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新盘供应量减少 差异化产品日益突出

http://house.sina.com.cn 2004年07月21日19:27 新浪房产

  锋华兴业供新浪房产专稿

  “涨”声一片

  京城楼市上半年新盘供应量有所减少是不争的事实,一方面是由于金融信贷政策的影响,另一方面,一些在市场上已然有了“声音”的新项目以及很多在建项目的后期因为土
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地政策的变化、开发区的清理整顿而或搁浅、夭折。但市场上消费者的购房需求并未收缩,尤其是2006年后北京住宅停工等传言对市民心理多少会造成波动,“既然到时候没房子卖了,那现在就得抓紧买房”,很多人抱着这样的“抢购”心态。再加上市民对通货膨胀的担心等因素导致今年上半年房子出奇的好卖,房价的上涨也是必然。据有关部门销售备案的统计数据显示,上半年北京房价上涨了3%。以北京锋华兴业房地产经纪有限公司公司代理的几个项目为例,光广渠门的金桥国际公寓、太阳宫地区的鹿港和昆玉河畔的西屋国际三个项目,上半年的销售额已超过6个亿,西屋国际基本售罄。其次,对多数开发商而言,趁着市场楼盘供应减少,老百姓又急着买房,下半年的房地产市场无疑将迎来一个好时机。

  楼市“东”进

  上半年推出的新盘多分布在北京四环以外,其中相对集中的区域为东部、东北部和与之相对的西部、西南部地区。而从市场表现来看,东区楼市表现强劲,这可能与CBD概念热炒、城市东移的利好消息有关。但无论是哪个区域,消费者都应从自己的需求出发,选择适合自己的物业。

  商务公寓受宠

  从产品形式而言,上半年市场上的商务公寓较受青睐,这类产品大都以住宅立项,但基本按写字楼标准配置,在售价、银行贷款和管理费用上具有一定优势,产品的功能和形象更向甲级写字楼靠近,户型分隔组合灵活,物业服务更人性化,从运营成本上也充分考虑了更多中小型成长型企业的需求,对企业的发展也能实现相对长期的支撑 。当时的新起点嘉园,现在三元桥第三置业的普遍旺销,也证明了这类产品在未来两三年间依然会是市场主力。而对于写字楼项目,土地成本高、银行金融支持不够和管理成本高等因素让不少购房人“望而却步”。以中关村地区为例,高档写字楼的租赁行情大都好过销售势头,除部分品牌大企业整层购买之外,散卖业绩不容乐观。

  差异化产品玩转楼市

  所谓房价涨跌,还是基于土地、建材的成本而有所起伏;对单个项目而言,从开盘期到强销期,房价始终会上扬,只要是好房子,就始终会在市场上占一席之地,始终会得到购房人的垂青。对于单个项目而言,操盘能力很重要,直接决定了它在市场上的表现;那些同质化严重、没有产品个性、缺乏资金支持的项目,跌价也是势在必然。

  从目前市场情况看,旺销的往往是一些市场定位明确、产品个性差异化明显的项目。 市场定位是楼盘切入市场的一柄利剑,准确的定位,使得项目成为犀利的武器,能最直接、最有效地锁定高质量的目标客群。所以,追求差异化始终是今年乃至今后市场的主旋律。

  高价制约纯写字楼市场

  目前,中关村写字楼供应市场经过高速增长,正处于一个供需不对称的尴尬局面,纯写字楼如何突围成了多方关注的焦点。对此,北京锋华兴业房地产经纪有限公司总经理鲁应红认为,这两年,伴随着中关村写字楼市场的升温,办公楼的供应量激增,新增面积基本以售为主,价格大多集中在每平方米12000—15000元之间。显然与其他写字楼集中地区相比,中关村写字楼的整体档次不高,但价格(租价、售价)却较高,中关村半数以上的中小公司不堪重负。

  鲁总表示,作为中关村企业的主力军,成长型公司购置办公空间所能承担的价位主要在每平方米8000—10000元之间,近两年新起点嘉园、财智中心、亿城中心等商务公寓的热销,从一定程度上显露出中关村中小企业写字楼置业的价格取向。两年前,均价8600元/平方米的新起点嘉园一经推出,立刻受到市场追捧;年开盘、均价8400元的亿城中心,开盘三个月其商务公寓部分销售大半。而其他 价格过每平方米10000元的写字楼项目,销售速度则明显放缓。

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