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郁亮:中国发展商透明度不高妨碍境外融资(图)

http://house.sina.com.cn 2004年08月09日19:32 新浪房产

图为万科企业股份有限公司总经理郁亮

  随着土地制度改革的深入,以及信贷政策的收缩,房地产行业的大整合、大洗牌已经拉开帷幕。值此关键性时刻,如何实现融资渠道的多元化,进而合理控制财务成本,并将财务风险降到最低,已经成了开发商最性命悠关的问题。8月9日,万科企业股份有限公司总经理郁亮作客新浪聊天室,就“国内地产境外融资路有多远”阐述了独特的观点。以下为本次聊天实录:

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  大家好!

  新浪房产:各位网友大家下午好!今天我们聊天的话题是——国内地产境外融资路有多远。 那么,今天我们请到的嘉宾是万科企业股份有限公司总经理郁亮欢迎您的到来。

  郁亮:我是郁亮,万科公司的总经理,很高兴在这里跟新浪网友见面,就房地产问题进行探讨,我会认真回答各位的提问。

  部分开发商国内融资都做不到 更谈不上海外融资

  新浪房产:郁总,除了资本市场外,境外融资和信托能否成为万科非银行融资的主要方式?在国家对房地产业收缩信贷的宏观调控背景下,万科集团近日成功融资近5亿元,能不能谈谈这个事件的相关背景及其影响力。

  郁亮:之前,房地产是靠关系取胜的年代,有关系就能拿到地,前几年做业绩推介的时候,很多境外资金就问你们和当地政府的关系如何,现在问你融资渠道如何,这是一个转变,金融对房地产的影响变得非常大。万科从去年开始就谋划融资的多元化问题,目前中国房地产行业关于金融这一块主要有两个问题,一个是渠道单一,主要是靠银行,第二是负债结构不合理,主要是短期负债为主,整个公司经营来说是不安全的,所以我们从这两个方面做努力。第一是融资的多元化问题,万科目前为止信托、境外融资都在运用,资本市场我们也在运用。目前为止,万科的资金结构里面,我们银行的比重是24%,46%来自自有资金,5%是外资,其他的是其他资金来源,包括预收款之类的,这样我们显得多元化了。

  负债结构方面,今年6月底的时候,我们的长期负债占整个负债的比重提高到24%,行业里也是比较高的,改变了短期负债为主的结构,使得公司运营更加合理。

  新浪房产:国外资金普遍渴望投资中国的房地产,但是对风险又感到难以把握大的背景,万科的规模、品牌和既往业绩,对促成此次融资合作起到什么样的作用?

  郁亮:万科做了几次融资以后,很多发展商都问我们,融资方应该去做的问题。首先第一个是透明度问题,中国发展商透明度不高,是会妨碍融资的,海外融资,没有透明度的话,国内融资都做不到,更谈不上海外融资的问题。很多发展商国内的融资渠道都打不通,去打境外融资渠道是白费工夫,透明度是建立诚信合作的基础。对于国外的金融提供者来说很关注的是风险问题,风险问题就是对你的了解和掌握,透明度是第一位的。

  第二是这个公司是否稳健成长,中国企业往往说我们成长得特别快,对银行来说,快是不是稳健是很大的问题,如果你快了,不够稳健的话,别人也不敢来支持你的。万科过去20年的发展,我们上市12年来,万科平均的收入增长率,利润增长率28.5%,我们是留有余地的发展,我们财务档案里预留了政策调整的空间,因为中国的政策经常变化,一定要预留政策调整的空间,第二是预留市场变化的空间,第三要预留你犯错误的调整余地的空间。一个企业的成长不可能犯错误,要允许他犯错误,但是你要改过来,犯错误的时候必须要有代价,所以发展过程中要留有让你改正错误的余地。

  第三是专业发展,专业做一件事情才有可能比别人做得好,成功的希望比别人更大一点。专业不一定做得好,但是通常比别人更容易成功一点。如果再透明、稳健、专注这三方面做得好的话,才能获得投资者对你的投资支持。万科的品牌、万科的业绩当然很重要,在吸引投资方面很重要,一般国外机构进入国内房地产市场的话都会跟我们联系,但是是否足以让他支持你呢?还是取决于前面说的透明、稳健和专业,这是万科在融资方面的很重要的三条。

  新浪房产:房地产行业,能否像其他行业那样成功地引进外资,不仅取决于自身的努力和市场的逐渐成熟,也许与政策的松动和金融改革的继续深入,尤其是人民币可兑换性方面,政策的空间有多大,境外融资的空间就有多大,而且这次融资的背景是否与国家的政策紧缩有关?

  郁亮:我不是很同意这个说法,政策放宽了,对外融资就容易了,但是不能说政策空间有多大,我们境外融资就有多大,同样受到外汇管制,并不是说房地产有额外的管制,房地产早就开放了,不是现在才开放的,所以并不是政策空间要放多大的问题,而是企业做了准备的方面你准备透明运作了?你决定把所有的缺点告诉大家了吗?你是否留有余地的发展了呢?稳定成长了呢?第三是你是否专心做事情?主要是我们企业自身做好准备了没有,这一点可能是更关键的问题。

  新浪房产:万科将来在融资过程当中,是否还是银行贷款为主?

  郁亮:银行对于房地产行业来说,我相信一定是主渠道,我们谈多元化融资渠道的时候,其实我们是在银行融资为主的前提下适当多元化。只要有一个判断,我们的按揭是银行提供的,在有银行按揭的情况下,房地产融资渠道主要是来自银行,这是不会改变的。是不是有多种融资,我们确实有这样的打算,我们希望通过各种各样的融资工具和渠道,降低或者改变银行单一融资渠道这个局面。

  新浪房产:房地产作为中国正在快速发展的新兴产业,短短不到20年的时间,几经波折,现在发展成为推动国民经济直接发展的直接动因之一,过快的增长必然会出现虚假供求泡沫旺盛的现象,您怎么看?

  郁亮: 我们的宏观调控非常及时,不是对价格进行调整,而是对市场结构进行调整。我们可以看到,今年以来,房地产的供应方面明显下降了,无论是新开工面积、土地的购置,都下降了,从这个意义上讲,宏观调控是出现成效了。对需求方面,上半年的需求虽然有所影响,但是整个需求还是比较旺盛的局面,房地产派发面积增长28%,房地产的销售金额有4%的增长,整个的供需状况,去除掉一些泡沫成分以后,房地产市场的表现是更加理性了。但是我们相信,房地产市场未来会有非常好的前景,首先一个基本的判断是,任何一个国家房地产的发展从来不能脱离宏观经济大势,伴随着宏观经济的稳步发展,房地产行业一定是一个发展机会,如果宏观经济出现波动,必然会影响到房地产的发展。中国经济宏观调控,一个稳定增长是可预期的,所以中国房地产行业大的背景是没有问题的。

  第二是城市化问题,中国过去十年,我们的城市化水平每年一个百分点的速度在增长,这也是支持住宅发展的一个很重要的动力。第三从人口结构上看,目前我们国家的人口结构中,30到39岁的年龄段有2.5亿人口,按40%城市化比例计算,也就是说有1亿人,这部分人是目前购房的主力。第二个年龄段是目前10岁到19岁的人口,过十年以后,他们也是购房的主力,有1亿人进入了购房阶段。再下一步,目前我们国家80%的居民有了自己的住宅,这个比例是非常高的,但是我们看到,改善需求的动力非常大,很多人拥有第一套房子,但是随着年龄的增长、家庭结构的改变,收入增多,他想再买一套房子符合现在的需求,这种需求会加大。所以从这几个方面来看,我们觉得房地产行业在未来二十年左右的时间,前景都是非常大的。我们当然可以从宏观角度来看,在美国,房地产对GDP的贡献来看,其实是远大于我们国家的目前状况的。作为拉动内需来看,房地产仍然是拉动内需的一个有效的渠道。(本期节目主持 王维波)

  郁亮:中国发展商透明度不高妨碍境外融资实录(二)

  郁亮:中国发展商透明度不高妨碍境外融资实录(三)


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