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北京地产今年走势预测:难逃政策面影响

http://house.sina.com.cn 2004年07月20日17:29 新浪房产

  协成行供新浪房产专稿

  有人说今年是房地产“政策年”,本届政府关于房地产市场的规范政策力度大,操作性强,并把房地产投机行为和消费行为分开,有效的分而治之。从暂停审批经营性土地到8月31日土地历史遗留问题的大限,从经济适用住房销售管理加强到物业管理条例出台,从银行准备金率上调5个百分点到个人按揭及房地产开发贷款的从严,今年上半年政府对于房地
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产市场的政策非常之多,而且实施力度也比较大,这些政策的目的无非有三个:一是规范房地产开发的各个环节,使市场能够健康发展;二是控制房地产开发过热的局面,减少金融风险,对投资行为严格控制;三是运作市场化、透明化和利润合理化,减少国有资产流失。而这些政策对北京房地产市场的发展将起到深远的影响。

  与2003年从年初到年未“彻头彻尾”的火爆不同,2004年前上半年,北京整体房地产市场供应量,无论是项目数量、还是规模较之去年同期都出现一定幅度的下滑。截至到2004年5月底,全市共推新盘78个,较之去年同期(95个)下滑进20%,总供应量为1207.83万平方米,较之去年同期1955.46万平方米的市场供应量也明显下降。出现这一现象的最主要原因在于:第一,大盘风势减弱。今年上半年新盘规模普遍偏小,除万年花城、世纪星城两个规模过百万平方米的新盘之外,其他项目的规模多数在10-25万平方米之间。政府规划调整,特别控制开发区建设,以及缩减土地供应都是制约大盘开发的重要原因;第二,政策影响,如涉及土地4号令、信贷管理、物业税等,这些政策法规的颁布在很大程度上限制了一些项目的开发进度,而更多开发商还正在解读调整运作模式,因此开发进度有所放缓。但随着市场的逐步规范,随着开发商对这一系列政策有所适应之后,今年下半年的市场开发热度将得到逐步释放。

  从热点区域的走势看,望京、万柳等传统热点区域将逐渐看淡,而新的热点正逐渐浮出水面。预计,今年东四环将借CBD之势继续高歌猛进,较多的可开发用地和较好的位置将为该区域走热推波助澜;太阳宫借地段和配套的先天优势逐渐崭露头角,在今年,这块四环内少有的风水宝地将继续在市场上“兴风作浪”;五环沿线的一些边缘集团将随着一些大盘的启动和新绿化带的建设而成为今年市场中新的热点区域。此外,岳各庄和西北旺等随着供应的放量也将成为京城楼市新旺地。同时马连道地区也将因CPD(中央采购区)概念的提出及落实而成了北京楼市的热中之热。此外,“两轴两带多中心”的规划也将使北京楼市出现更多的热点区域。

  市场需求方面,有效需求的快速增长是促使楼市热销的主要原因之一。目前,北京房地产市场的需求处于快速增长的态势。第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业,将增加房地产市场需求。第二,消费者的消费观念发生变化,将增加市场需求。据北京测算,近几年每年消化的商品房中,改善性住房需求的户数占家庭总户数的10%。随着居民消费观念的变化,10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。在未来的市场中,改善型购买者将成为市场的主流。第三,拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年,北京市加大城市危旧住房改造力度,城市基础设施建设的步伐会继续加快,这部分需求将保持稳定的增长。这一点从今年1-5月份京城地产市场成交量统计可见一斑。

  04年1-5月份京城地产市场成交量统计表

  

  另外,伴随着北京市城镇居民储蓄的增加和市场化进程的加快,居民的投资意识越来越明显。由于银行利率仍然较低,债券市场不发达,“庄股”横行、投资风险极大、中小投资者难以受到保护的股票市场的存在,居民很难找到适合的投资方式。在这种情况下,投资房地产不失为良策,既可以实现保值和增值,又可以规避风险。而北京市的房地产恰恰具有较好的增值潜力,所以这也将增加对首都房地产的需求。商铺的旺销在一定程度上应归功于投资者的贡献。

  价格是房地产市场走势的依据之一,也历来是业界争论的焦点。根据上半年北京楼盘销售的成交备案统计数据显示,平均房价比去年同期上涨了3%。从部分区域及项目的价格走势看,价格的上涨趋势日益明显,其中如通州、北五环等地的整体房价上扬是有目共睹的。整体房价上涨的原因如下:

  其一,土地、金融政策的收紧减少了楼市的供应量:几次“暂停”、“清理”的土地政策加上开发贷款从严的金融政策,北京楼盘入市的速度明显放慢,上半年新盘的供应量也因此减少。在需求相对稳定的情况下,供应量的减少必然导致价格的上涨。

  其二,高档物业的市场占有量持续上升。一方面,从去年下半年开始的别墅热一直延续到了今年;另一方面,高档公寓也有抬头迹象,从4、5月的新盘情况看,8000元以上的高档公寓项目占了住宅新盘总量的18.4%。高档物业的旺销也是当前市场的显著特点之一。

  其三,一些楼盘“低开高走”的销售价格策略也导致市场出现房价上涨的势头。

  市场的发展除外因的促进作用之外,最主要的推动力还是来自于内因。目前,景观设计的关注度越来越高。众多新开盘项目对社区内的绿化、道路、驳岸、铺地、小品等景观设计的元素十分看重,并将其作为入市时的新卖点,而好的景观也成为购房者越来越关注的重点。事实也证明,许多以景观为卖点的项目都取得了不俗的业绩。如温哥华森林别墅凭借着近万棵30年树龄的独特森林景观及北美本土别墅景观的设计风格,取得较好的业绩;DBC加州生活区则凭借栈桥、流水、廊亭、街灯、植株等,再现了原汁原味的北美风格园林景观,大受消费者青睐;而西山庭院利用近在咫尺的西山自然景观,辅以林阴步行道、鹅卵石、叠石、水墙、喷泉、鸟巢、坡地、小径、凉亭、庭院灯等景观设计元素,营造出13个西山脚下的院落,使许多购房者一见钟情。

  景观成为热点不是偶然,在北京,景观之所以成为关注的热点,其大的背景是北京2008年奥运会提出的绿色、科技、人文奥运的目标,北京城市公共绿地近年大面积的增加,而住宅小区的绿化和景观设计成为开发项目的重头戏。此外,非典的影响也使购买者对于健康的居住环境尤为重视。因此从市场的走势看,2004年,住宅景观必将成为市场热点,以景观为卖点的开发商也将成为楼市中的大赢家。

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