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世邦魏理仕:2004年上半年北京房地产市场回顾

http://house.sina.com.cn 2004年07月21日18:27 新浪房产

  世邦魏理仕供新浪房产专稿

  近日,世界顶尖级地产服务公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis )对2004年上半年北京各类型物业市场的表现进行了回顾。具体如下:

  一、优质写字楼市场:市场需求稳中有升,租售市场均较活跃

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  踏入二零零四年以来,北京优质写字楼市场整体需求渐趋稳定,且在第二季度季内租金取得自二零零一年第三季以来首次的上升,虽然升幅较小。新成立的外资企业对写字楼需求速度开始加快,尤其是保险业和咨询类公司,它们不但数量多,其需求面积且大。同时,外商投资的传统制造业和高科技公司也陆续扩张办公楼面积。另外,较强购买力的大型国企公司对西部区域的写字楼需求依然强劲,使西部地区的写字楼销售市场表现相对较为活跃。写字楼需求的上升以北京东部地区尤为明显。同时,位于西城区及海淀区,尤其是海淀区中关村的市场在供应增加的同时,也刺激了部分市场的需求,使该地区写字楼近期之租赁表现十分畅旺

  截至2004年上半年,北京优质写字楼总供应量为560万平方米,平均租金报价每月每平方米18.5美元,折合人民币约154元(以建筑面积计算,扣除管理杂费)。现存项目平均售价报价每平方米2,710美元,折合人民币约22,493元(以建筑面积计算)。上半年优质写字楼吸纳量为224,200平方米(建筑面积)。空置率16.8%。

  新写字楼物业

  1. 东城区,东方广场(三期),52,000平方米 (建筑面积)

  2. 西城区,国际投资大厦,147,096平方米 (建筑面积)

  3.海淀区,理想国际大厦,70,500平方米 (建筑面积)

  二、高级住宅市场,中小投资者投资需求呈上升趋势,商务活动刺激服务式公寓市场需求

  随着中国对外开放政策的进度加快,驻京的海内外人士逐渐增多,当中不乏中小型房地产的投资者。而北京高级住宅物业则成为这些投资者的首要选择。近年来,发展商不断提高北京高级住宅的质素,而市场平均售价不但没有增加,反而轻微下调,这刺激了投资市场的需求。 部分近期落成的高级住宅项目投资回报较高,也直接提高投资者的兴趣。另一方面,北京商务活动增加,刺激了服务式公寓市场需求。由于近期来京的商务人仕激增,为能够提供短期租赁服务的服务式公寓市场提供了更多的客源。与此同时,随着顺义区及靠近市中心地带多个高级别墅项目相继推出,租赁市场竞争日趋激烈,导致别墅项目承受较大的租金压力。

  截至2004年上半年,北京高级住宅的总供应量为36,654套,各类型住宅物业的平均租金报价分别为:公寓每月每平方米12.6美元,折合人民币约105元(以建筑面积计算,扣除管理杂费);别墅每月每平方米15.8美元,折合人民币约131元(以建筑面积计算,扣除管理杂费);服务式公寓每月每平方米23.4美元,折合人民币约194元(以建筑面积计算,包括管理杂费)。公寓平均售价报价每平方米1,523美元,折合人民币约12,641元;别墅平均售价报价每平方米1,986美元,折合人民币约16,484元(以建筑面积计算)

  新高级住宅物业

  高级别墅:

  1. 顺义区,优山美地(一期),81个单位

  高级公寓:

  1.朝阳区,新城国际,580个单位

  三、优质零售物业市场,海外零售商继续保持扩张态势

  按照加入世贸组织的承诺,中国将于二零零四年十二月十一日前,取消对海外投资商在区域、股份和设店数量等方面的限制,意味着海外零售商将大举进入北京零售业市场。同时,预计市场对北京零售物业的需求上升,并将持续较长一段的时间,当中以大型超市和专营店等新型业态的需求尤甚。随着居民可支配收入的增加,消费者对休闲娱乐、餐饮等设施需求亦相对提高,使此类零售物业的需求在近期不断地上升。此外,外资便利店也不甘落后。第二季度全球最大的便利店7-11首家店于四月在北京东直门地区开业,加上百安居家具店和家乐福亦开设分店,引证外资零售商开始全面冲击北京零售业市场。

  截至2004年上半年北京优质零售物业总供应量为330万平方米,优质首层商铺平均租金报价每天每平方米2.77美元,折合人民币约23元(以实用面积计算,扣除管理杂费);优质二楼商铺平均租金报价每天每平方米1.37美元,折合人民币约11元(以实用面积计算,扣除管理杂费)。上半年优质零售物业吸纳量为101,647平方米(建筑面积),空置率11.2%。

  新零售物业:

  1. 朝阳区:百安居来广营店,16,000平方米

  2. 朝阳区,百安居双井店,13,000平方米

  3. 朝阳区,家乐福双井店,31,000平方米

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