良资产大约有20年的经验,我不能说我们什么都不懂,我们还是可以跟国内卖方合作,做一个比较好的管理的制度。

  第三个,国内的银行以及资产管理公司,他们所面对的客户,那些不良资产的客户,也是当时他们借款给他们的客户,已经是一种血比水浓的关系,我们这个关系搞得很好,这些借款人,跟企业的关系搞得很好,当时是非常好的管理的单位,如果翻脸说要追债的话,在中国银行追债的职员可能会面子拉不下来,原来是很好的客户,你现在追债,而中国的不良企业也会使出很多的不同的种的批谣的方式来搞这个银行的贷款的职员。所以,没有一个贷款和追款的分开,而且我们进来只是做追款的动作,所以说我不认识他们是谁,反正我们就是要债权回来就对了,所以有这样得好处和道理。

  第四个,在投资很多的不良资产的投资,明明是一个有前景的投资,但是政府没有进行再融资、再投资,把这个企业盘活,政府把这个卖给我们,我们可以再进行投资进行盘活,这是我们可以发挥的地方。

  第五个,对于所谓的资产的管理人来说,我们所请的管理人员我们给一个很好的佣金的制度,来鼓励他来追款。一个资产的管理人可能管理的是20、30个企业;在国营的管理中心,他一个人管理上千的不同的资产,就向一年300多天,他要去跑这些企业,一天跑一个,他需要花3年的时间才能跑完,当然这个效益没有我们做得高。在另外一个方面,我们在国外有一些合作的伙伴,可以同我们国外的网络上,所谓的策略性的投资者带回来,可能报纸上有可能看到我们启动的资产某某的地方,做蜡像馆的,当然这个蜡像馆的处置还没有结果,但是我们有可能从英国带回来蜡像馆,做几个中国的蜡像馆,所以可能有这样一个东西存在。

  另外,在做不良资产,我想处置是一个方面,但是我觉得不处置有时候可以体现它的价值。比方说我们在南方的不良资产一大堆的公寓来的,非常破旧的,学生在那里搞得乱七八糟,一进去就像“猪窝”一样,我们一看上去觉得这个房子没有救的,但是没有想到过了一两年之后,这个地区在城市的边缘地区,没有想到过了几年有一些人要买这个资产,所以我们突然间把我们买回来的等了两年的时间的资产,以翻倍的价格跟这些投资者谈成了一些交易,有时候“等”也是一个策略。

  最后,我们在不良资产投资的时候,同时也投资了房地产,我们在今年3月份成交了一笔房地产的投资,具体在哪儿、跟谁还不能透露,但是有一些媒体报道我们说在上海投资一些房地产的项目,所以这些也是我的一个工作的范围之内,我想我这边的工作,除了不良资产的投资我想把50%的时间花在投资、选择好的合作的伙伴来投资房地产,刚才刘小姐也讲过一些外资怎么看国内的房地产,我觉得讲的非常的正确,完完全全是她讲得那个样子,我们要控制我们的风险,达到我们的回报。

  这个是一个资产的管理平台,我们在亚洲各地设置一个资产管理公司,在中国去年年底也设置一个资产管理公司,在北京、上海,为了我们一个不良资产以及我们收购的房地产进行服务。(见图)资产服务公司,我们在全亚洲总共管理着1700个资产,有93个不同的资产包,已经有很成熟的技术。在东京随时随地可以打开电脑,知道我们在全部亚洲的每一个资产的情况,每天的情况都有一个及时的汇报。像这的一个技术品我们已经成立,我们在成立之后,我们把它交给一个资产评估所来管理。

  接下来我想给大家讲一个消息,我想大家都听到了,信达资产管理公司在今年这两个月之前,收购了建设银行以及中国银行不良资产总面额达到2800亿人民币,这2800亿是一个惊人的数字,而信达表示它要在今年年底以及明年一年里面要处置这一些不良资产,要在一年之内或者一年多一点的处置2000多亿的不良资产,所以我这个海浪(见图),这个大浪已经来临了,这个会给很多的投资带来一个很大的机会,我了解了很多,现在听说以前的那些温州老,在全国少了一些投资,现在基本上处在一个“原地踏步”阶段,他们在寻找下一个投资的机会。我发现他们在面对不良资产的投资,已经开始对不同的资产管理投资做一个很密切的谈判。所以,我们雷曼兄弟也是在中国想寻找合适的有自信的合作的伙伴一起在不良资产的领域创造一份新的天地。今天很高兴有这个机会,希望有机会能跟大家学习,感谢大家!


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