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整顿房地产请慎用调控手段

http://house.sina.com.cn 2004年05月14日11:50 新浪房产

  四月份的调控措施出台之后,建设部组织了部分房地产企业召开了对房地产形式分析和对调控政策意见的座谈会,国务院也专门听取了上海、江苏、浙江三地的情况汇报。并将会根据经济发展的增速出台更多的调控政策。

  自年初以来中国的经济高速增长,尤其是投资的高速增长,已引起了中国政府的高度重视,也引起了全球经济的高度注意。去年在中国经济高速发展中,曾带动了国际的相关
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产品与服务价格的上涨,几乎所有国家都希望从中国的经济高速增长中取得好的收益,也都在担心中国高速增长的经济如果不能有效调控和维持,将可能对中国和世界经济带来负面影响。世界和中国的所有目光都在注视着中国政府的宏观调控政策与手段将会对中国的未来产生的影响,以及下一步将出台的可能是更加严厉的调控措施。

  关于经济是否过热的争论从上一届政府换届之前就早已开始了,SARS的不可预见性影响让所有的注意力有所转移。121号文件再次引起的争议,在国务院18号通知中缓解。今年一季度的投资高增长,其中包括房地产投资的高增长,再一次让所有的增长过高原因的矛头指向了房地产业。也包括土地使用中的各种问题;原材料价格上涨的问题;以及煤炭、石油、电力、运输的突出性矛盾都被认为是由房地产的投资增长所引发和带动的,于是新一轮的宏观调控又将首先从压缩和限制房地产投资开始。

  自年初至今,尤其是四月份以来已连续出台了五项重要的宏观调控措施(并且部分政策是只有开头时间,没有结束时间的),如银行储备金率的提高和实行银行差额储备金率,如上调固定资产投资的项目资本金率(尽管该项措施与法律相冲突),如停止半年审批农用地转为非农用地,如清理整顿在建项目和暂停部分项目的开工建设,如严格控制信贷规模和暂停4月底商业银行对房地产开发和个人按揭的信贷发放等。上述调控均重点将房地产列入其中,并将可能继续出台对房地产信贷和个人住房消费信贷的新的调控措施。中央将死死的看住土地与信贷的两头,力图将过热的投资增长压下去。

  11号令的土地招拍挂的强制性手段和政府经营城市的理念让各级地方政府既有了土地垄断的强大工具,也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动,并将用“奸商”手段从土地中获取的资金转为地方经济发展的预期资本来源,加大城市基础设施和形象工程等等固定资产投资建设。这种招拍挂土地收入的预期让地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱占用大量的土地,以及因预期收益而产生的大量贷款。也由于土地拍卖价格的狂升,大大的提高了商品房价的预期。于是房地产因连带关系也承担着各种开发区、物流港、高尔夫等等土地使用中所有问题的责任。

  国际上不动产的产业链中包括了与土地相关、与金融相关、与税收相关的各种相关产业。但中国的房地产应按《房地产法》中的定义,只限定为“在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易的行为”。而房地产开发是指“在依据房地产法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”。换句话说,在非城市规划区内和非国有土地上的违章违法、乱征乱占的建设行为都与房地产无关。同时非合法变成国有土地的土地不能进行出让与交易,这种土地使用情况的混乱也不是土地市场的行为,更不是房地产市场的行为。正在健康发展的房地产行业不应无辜的背上这些“莫须有”的罪名并承担不应承担的责任。

  房地产开发商非常赞成对土地违法违规使用情况的清理整顿、严查严处。这样有利于土地合法市场的交易和房地产市场的发展,避免因土地市场之外的土地非法供给和非法建设而对正规市场的冲击。就像打击走私一样,非法和违规的土地占用和建设行为恰恰是这种走私行为。而土地的非法走私又恰恰被政府的行为所掩护,并可能在后续办理手续中被政府转化为合法,比一般的走私行为对市场的危害性有更大的破坏作用,应加以严惩。但不能倒脏水把孩子也一同倒掉。因清理整顿非法的土地使用情况而让合法与正常的土地供给受到限制与影响。半年内不批准新的农用土地占用,对一批手中拥有一定数量土地储备的房地产企业而言,只有好处而没有坏处。切断了新增土地的供给,使现有手中储备的土地可能升值,产品供给减少可能使竞争减少而房价上升。但市场微观调控的难题交给了当地的政府。中央政府一刀切停止新增用地审批的宏观调控,也削弱了地方政府用土地供给调节当地市场商品房供给和结构调整的能力与手段。

  当土地的招拍挂出让制度开始执行时,各级政府只想从土地中获得最大的收益,尚未注意到土地招拍挂的价高者得,不但会因土地成本的提高产生被拍卖土地的逐利效果,让购买土地的开发商会力求在商品定位上选择建设高价并可能获取最大利润空间的房屋,并且由于新供地价的提高使原来协议出让中低成本土地的供给产品也成为了高价的逐利商品。于是整个市场中除强制性生产的经济适用房之外,几乎所有的商品房生产都改变了档次和提高了价位,并使今年大多数地区的房价在短时间内飞速上升。当这些城市的政府希望用新增的土地和强制性条件去增加中低价位的商品房生产时(或经济适用房),土地停止审批的命令使政府失去了利用新增土地调节市场产品结构和房价的手段。

  加强土地的管理确实可以从源头对全国的固定资产投资加速起到有力的限制性作用。半年的土地停止审批也不会对现有房地产市场的运行产生过多影响。要注意的是如何让当地政府可以有更好的手段在不增加新批用地的情况下,利用存量的土地调整而增加中低价位住房的供给,平衡市场商品住房的结构,保证市场的供给,以满足多种情况下的消费需求,避免房地产商品房价格的暴涨与波动。

  除去从源头控制土地供给之外,另一个闸门就是信贷了。由于缺少其它的融资手段和直接投资的条件,几乎所有的固定资产投资都不得不依赖于银行的贷款。因此控制信贷规模成为在用汇率与利率工具之外可以行政与经济手段并用的调控手段。

  任何人都不得不承认中国的固定资产投资的增幅处于一个高位运行的水平。一季度为同比增长43%,其中房地产投资增长41%,但房地产在固定资产投资中仅占18.9%,并且3—4月份已出现投资增幅快速下滑。因此用什么样的手段与方式调控才能既达到适量降低投资增速又防止出现大起大落的局面就成为重要的问题。

  用限制项目资本金率提高房地产公司取得信贷的门槛,会对一些资本金小而从事开发项目大的企业起到防止投资过快增长的限制作用,同时有利于减少银行的信贷风险。于是这项与现有法律有冲突并被有关部门提出疑问的强制令以行政干预的方式出台了,但实际在土地招拍挂出让方式之后此项资本金率的提高,几乎没有任何作用。一是土地在四证齐全才能贷款,此时大多已达到和超过了35%的比例。二是当土地分期开发时只能用最小的分期用地计算资本金,就使大多数企业可以不会受此限制而影响信贷。当然分期也能起到减低投资增速的作用。

  传统的计划经济管理方式将房地产开发仍列入固定资产投资之中,但除房地产开发商留作出租或自用的建筑外,商品房都已不再是固定资产的投资而是商品的生产,房屋已成为最终的消费产品了。尽管有人可能在购房后用于出租,但这个固定资产的投资管理已不在房地产开发的环节之中,而在个人或单位购房之后的环节中了。如果固定资产的投资是为生产中间产品就存在产品的价格传导作用和可能在投资增速中出现盲目与重复投资,并可能产生通涨与过剩。但当商品房为最终产品时其直接进入消费时,价格的再传导作用就终止了。一般也不会再产生新的过剩生产能力。因此按固定资产投资的管理方式要求提高项目资本金率的武器很难发挥其应有的威力。

  是否为控制增速而应强制性取消对房地产的开发信贷呢?这涉及一个对房地产市场运行与需要的基本判断问题。一季度投资增速高过年均增速的地区约有12个,重点为江、浙、上海、山东、北京,这些地区占了全国房地产总量的大头,因此其增速对全国产生巨大影响(增速最高的为中部地区,但基数较小)。但增速较高的地区其销售的增速均大于投资的增速,并多数地区的销售增幅大于投资增幅的两倍,说明是需求在拉动,也说明当需求增加时投资增幅提高是合理的。今年是房地产连续多年中第一次有大量指标为负增长的一年,也说明市场需求在调节投资的作用已开始出现,投资的利益驱动让全国的资金从低消费需求地区向高消费需求地区移动,减少了部分地区的投资而增加了另一部分地区的投资。因此整体的判断现有的房地产市场是健康的,是以需要为主拉动投资的,并且需求中自用住房占主导地位,有效的直接需求占主导地位。

  这种旺盛的需求是如何产生的呢?

  一是住房制度的改革,终止了住房实物分配之后所激发的住房需求,在收入提高和个贷支持下所形成的强大消费能力。二是城市化率加速提高的过程中大量非城市化人口进入城市,其中一部分是政府的投资补贴而形成的城市化需求。三是地方政府用从土地中获取的收入和经济发展中的财政增收加大了市政基础设施的建设和旧城区的改造力度,大量的城市征地与拆迁中所形成的强制性消费,这些强制性消费是用投资计算消费资金来源并即期兑现的。四是大量的租房需求远远高于银行存款利率的投资收益,吸引了大量的个人存款,在没有更好的投资渠道的逼迫下而形成的购房需求。当大量的中国城镇居民尚不具备直接购房能力,而只能选择租房时,这种投资只要有最终居住者也同样是一种最终消费。五是中国城市化提高中大量的第一产业和第二产业的就业人口向第三产业转移,每个城市第三产业的比重都在大幅度提高,因此也提供了大量综合类非居住产品的需求,并同时解决了大量的就业和自谋就业的需求。六是城市化进程和工业化进程中也对传统的计划经济的商业供给形成冲击,商业设施的需要与需求也在大幅度提高。七是传统的中国大家族的生活方式已随经济收入的提高和财富聚集的年龄反向发展相结合形成了快速的家庭分裂,以单身和双人家庭为主的需求增加并有能力实现。城市家庭人户比每减少0.1个百分点,就需增加500万个以上的住宅单位需求。2003年全国结婚811万对,离婚133万对,其中城镇结婚330万对、离婚70万对,会新增400万个家庭需求。八是巨大的城市人口流动就业,已改变了以传统家庭居住地为依赖的基础条件。市场经济和商业活动让更多的人成为为满足就业条件而增加的住房需求者。

  这中间政府投资冲动所带动的需求约占市场商品供给数量的30%--50%。北京2001年拆迁高达9.9万户,强制性需求占商品住宅供应量的50%。江苏省2003年拆迁高达2400万平方米,几乎与当年竣工和销售住宅量相当。当年城市化率提高2.6个百分点更集中造成了需要骤增而供给严重不足的现象,房价自然上升。城市化恰恰是依托房地产开发为必要载体的。如果控制了政府行政主导下的大量城市基础设施建设和拆迁造成的强制性消费,则不但能使投资增长的速度下降,也会缓解供给与需求之间的压力。但政府的市政基础设施建设有时又是房地产开发和经济发展的必要条件。尤其是欠发达地区、没有城市基础设施的配套条件,房地产开发就必然滞后,经济也无法快速发展。

  房地产增长过速有强大需求的合理性。但却带来另一个问题,就是当全国的经济高增量发展时,所造成的煤炭、石油、电力、运输供给的严重不足。几年前当鼓励用电时,政府没有预见到几年中中国经济的高速发展让电再一次成为制约中国经济飞跃的瓶颈。尽管连续两年电力投资都保持了15%以上的增长,但今年仍有十几个省在用电高峰季节之前就开始拉闸了。因此能源硬约束的条件也使中央政府不得不对房地产的增速加以限制。看来不管目前房地产市场的发展是否能健康和是否仍是供不应求,政府都会采取强硬的措施适当的控制发展的节奏。当电力等能源基础设施无法满足基本建设的要求时,就不得不放慢经济发展的步伐了。(应用优惠政策鼓励节能和发展替代能源。)

  用控制土地的源头减少供给是必要的,用提高项目资金抬高开发信贷的门槛是必要的,控制地方政府的征地、拆迁而减少强制性需要,放慢城市化的步伐以适应经济发展的其它条件也是必要的。但如果限制与控制个人购房的消费信贷用关闭下游、减少消费、抑制供给却是万万不可取的方式。

  当需求增加、供求矛盾突出,又必须限制投资过速,不能大量增加供给时,一种错误的观点是:当房地产是由消费需求的高增而拉动的投资增长,只要减少和控制了消费的需求,就会减少投资的欲望达到需求下降的同时供给下降,而维持供求之间的平衡。

  毫无疑问当没有了购房消费信贷的支持时,几乎60%--80%的消费需求都变成了没有能力实现的需求。不但需求如高台跳水一样会直线下落、房价会直线下落、中国人的财富会直线下落、就业会下落,中国的经济也会直线下落。当人们对政策的预期失去信心时,稳定的局面也同时会不存在了。

  目前房地产市场中的主要需求来自于住房的消费需求。个人按揭贷款也重点是住房消费信贷。住房则兼有商品和公共福利的双重性,是市场经济问题,也同时是政治问题,是一个国家的基本住房制度问题。当宏观调控时千万别忘了政府的责任。

  任何国家都必须由政府承担起解决国民生活居住条件的公共福利责任。当中国政府的住房制度改革将大多数人从福利制度的实物分配中排挤出来而推向市场,只负责对低收入家庭提供社会保障性住房(经济适用住房和廉租房)时,并不等于解除了政府对大多数人通过市场解决住房中提供公共福利的责任。世界大多数国家是用减免费提供住宅建设用地或减免个人购房建房中的应纳个人所得税的方式承担非社会保障范围之内的居民住房责任的。我国住房市场化和商品化时并没有利用上述的有关政策承担应尽的责任,如果再不能用对住房市场的供给保护和个人购房信贷的消费保护去承担责任,必将使大多数人失去对政府住房制度改革的信任、失去对中央提出的实现小康生活目标的信任、失去对“三个代表”的信任、失去对市场经济的信任。任何的经济宏观调控都不应影响到住房公共福利政策的保证。

  中国的经济发展要靠扩大内需和消费支撑,而住房虽然未列入在消费的统计中,但却是城市中的最大消费,并且是关联度最高的领头消费因素。我国的经济发展已到了住房的更新换代,从分配、继承到自我拥有的阶段。住房消费已成为制约人民生活消费的源头,结婚要住房、生孩子要住房、就业要住房。装修靠住房,家具、电器、汽车等等大件商品的消费靠住房。住房消费几乎成为所有重大消费的前提条件,如果用个贷按揭限制了住房消费,必然会同时限制了相关的其它消费,中国的经济增长与发展就难以为继了。

  当经济高速发展时,必须打开消费的闸门,尤其是为实现小康的目标更必须首先支持与鼓励城镇居民的住房消费,包括对更新住房时二次购房的支持与鼓励。住房消费已成为防止通涨的重要溢洪条件。只有用更宽松的消费信贷支持才能保持房地产市场的健康持续的发展。

  中国的房地产市场刚刚开始发展,经过了住房制度改革政策多年的支持与调整才辛辛苦苦的创造了一个城镇居民主动消费的局面。一旦限制了个人购房的信贷,改变了城镇居民解决住房梦想的预期,或者在房价下跌中使大多数已购房居民成为负资产,或者使大量的投资者由于政策的改变遭受打击。那么可能再用十年都难以恢复这种局面。当调控是为了防范我国金融风险时,当大量的信贷资金已投入到房地产之中时,只有积极的个人消费信贷保证了消费的增量和积极性时,才能保证已发放信贷资金的安全。可以开放更多的居民直接投资的金融渠道而降低对银行信贷的依赖,但无论如何都不应限制对最终消费的支持,不应对居民解决住房问题增加任何障碍。要注意保护居民购房的积极性,保护住房制度的改革预期。

  每年的银行个人存款在不断增加。也许政府希望民间资金能更多的投入到农业经济、教育、卫生与环保事业中,投入高科技和服务业之中,而不希望不管是民间的还是个人的资金更多的投入于房地产业。但不管任何人的投资都一定是利益驱动为先的。任何人都会在转移投资时要先解决技术、跨行业管理、进入门槛等各种限制性条件,一定会优先选择最方便、最直接、最有收入预期的行业。房地产的购房投资也许就是这种优先选择的结果,这也许就是市场经济的运行规律。合理调动游资的资金投向,首先要有能获得高额利润的优惠政策引导和市场合理竞争的条件。宏观调控也首先要遵从于市场经济的规律和法律制度的规范,否则就一定会指挥不灵而博弈过剩,造成劳民伤财。

  房地产也许从生下来就不是一个好孩子,从来也没有成为一个乖孩子,总是在市场经济的发展中闹出一些涨涨跌跌的故事,也每次都在宏观调控中首当其冲的成为整顿和治理的对象。或许是因为政策从来就没有一个让人们从当乖孩子中获得好处的激励制度,也常常在调控中忘了发展的基本前提。在限制谋利冲动时,忘记了保护、支持、鼓励投资和消费的基本需求。

  全世界都在关注中国经济发展的未来,都在关注可能出台的宏观调控政策变化。如果所有的交通规则不是在建设公路时事先告知,而是在汽车上路时才随意的调整,就一定会让公路上不断的出现刹车与撞车,不是让车跑得更快更稳,而是时常可能出现翻车。如果人们的预期被时常改变规则而造成翻车所影响,那么再好的路上也没有人敢开车上路了。

  这一轮宏观调控希望能让中国的房地产更上一层楼,让小康的目标提前实现。

  (本文作者为华远新时代房地产开发公司董事长任志强先生)

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