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上半年楼市总结:销售周期调整带来的短暂繁华

http://house.sina.com.cn 2004年07月21日10:31 新浪房产

  北京成业行供新浪房产专稿

  今年上半年,京城楼市给人印象最深刻的好象就是楼市涨声一片、房子好卖、房价看涨。无论是开发商还是代理商都群情激扬,大有房地产的第N个春天又来了之势。

  一、上半年北京楼市回顾

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  投放量减少、交易火爆

  交投量是判断市场是否活跃、预期是否良好最重要的指标。

  1~6月份住宅市场共新开楼盘78个,其中普通住宅61个,约占总量的78%,总供应量为1544.35万平方米,比去年同期下降13.6%。而在传统供应高峰的5月,这一现象更为明显,今年供应量只有411.37万平米,与2003年5月份的688.6万平米相比,下降了67%。从分布上来看,五环以外的项目34个,占50%;四环至五环之间的项目16个,占20%。我们认为主要是受到2003年政策(提高开发商自有资本金比率)影响,开发商选择了更为稳健的方针,转向开发资金需求量要求不是很大的低密度住宅产品。

  2003全年销售额864亿元。而2003年截止到5月份销售就已经达到631亿元,销售之火爆超越去年同期。

  成交价格有一定程度攀升

  今年上半年总成交套数是11.25万套,比去年同期增加了51%,总成交面积1320.88平方米,比去年同期增加了45%,成交金额676.66亿,比去年同期增加了59.6%。

  总体来看,2004年上半年北京楼市平均成交价格比去年上涨3%。在销住宅项目价格普遍在涨,平均上涨300元到500元不等。4月份开始,成交明显增加,其中普通住宅4月销售套数比一季度每月增长43.4%。

  二、原因分析

  总体来看,北京房地产市场上半年销售状况在良性轨道上正常运行,并不象一些媒体一句“全线飘红”就可以简单概括,而是有着多方面的因素。

  首先,是房地产销售周期调整带来了暂时性的繁荣。

  上半年楼市是否火爆需要对往年同期的交投量相比较。2003年,一场突如其来的SARS给北京的众多产业造成了一定程度的影响,对房地产业而言,更是一个非常之年。同时,SARS在某种程度上,对北京市房地产市场的需求量产生了一定的负面影响。拿今年的交易情况和去年同期相比较,缺乏可比性。

  这部分被压抑的潜在需求,在2004年又由于一系列政策刺激、利好因素的诱导集中在今年上半年释放出来,尤其是3、4月份成交量达到164万平米和194万平米,分别比上月增长18%,尽管5月份也有较大的成交,成交面积达到186万平米,比4月份下降4%,至此止住了今年上半年上涨的步伐。综合以上分析,我们认为:所谓的市场出现明显的暖春现象,是基于2003年各种不利因素的影响所导致的销售周期的调整。

  其次是政策引起的需求信心的变化

  我们认为导致上半年楼市火爆的主要原因是来自于客户消费心理的变化,而这样的变化来源于两方面因素:

  一是房地产政策对消费者心理的影响大于对房地产市场供应的影响。2004年上半年国家以“房地产降温”为主线的一系列相关政策,在震惊了房地产界的同时,对敏感的北京人在购买信心、购买心态和对未来的预期等方面都产生重要影响。消费者对此也会有自己的反应和判断,“供给量会随着房地产降温而减少”是他们的主流判断之一,直接导致消费者抓紧购房的心理。

  二是在一系列利好因素的影响下(如奥运经济、经济良性发展等因素的刺激下),以及2006年后北京住宅因奥运形象停工等传言的刺激,都促发消费者产生“抢购”心理。消费需求的提前释放,使得今年上半年需求量有增无减,交易市场红红火火。

  再次,政策引起的供应市场的变化

  作为重要的宏观调控的手段,一系列的房地产土地政策、金融政策在一定程度上限制了今年上半年的楼市供应速度。土地、金融政策的收紧减少了楼市的供应量:几次“暂停”、“清理”的土地政策使不少项目因为土地政策的变化、开发区的清理整顿而搁浅,加上开发贷款从严的金融政策,直接导致北京楼盘入市的速度明显放慢,上半年新盘的供应量也因此减少。

  三、下半年预测

  关于今年下半年北京的楼市会如何走,我们认为依然要关注供需两方面的变化。

  从供应情况来看,尽管上半年又出现了一系列从严政策,但由于房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期,新的土地政策对楼市及房价的影响将在明后年得以体现。因此,我们认为下半年北京楼市的供应量不会有明显变化。

  需求在量上不会有太大的变化,但消费者信心经过上半年的冲动之后,会渐渐平息下来,总体来说,我们认为今年下半年需求情况将不会持续上半年火爆。

  综合以上分析,我们认为:今年下半年不会延续上半年活跃异常的态势,而是在一个相对平稳的良性轨道上发展;房价在整体平稳的前提下,不同产品的涨幅空间可能有所不同,主要受下半年的产品供应结构影响。

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