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彩虹城逾期交房问题重重 交房规则由谁制定?

http://house.sina.com.cn 2004年08月16日14:42 新浪房产

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  在2004年8月1日,与开发商代表,彩虹城销售总监张丽对话后,张总答应的答复在对话4天后才迟迟交到业主手中。但是令业主们伤心的是,开发商东和嘉业并没有回答业主们提出的主要问题,而且在落款处是“彩虹城”而不是“东和嘉业”同时也没有加盖公章。第一次对话开发商答应给付的资料又以各种理由拒绝提供。

  对于开发商不诚意解决问题的态度,业主们表示非常愤怒,并递交了开发商第二封 信函,于2004年8月7日与开发商二度进行了对话。虽然这次对话安排在有空调的会议室,也给业主提供了矿泉水。但是令人遗憾的是,开发商依然是强硬的态度,合同解释不通推向法规,法规解释不通推向业内常规做法,业内常规做法解释不通推向市政相关部门,一句找相关部门去解释,似乎就把所有问题解决了。对于业主提出的问题,似乎不是问题,是正常存在的现象。交房就成了开发商单方面制定的游戏规则。

  合同中注明的电、水并未达到入住使用条件,开发商否认逾期交房。

  根据业主与开发商签订的《商品房买卖合同》,在附件三中明确标明:“小区双路供电”,在交房条件中也已经同时注明:“用电在交房时达到使用条件。”而目前使用的是临时用电,并未达到合同约定的条件与标准。同时,根据相关规定,消防、电梯必须使用双路供电,也就是说临时电的情况下,消防和电梯是不符合使用条件的。基于此前提,业主们有理由认为开发商已经构成“逾期交房”的事实。开发商矢口否认,认为电已经达到了使用条件。并一再强调保证小区正常用电,而目前已经入住的业主则反映一天要停不少次电。那么在业主入住后如何保证正常的供电?开发商口头答应的条件是否又能执行?,曾经做过的承诺没有兑现,已经让业主失去了信任。

  除此之外,在合同附件三明确说明小区供水为市政供水以及24小时市政热水。在交房条件中又明确规定交房时供水达到使用条件。供水包括普通的洗漱、饮用用水、24小时市政热水。而事实上目前只有第一项用水是达到使用条件的。第二项并未达到使用条件。开发商虽然解释说市政热水管线还未铺设到小区,那么既然没有做到,为什么又作为合同的交房条件呢?!因此,开发商已经存在逾期交房的事实。而且在业主入住之时不能享受到24小时的市政热水,只能自家再安装热水器,开发商为此拒绝作出补偿。

  收费,就算违法也要坚持

  根据北京市国土资源和房屋管理局曾发文(京国土房管物字(2001)1170号),明确规定开发商、或者开发商委托物业公司、中介公司不能代收公共维修基金以及契税,更不能以此为交房的条件。但开发商一再坚持以收取公共维修基金和契税为交房条件。当有业主指出这是违法行为时。张总说“就算违法也要坚持”。这让在场的业主无法相信开发商可以到这种不尊重法律法规的地步。

  业主提出由开发商交付钥匙的条件,开发商答应只要和开发商签定协议,在当天必须交纳物业费和供暖费,房屋钥匙可以由开发商交付?这是小孩子都能明白的换汤不换药的做法。而当业主表示交付公共维修基金和契税可以以这种方式交纳,与开发商签署协议,在办理产权证时交付开发商,却遭到了强硬的拒绝。业主就是不明白了,道理是一样的,为什么这样就行不通?

  装修管理费没有相关部门审批,只给业主收据,收费多少由物业公司制定?!

  虽然建设部110号文指出可以收管理费,但在地方政府未出台相应实施细则、相关部门未明确审批的情况下,开发商擅自制定收费标准属于违法行为。每一户业主入住时都需要交纳一年的物业管理费,3000元的装修押金, 3元/?的装修管理费用,以及20元/自然间的垃圾清运费,显然这些费用都存在重复。

  在开发商不正规的回复中对物业管理费用收取的理由是“制止违章施工,制止对公共部位的破坏”。制止对公共部位的破坏是物业公司的责任,应该包含在交纳的一年物业管理费当中,而且业主已经在装修前缴纳了“装修押金”,那一户出现了这样的问题可以直接从押金中扣除。

  回复中还提到收取装修管理费的另一个原因是 “保安、保洁对装修的管理及服务(指在装修施工期间工作量的超常付出)”,认为在装修期间的保安保洁也应该另行收费。也就是说在交纳物业费所享受的保安、保洁等项目,物业工作人员增加了工作量,而且还属于超长。业主不理解的是彩虹城一期79000平米销售面积所带来的237000元费用如何分配?分配到了那个具体的工作?这些工作平时的工作量是多少?哪些属于份内工作?哪些属于超长工作?为什么要进行这些超长工作?是必须超常还是认人为超长?这些超常工作量所耗费的人力成本是多少?装修期间的工作量是多少等等问题,开发商和物业都无法提供说明。

  最令人费解的理由是,要对装修资料进行存档。这就更怪了,存档需要花多少的预算呢?而且细心的业主发现开发商根本没有北京市发改委的审批,而且给业主开具的也只是收据。另外,北京市发展与改革委员会(即原北京市物件局),也明确表态在新的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》没有正式颁布实施以前,不会对任何开发商的价格进行核定。也就是说开发商收取的装修管理费本质上就属于乱收费。

  公摊问题明显违反了国家测绘规范,开发商拒绝认错

  从实测表中,业主发现公摊中出现了几处明显的错误。张总就明确说“我们严格遵守国家测绘规范,有问题到丰台测绘队咨询。”将皮球踢向了丰台测绘队。事实上测绘队只对开发商提供的功能间进行符合国家测绘规范的测绘。测绘队的客户是东和嘉业而不是彩虹城的业主。

  根据测绘技术规范,谁受益谁分摊的原则。物业公司管理的是小区内的住宅、会所、地下车库以及商铺。也就是说这些区域必须分摊物业管理用房。而在测绘报告中却发现地下车库没有分摊物业管理用房的迹象,而开发商也拒绝解释。

  另外彩虹城1-5#楼地下自行车库、地下车库、会所应该分摊强电室等共用设备之设备间面积。而在测绘报告中没有分摊。业主质疑这些空间的电又从哪里来呢?自留面积为开发企业用房,应该分摊公用建筑面积,而在实测报告中却只分摊了一部分,而且分摊部位并没有明确表示。

  除此之外,1#、2#楼垃圾间为未封闭空间,根据测绘规范,未封闭空间计算一半的面积。因此垃圾间应该只分摊一半的面积。而根据实测表,分摊了全部的面积。

  面对如此明显的错误,开发商拒绝承认测绘错误,并拒绝向业主作出解释。在业主咨询了北京市勘察测绘所,所里工作人员表示开发商有义务和责任向业主解释公共空间分摊的细则。那么对于张总把皮球踢向丰台测绘队的做法明显属于不负责任的行为。

  交房应该是开发商向业主交付房屋,交付小区。这种行为应该是双方交和接平等的行为,业主不明白的是,这种平等的行为应该是基于国家的政策法规,而现在面对业主提出的种种质疑,彩虹城开发商东和嘉业采取的是漠视的态度。游戏规则是开发商和物业制定,业主你要么按游戏规则收房,要么退房。这种蛮横的态度让业主无法接受。那么对于业主弱势群体,可以保护他们的唯有法律法规了,参加集体收房的业主表示,必要的时候会以法律来保护自己的权益。


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