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北京下半年房地产整体看好 但要警惕结构性问题

http://house.sina.com.cn 2004年07月21日21:31 新浪房产

  思源顾问供新浪房产专稿

  上半年回顾:在一片政策调控声中意外蓬勃

  大家对于北京上半年的楼市销售火爆普遍感到“意外”,因为从去年开始政府意在控制房地产发展势头的各种政策法规不断出台。其实只要略微细想一下就不会有这种错觉:
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这些调控政策针对的主要是开发商的拿地环节以及提高进入门槛、控制预售等等,而目前旺销的楼盘大部分都是在之前一、两年内开发并拿到各种销售证件的。至于受银行按揭贷款新政策影响的所谓“豪宅”也仅仅局限于别墅类的楼盘,而这一部分买家恰恰是最少使用按揭方式的消费阶层。

  总结上半年北京房地产住宅市场,几个主要方面值得我们关注:

  一、 京城西部首次成为市场热销的主力

  西部楼市这几年一直是处于“不温不火”的状态,而从去年下半年开始,尤其是今年上半年却出现了异常火爆的旺销形势:观澜国际花园的大户型单位卖得一套不剩,并出现了单月销售额突破8000万的纪录;紫金长安、汤泉艺墅期房销售畅旺,而位处西直门的熙府桃园则在内部认购阶段,所有的推出单位均被抢购一空。

  西部是北京最纯粹的居住市场,其楼市升温虽然有央房上市的因素,但确实反映了居住消费基本面的需求增长,这对于北京的房地产市场来说无疑是最大的利好。

  二、 高端住宅呈现很高的需求增长

  前两年,凡是单套面积超过200平米的都可以称之为“豪宅”,而且主要集中在京城CBD中心区以及燕莎商圈。然而,目前这类高端住宅在市场上已经普遍叫好又叫卖。在亚奥核心区的润枫德尚的四居精装单位,单套售价全部在200万以上,在距入伙尚有几个月的现在已经全部售罄,这在当初策划的时候是完全没有预计到的;在西部昆玉河边的观澜国际花园,两百多平米价格在200万左右的大户型单位也是最抢手、最先售罄的;同样在西部,四环以外的汤泉艺墅一期推出的大户型非常畅销,其单套售价有些已经达到250万以上。

  再往前追溯到去年下半年望京地区的CLASS以及今年上半年以来棕榈泉国际、阳光上东等高端住宅项目不俗的销售形势,我们可以判断北京楼市高端住宅的黄金期已然到来。

  三、 北京的房地产价格实际是在稳中提升

  政府编制并发布的城市房价指数,将郊区新开发的大量楼盘的价格与城区楼盘的价格混在一起统计平均值,没有客观反映北京房产的真实情况,因此出现了消费者一边看报道楼价在跌一边看着身边想买的楼盘越来越贵的现象。

  如果我们选择一些特定的区域进行这几年历史数据的纵向比较,就不难发现北京楼价实际上在稳步上扬。在西部我们可以比较世纪城的一期到三期,比较天鸿的曙光花园到观澜国际,在亚奥地区可以比较从天创世缘到润枫德尚等等。根据我们市场研究部门的统计(去除了一些标价太高但销售不好的楼盘),今年上半年各个区域的表现不很平均,但基本上都有3~8%的价格增长。

  四、 投资或投机性置业仍然没有成为北京楼市的主力

  虽然上半年楼市火爆,但是投资性或者投机性购买并没有抬头。这方面我们可以通过CBD的投资性楼盘以及机场附近别墅项目的销售情况的不尽理想得到印证。而今年上半年西部楼盘在楼市旺销中担纲主角,从另一个侧面反映了这个事实。

  五、 别墅类产品是整体热销市场中比较冷静的部分

  从去年下半年开始,别墅项目不断推出,在市场上形成了很大的声势,尤其是对于“小独栋”来说,可谓风光无限。也许是因为供应量迅速放大的原因,反正大部分的别墅项目并没有出现预期的供需两旺的局面,有些项目的销售还遭遇到了不小的困难。因此,总体来说别墅市场在上半年属于“雷声大雨点小”,是楼市热销中相对冷静的部分。

  下半年展望:持续向好,但要注意结构性问题

  没有任何迹象显示北京上半年楼市的旺销态势会放缓甚或出现逆转,销售的总体形势应该会持续向好。

  一、 调控政策不会对北京下半年的楼市产生直接的影响

  虽然调控的政策还在不断地发布,但是中央高层“宏观调控初见成效”等话语也已经时有耳闻。所有旨在规范开发商土地资源的获取以及降低开发商银行贷款的负债率的调控政策,对于在今后的一、两年后供应市场的楼盘必然会产生一些促使价格上扬的因素,但是对于今年下半年在售的大部分楼盘依然不会产生直接的影响。如果考虑银行按揭政策的因素,那么只是会对于上半年本来表现就比较一般的别墅市场,以及火过一阵子的小独栋会形成不利的影响。

  二、 北京楼市不会步上海后尘下跌,但也不会出现急剧上升的态势

  “北京的楼价会不会跟随上海的市场而下跌?”这是近来最多人问我的问题。回答这个问题的前提是必须了解并分析、研究京沪两地的楼市、消费者及其置业行为的差异性。

  如果说上海楼市是“全民投资”可能有些夸张,但是投资性、投机性购买占有极高的比例却是不争的事实,即使是完全自用型购买也一定带有较高的升值预期。投资与投机性房地产市场依赖于活跃的、高回报的租赁市场以及同样是活跃的并且是巨量的二手房市场,而这两条上海都具备了。上海一手市场与二手市场的成交量比例基本上一比一的关系,上海楼市这两年楼价的突飞猛进就是得益于这两个方面的支持。但所谓“成也萧何败也萧何”,正是租金水平的持续下跌并在二手市场首先反应出来,并最终导致楼市的价格下跌。

  一年多前有一次我在上海与朋友聚会,一桌近十个人全部都买了新房,而且都是差不多在半年左右之后入伙,这就意味着半年后或是他们的新房或是现在的住房会进入租赁市场或二手市场,这就是巨大“泡沫”的形成,这种集中成倍放大供应量必然会导致租金的下跌以及二手市场的价格上升受阻。其实,从去年上半年开始上海楼市的租金水平已经开始一路下跌,但是楼价却在持续上扬并且近乎“疯狂”。这就是滞后效应,而楼价最终下跌只不过是时间问题。而且你可以认为从租金水平开始下跌的时候起,上海楼价涨上去的部分都是“泡沫”,因此我个人认为这波下跌的行情现在仅仅是个开端。

  然而在北京的情况则完全不同。如果你现在与北京的一桌人吃饭谈起住宅市场,通常的情况是有三分之一或以上的人会告诉你他想买房但苦于找不到合适的好房子,但是基本上不会有人告诉你他想在北京买房投资获利,甚至大家对北京房产在近几年内基本没有明显的升值预期。北京楼市中的投资性购买占很小的比例,而投机性购买则几乎没有,加上远没有形成气候的二手房市场,因此北京的楼市“泡沫”很小,而且是局部的、结构性的。所以,我认为北京楼价没有可能受上海楼市的“拖累”而出现下跌的情况。

  另外一种观点则认为北京楼市上半年的火爆是相对上海楼市这几年形势的一种“补涨”,而且楼价下半年会出现大幅度提升。我认为这种情况也不会出现,理由就是北京住宅市场缺乏投资性或投机性购买,没有租金水平上扬的支持以及活跃、巨量的二手房市场运作的支撑。

  对于北京下半年楼价上涨持乐观态度的人提出的另一个论据是,中央政策对于土地的控制和提高开发商实力门槛会导致楼盘供应量的减少,供求关系的变化将促使价格上升。而我认为如果有这种效应,能够影响市场最早也要一年以后,另一方面我相信在8月31日之前会有一批项目(据说有两千个项目在申报中)突击完成报批,并在今后一、两年内巨量供应市场。

  关于北京下半年的楼价,预测应该会有3~5%的增长。关于官方的楼价统计现在已经开始变成上升的数据,这是比较接近真实情况的,因为通过两三年的时间,目前北京城区与郊区楼盘的量已经基本形成一个相对稳定的比例。倒是要注意另外一个情况,由于郊区楼价的基数较低,在楼价整体上扬的情况下上升比例会较大,下半年以及明年官方发布的整体楼价上升比率可能因此会被高估。

  三、 高端住宅的黄金期催生城区边缘低密度精品社区

  如果要预测下半年楼市的销售情况,我依然最看好需求比较大、而目前市场供应相对不足的高端住宅市场。而我们对这部分市场需求的描述是:第一居所,以四居户型为主,面积在200至250平米之间,南北通透的板楼形式,平层或错跃结合的“空中House”,位置以西四环附近,北四环到五环之间,东北以及东四环附近,并且以靠近机场路、京承路等辐射性高速路的位置为最佳。

  从上半年的销售数据的分析中我们可以看到,北京中产阶层的消费力已经成熟并且在迅速增长。我预计在西四环附近、东北四环、东四环到五环之间将将推出一些叠拼或者联排的Townhouse楼盘,并且会大受欢迎。其实,西边郦城的Townhouse说了有几年了,它的西边还有一个据说叫“檀香山”的Townhouse项目,就是迟迟没有动起来,反而让汤泉艺墅抢得了先机,叠拼就是其一期最热销的单位。高端住宅最被看好的位置是西部地区,其次是东北四、五环之间。南边的黄村虽然由华润置地苦心经营得有了起色,现在又有顺驰领海的高调搅局,但是要获得北京高端住宅用户的认可却尚需时日。亦庄是这几年北京建设高端住宅最成功的区域,但由于其作为第一居所的许多先天不足,加上开发区管委会的指导思想和发展定位的关系,使得亦庄不可能成为北京高端住宅下一步的热点区域。

  四、 小独栋风光难再:需要注意的一些发展中陷阱

  从去年下半年开始,北京楼市火爆的主力是高端住宅市场,但是最有问题和隐忧的也是这部分以及更高层面的别墅市场。

  去年之所以可以称为“别墅年”,很大程度上得益于小独栋的面市形成的轰动效应,而实际上大部分的别墅项目的销售情况并不尽如人意。近来找我们讨论别墅项目的发展商特别多,看来别墅市场会再次形成一个入市高潮。这些别墅项目的预期都是因为小独栋热销给大家带来的别墅市场整体看好的错觉,另外则是干脆冲着小独栋的市场而来的。

  而我个人的观点,小独栋市场的大好形势将难以为继。小独栋的成功之处在于有效地降低了别墅的门槛,扩大了别墅市场面,让中产阶层“圆了别墅梦”。但是,从现在旺销的小独栋项目的购买者来分析,许多都是著名演员之类的中产阶层里的自由职业者,或者说是相对“有闲”阶层。小独栋的总价让中产阶层在经济实力上完全成为可能的购买者,但是小独栋的居住模式主要是“5+2”的周末、假期方式,这需要消费客群有足够的假日时间。然而,相对于上面的资本阶层和下面广大的白领阶层,中国的中产阶层是“时间方面最贫困的人”,大部分人连周末都需要工作应酬;中产阶层的孩子们都正处于教育的关键阶段,远离城区与需要大量的课外教育形成矛盾;另外,由于资产总额的局限,中产阶层一方面要每月花费大量的资金“养着”没有时间去享用的郊外物业,同时又因此影响了他们在城区的生活品质。所以,我认为对于目前中国中产阶层来说,别墅仅仅是梦想,并不是他们的真实需求。

  而对于真正的别墅消费者来说,小独栋绝对又是“不足够”的产品。因此,我认为在北京作为第二居所的小独栋的市场不会进一步扩大,热销形势难以持续,而想纷纷扎进这个市场的发展商需要特别的小心。

  在北京的高端住宅市场中还有许多问题和隐忧,主要表现在发展商没有仔细地界定、研究这部分客群的需求。比如在北四环边上的一个项目,一套单位200万,总价是中产阶层的消费力,但是提供的是一个不到150平米的两居室。无论你做出怎样的差异化价值(说实话我也挺喜欢),客户最终不会买你的房子,因为客户没有在这个地段,用这样的价钱,得到这样产品的需要(虽然他买得起)!还有在塔楼中盲目地去做大户型,在亚奥地区标出每平米一万元以上的单价,这些问题都出在没有真正去研究、细致地了解高端住宅客户,只是在某一点或局部对应了客户的要求,却忽视了要平衡、满足客户的整体需求。

  因此,高端住宅将是北京楼市下一步的热点,但同时也充满陷阱,值得我们发展商关注与警惕!(北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理李国平/文)

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