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郁亮:中国发展商透明度不高妨碍境外融资(三)

http://house.sina.com.cn 2004年08月09日19:53 新浪房产

图为万科企业股份有限公司总经理郁亮在新浪嘉宾聊天室拍照留念

  万科每年都会把40%的利润分配给股东

  新浪房产:2003年万科的股票A股是上涨和27.6%,深圳A股上升18.5%,投资者从万科获得了多少回报?

  郁亮:获得的回报一方面是股票的表现,再一个是分红派息,万科每年都会把40%左右的利润分配给股东,我们也有很多长期投资者。更重要的是,万科在制定再融资策略的时候,我们会充分考虑股东的利益,比如说再融资政策中有一条规定,我们希望将再融资股本规模扩大的时候带来的利润摊薄影响占到最低,另外经营管理核心从规模到效益,万科绝不会是不惜一切代价去拿地,这是对股东利益的漠视,我们会以效益为核心展开我们的合作,这是我们为股东做的,也是股东应该得到的。

  网友:您住的房子是万科的吗?

  郁亮: 我住的房子不是万科的,但是我现在有了一套万科的房子,因为我孩子读书的问题,万科确实有一个很无奈的现象,就是我们在很多好的地点并没有项目,比如说在北京,发展了十年,只开发到了五环边上,很多人都称万科是郊外发展商,这有万科项目发展不利的原因,也有整个市场的限制。所以我希望,我们能够提供更多的产品。但是我们很高兴地看到,越来越多万科的人住进了万科自己的住宅,这个比例已经变得非常高了,这是一个希望。

  网友:请问郁总,据媒体报道,万科今年全国32个项目启动,是否说明万科现在钱紧?

  郁亮:这是安排的结果,在6月30日的时候,万科手里有18.5亿现金,这对大多数发展商来说是不可想象的,而且在第四季度还会发行19.9亿的可转换债券,资金总量来说我还是很骄傲的。

  上个月我们通过发审会的批准,可以发行19.9亿的转债,这笔转债用地产住宅业的开发,对资本的壮大起到了非常重要的意义。目前我们银行的资金占整个资金来源的24%左右,目前我们发现有很多项目机会等着我们,这是我们感到高兴的事情,万科每次都能踩到很好的点,而且每次很幸运,这反映了我们一贯的眼光和努力。这是我们第二次发转债,我们已经发过一次了,上次15亿已经全部转为股票了,这要感谢投资者的支持,万科的成长性使他愿意转为股票,这样为万科的第二次发展创造了条件。更让我们感动的事,在19.9亿转债的时候,超过80%的股东支持我们,很多上市公司这样做的时候,通常遭到股东的抵制,他们认为这是在圈钱,万科这么多年良好的成长性,使得投资者觉得万科拿了钱以后会有更好的发展机会,都投票支持我们,使得我们的转债在股东大会上顺利通过,而且顺利通过发行审核委员会的审核批准,就等着一个审核发行的具体安排。

  网友:万科的成功有偶然或者必然性吗?

  郁亮:我觉得,万科的成功是有偶然性的,但是有它的必然性。举例来说,我本人90年加入万科,当时的万科只有五千多万净资产,一千三百万的利润,而到今年中期的时候可以看到,我们净资产56亿,半年的利润就超过3个亿,万科为什么能成长?万科一直是一个有理想的企业,有理想的企业才有可能成功。第二,万科一直很坚持,很专一地做一件事情。很多人不能顶住诱惑,放弃了自己设定的目标,而万科设定目标之后,能够不断地努力,所以我相信它的成功有它的必然性。当然每次成功都有一定的偶然性,但是我想,必然性的因素应该是可以探讨的。

  网友:万科公司要制定怎样的计划才能走远?

  郁亮:我们正在总结过去二十年所走的路,有几点我觉得是非常值得总结的,第一各是万科专心做事情,这一点使得万科比别人有更大概率成功,但是这一点难的是能不能坚持的问题。第二,万科一直规范透明,这一点也是很重要的,在过去依靠关系取胜的时候,万科拿的地都不太好,因为我们确实没有这样关系的能力,但是正因为我们缺乏搞关系的能力,拿的地都不太好,锻炼了我们把地做好的能力。有时候说,置之死地而余后生嘛,锻炼了团队的能力,所以任何东西都是正反两个方面的,万科在规范透明运作方面,万科过去十几年的成功,说明我们在赌一个局面,赌中国房地产行业是否会像今天这样规范,如果不是的话,我们就失败了。但是今天看来,我们是走对了。

  网友:万科员工的流失率偏高,这是为什么?

  郁亮: 这是过去的情况,2000年以来,万科在这方面不断的改善,目前员工的流动率,有一半是认为他不适合公司的发展让他主动离职,有一部分是他离开的,这是很正常的比例。流失出去的员工有很多都愿意回来加入我们万科。

  新浪房产:对这些流失的员工,如果再回到万科,万科怎么对待?

  郁亮:万科持开放的态度,只要他回来对万科的发展有利,就欢迎他回来。

  新浪房产:各位网友,今天聊天的时间已经到了,感谢各位网友参与到我们的嘉宾聊天室,谢谢。 (本期节目主持 王维波)

  郁亮:中国发展商透明度不高妨碍境外融资实录(一)

  郁亮:中国发展商透明度不高妨碍境外融资实录(二)


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