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戴德梁行:写字楼空置率走低 整体平稳向上

http://house.sina.com.cn 2004年07月20日15:49 新浪房产

  戴德梁行供新浪房产专稿

  据最新数据显示,北京全市第一季度生产总值达到886.9亿元,呈现高速发展势头;利用外资方面,截止到今年5月份,北京市利用外资协议签订项目个数为413个,增长了25.5%;实际利用外资额达到8.2亿美元,增幅高达120%。

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  本季度北京甲级写字楼市场整体平稳向上。供给方面,仅有西城区的国际投资大厦落成;需求方面,国内外公司扩大办公面积仍较为显著,需求力量主要来自于高科技公司、保险和咨询服务业。本季度东部区域甲级写字楼缺乏的状况进一步显现,在需求的带动下,本季度甲级写字楼平均成交租金小幅上升,达到24.9美元/月/平方米(实用面积),平均空置率进一步下降,由上季度的12.4%下降至9.5%。

  本季度西城区的国际投资大厦入伙,使北京甲级写字楼办公面积总存量达到292.4万平方米。

  从不同区域市场来看,东部区域目前空置面积较少,吸纳力量仍以保险和咨询服务类公司为主;但由于该区域的甲级写字楼大面积办公空间缺乏,一定程度上延迟了部分公司机构的选址活动,令东部少数能提供大面积的项目成交增加。中关村区域由于新增供应量较多,选择办公地点的机会较大,加上租金成本相对较低的有利因素,为该区域内迅速成长的高新技术企业提供了改善办公条件、提升公司形象的机会,本季度市场成交活跃。

  本季度虽然有国际投资大厦入伙,但由于在去年已售罄,待租面积有限。而东部区域新甲级写字楼最快到年底才能相继入伙,在供应量缺乏的情况下,本季度实际成交价格略有上升。戴德梁行研究表明:2004年第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为24.9美元/月/平方米(实用面积成交价),比上季度上升了1.3%。其中东长安街建国门区域和CBD区域最为显著,分别上升了3.3%和2.7%,而中关村区域继续上季度的下降趋势,幅度为0.6%。

  从售价看,本季度北京甲级写字楼平均报价为2,096美元/建筑平方米, 基本保持稳定。

  由于总体新增供应量有限,本季度平均空置水平继续走低。戴德梁行研究表明:2004年第二季度北京甲级写字楼市场平均空置率为9.5%,继续下降。据我行监测,CBD已有两年没有甲级写字楼落成,在需求持续增加的情况下,本季度该区域甲级写字楼实际空置率已降至4.4%。金融街、东长安街建国门区域、燕莎等区域基本维持在10%左右。

  从下半年北京甲级写字楼的供应量来看,中关村区域、金融街区域各有20万平米的供应量,而CBD及周边区域的在建甲级写字楼年底可望入伙。预测:今年上半年出现的甲级写字楼平均成交租金略微上升、平均空置水平持续下降趋势将在年底改变。

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