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四大问题困扰北京楼市发展

http://house.sina.com.cn 2004年07月20日21:13 新浪房产

  伟业顾问供新浪房产专稿

  一些业界人认为:北京楼市虽整体呈良性上扬态势,但红火的背后不排除在局部已或多或少产生了虚热,具体表现有四个方面。

  楼盘增加速度过快

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   协成代理行总经理王小航感叹:在人气过火的春季房展会上直觉到北京楼市的供应量在大增;但更让他吃惊的是,春展过后,不断显山露水的新楼盘,让人感觉到了今年北京楼盘增加的速度之快和程度之高。

   有人做过统计:参加春季房展会的188个项目,所提供的总供应量达3748.86万平方米。但热闹的春展并没有穷尽市场上的所有项目,有相当多的项目没有来参展,其中不少拥有多个项目和单个大型项目的大企业。从企业看,城建开发总的大型在建项目望京新城、华远房地产占地120万平方米的大兴翡翠城项目、总规划超过50万平方米的华亭系列、城建集团超过100万平方米的北苑花园、中关村建设的几大项目等都没有进场。

   从单个大项目看,北京城东南西北各个区域都有不少项目没有进场。东部,CBD地区,除万通旗下由原理想世界项目改名的新城国际外,CBD区域的新项目一个都没有参展,这里面包括可售面积超过70万平方米的建外SOHO,约30万平方米的金地国际花园、香江国际的3501项目、约40万平方米的阳光股份投资项目等。西部,阜石路上上百万平方米的新盘以及紫竹桥西侧几大高档公寓项目、西四环杏石路口附近几个面积都过50万平方米大规模的新项目也没有进场;远郊项目中,更有数不清的大项目没有来参展。

   据初步统计,参加房展会的188家项目,约占目前市场在售项目的1/4弱,市场上还有房在售的项目约有800家左右。如果按800家左右的项目来粗算一下,北京房地产市场的供应量将达15953万平方米。

   另外,从一批又一批外资、外地企业冲进北京房地产市场上的态势中可以预见,未来几年的供应量还会大增,至少比需要量的增加要来得快。

  供需楼盘价格不匹配

   北京伟业顾问总经理林洁认为,目前楼市供应的楼盘价位和市场需求的楼盘价位有一个差距,两者的不匹配现象让人堪忧。

   林洁认为,从目前北京楼市的供应市场看,价位在每平方米5000多元以上的中高档楼盘居大多数;但从需求市场看,购房人更需要的是每平方米3000元左右的中低档住宅。

   从目前或未来发展看,北京的住房需求市场将有一个大的变化趋势,即两极分化的趋势将越来越明显,而80%的普通购房人将购买质美价廉的中低档物业。而目 前的供应市场是高档物业不够高档,每平方米8000元到9000元的高档项目不够好,鱼龙混杂,不能满足真正想购买高档物业的那部分人的需求;而每平方米3000元右的普通住宅又稀缺,每平方米5000元到7000元的项目却过多。

   这种供需产品价格的不匹配要求北京楼市目前的每平方米5000~6000元以上的中高档项目要进行分解, 一小部分保持这个定位,一小部分上升到高档物业,大部分则应该下到每平方米4000元左右甚至3000元以下,成为老百姓真正买得起的房。

  但让人担忧的是,从目前的现状看,大多数开发商瞄准的仍是利润较高的中高档住宅。

  区域开发结构失调

   曾在深圳开发过楼盘的北京金地总经理陈长春认为,从东南西北四大区域看,北京楼市区域开发结构也有点失调。表现之一是,南城明显要落后于其他城区。虽然随着京沈、京开等高速路和南四环的通车,南城的房地产开发已经明显热起来,但相对有CBD概念的东部、有中关村概念的西部和有亚运村和奥运村招牌的北部而言,南城的房地产开发要落后。表现之二是东部和西部开发量大,东部CBD甚至出现了供大于求的局面。

  住宅产品类型失调

   从大的方面看,北京协成行总经理王小航认为,住宅产品类型失调主要表现 在中高档住宅供大于求,而价位适宜的低档住宅稀缺,把目光瞄准为大众提供低价位住宅、以薄利多销赢得市场的开发商尚未出现。

   从具体产品类型上看,林洁认为,北京楼盘跟风现象依旧严重,什么火了,大家都盖什么。如CBD地区,因为去年现代城、阳光100、世贸国际公寓等住宅项目的热销,今年CBD冒出的近十个大项目便全是奔着高档住宅而去,没有人考虑商务建筑或公建产品;再如,TOWNHOUSE进京了,许多人便一拥而上,四环到五环之间的新项目便大多成了TOWNHOUSE,而事实上,从北京城市发展趋势、从国外城市发展的经验看,在现有的交通、市政基础设施、就业环境不是很好的情况下,追求低密度的住宅是不是一定要通过TOWNHOUSE这种方式解决还值得探讨。


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