嘉宾:北京庞博国际房地产经纪公司执行董事 刘东

地点:北京理想国际大厦8层








栏目介绍:

“超级专访”是新浪豪宅频道开设的新栏目,从今日起正式推出。在房地产风云变幻的今天,高端楼市成为了抗跌保值的避风港,在目前通胀风险未明显减弱,CPI创新高等多个因素的影响下,高端市场前景一直被普遍看好。但也有专家认为,随着政策调控力度的加大,豪宅市场成交也趋于惨淡。

新浪乐居“超级专访”将定期采访房地产业内人士、知名专家学者,行业媒体领袖,旨在敏锐把握市场风向,传递乐居高端房地产市场口碑的传播力与影响力。

刘东:高端市场刚性需求较大

主持人:庞博国际在业内非常有名,代理了很多的高端项目,今年是调控非常严厉的时期,首先请您回顾一下今年高端市场的表现?

嘉宾:仔细想想今年给我印象最深的就是自己都不知道到底能不能卖,以北京为例,实际上北京松松紧紧拿销售证,对于之前说三万以上,四万以上的楼盘都做了限制。有幸不管做什么工作的,我们公司多元化,有一些广告,做产品做销售,拿销售证的时机比我们预期和开发商预期的反而早,但是比如说我们现在在做的这个项目周围的金科王府(音),包括这个项目比我们预期的该上市的时期都晚了,政府一方面说两年之内必须怎么样,有一些开发商很主动,加快进度盖好了,没有销售证不能卖,但是这个不会是常态,但是这个时期搅乱了我们今年下半年整体很多工作的布局,这个来讲影响是比较大的。但是这个东西我觉得就是相当于戒严和宵禁,不是因为不想出门,而是不让出门,回到豪宅市场来讲,我觉得今年好多人说是不是豪宅降价了,卖不出去了,更多的原因是没有指标,所以才出现了这种情况。我有一个担心,这个东西毕竟不是长久的,当限制被揭开的时候会不会有报复性的反弹,更可怕。我觉得实际上是这样,在每个历史时期,我们认为家庭本身而言,生活必需和消费必需都是刚需,有一些人可能真的还在为自己的第一个家而奋斗,还有一些人奋斗了获得了财富以后发现有钱干光彩的事儿不行。我一直说房地产调控有调控的道理,但是毕竟不能像黄赌毒这样去打击,现在老百姓都认为社会比较安定,房子长远来看还是真正涨大于降的可能性,手里有了钱首先想到的消费的事儿就是买房,甭管多少钱,有多少钱买多少钱的房子,这个本身而言还是很大的需求。这个需求如果不释放的话,我觉得也不符合我们 和谐社会的发展,我看到很多周围的客户也好,朋友也好,消费者也好,家里一旦有了钱不花也影响家庭的和谐,也会产生家庭矛盾,甚至离婚,这是一个不争的事实,就是消费的刚需,这个钱放在那通胀,贬值,不能花出去。
我应该是某种意义上的海归,我不希望中国人赚钱了之后支持海外某一个国家的经济复苏,但是现在来讲,我的确看到很多人因为不能在中国买房去救别人的楼市,这个我觉得也挺悲哀的。

主持人:还有一个非常敏感的话题。关于高端地产的退房率居高不下,您怎么看待这个现象?

嘉宾:这个对象理论上来讲,我不知道归口在谁那,市场上一直流行一种融资的方式,用房子做抵押,这个东西来讲,我为什么说是市场,就是小业主也可以,其实开发商也这么干,这个事情来讲,我觉得在这样的大背景下,你因为小业主的房子看不到退房率,二级市场有退房率是正常的,因为那个退房率和真正销售之间存在很大的价格差异,您会发现退房的价格要比实际的房价价格要便宜。也就是说实际上不算严重了,他并没有虚报价值,那么这种情况下,只要一看退房率,您绝对相信开发商在某一个时刻用他的资产做了抵押融资了,无非就是这样的事儿,我觉得借钱生存的道理大家都可以理解的话,这不是什么可怕的事儿,我觉得这是一个正常的现象。不要妖魔化,很多项目是全进全出,而不是今天一套,明天一套,他就是针对一对一的融资行为,但是这个东西犯规不犯规,不由我来说,但是我认为这个行为本身所表达的事情我认为是可以理解的。

主持人:您觉得在这种市场状态下,退房的现象会持续下去吗?

嘉宾:这个要看借了多少,应该这么说,很多事情现在看到都是08年奥运会后的一些资金短缺现象现在才体现出来的东西,但是实际上从09年中到2010年中,开发商都有很高的风险意识,他们很关注现金流。而且实际上地价是没有降的,成交量是少的,在这种情况下,开发商应该说在过去的一年到一年半里面,手里得到的现金并没有大量的消费,这个需要专业的机构,专业的媒体愿意统计可以统计出来,比如说类似于万科这样的企业,绿城、龙湖这样的企业当他们的销售额几百亿的时候,他过去一年半时间里面拿地的情况又如何,这是很简单的。

主持人:预测一下明年的高端房地产市场?

嘉宾:我觉得这么多年的市场预期下,我觉得2011是一个相对比较难预测的一年,因为实际上2010年市场回暖的速度还是比预期早,于是有了实际上我认为2010年的9月底,10月初的时候,有一次我们曾经开玩笑说被媒体忽悠的再次调控。因为实际来讲,9、10月份应该允许房地产热销,热销和涨价毕竟是两回事,所以我说这是忽悠。所以在这样的情况下,实际上我们看到的目前的成交已经不完全是一个市场行为,是一个调控所造成的更计划经济的东西,这里面我们看的时候会更关注2011年的两个比较重要的点,第一就是如果地价会出现明显下调的情况为什么要降房价,发展商生存的原则和法则就是首先要有土地,如果他得不到更廉价的土地的时候,不会把手里的房子用廉价的方式出售,这是一个很明显的特征。

还有一个来讲,更多的是我希望,我一直认为从06年到2010年这四年里面,我做惯了豪宅,不是因为豪宅太贵了,是普通住宅太贵了,我希望看到的甭管是豪宅涨还是普通价格跌,我希望看到的是这两者之间有一个合理的价格差距。比如说霞公府(音)几乎是天价,当初通州的房子一千块钱,现在通州的房子三万,当时拆走的时候东方广场周边的楼价已经是四万块钱了,也就是等于说普通住宅涨了20倍,我这才涨了一倍。 好多人觉得房价贵,另一方面反映了政府在城市建设的投入,轨道交通,路路交通完善的程度,十年前的通州和现在的通州到达天安门广场是不可同日而语的,我总觉得这个来讲对于普通消费者而言负担还是过重了,我仔细想想,因为我买房子比较早,我买房子的代价比普通员工的代价还是低,以我当年的收入和我买房子所要付出的来讲,我觉得代价是低的。

主持人:北京作为世界级城市的定位还是在一定程度上催生了城市的价值,所以在您代理的这么多高端项目,您认为2011年哪一个项目最危险,2011年最看好哪一个项目。

嘉宾:我们代理的项目并不是很多,我们并不是专注于房地产代理,而且我们很清一色都是高端项目,而且目前手里在办的几个项目都是别墅项目,所以我觉得日子都会比较好过。

主持人:您觉得2011年的别墅市场会有哪些变化?

嘉宾:东:起码我在主动做一件事情,因为我们看到,刚才还没有说到,实际上从2009年到2010年,别墅整体的涨幅低于所谓的豪宅的,我们觉得今年会做一些具体的工作,比如说高端别墅和高端公寓一样,我们或许会觉得未来高端的别墅你能够有一个持续的高价销售的话,可能我们认为这是我们降低风险的手段,同时也是相对负责任的手段,我今天上午就这么说了,我们已经开始从外立面上主动把没有交房的房子提升了材料。

主持人:说到别墅,八大别墅圈里面您认为2011年哪一个片区最火?

嘉宾:目前来看最活跃的区域更准确的说是北七家到小汤山这个区域,跟中央别墅区相比,应该是属于温榆河,中央别墅区的上游,这一整段两岸的别墅,整体的供应量来看,除了这个项目以外,有很多都是去年和前年,大前年的年尾批的土地,比如说远洋,深圳的京基,还有纳帕一些土地,还有北辰、保利、首创。这一些项目进来,加上普罗旺斯,在加上御汤山,其他的区域都没有这么集中的供应。这个集中度来讲,我在两三年前就呼吁其实我们中央别墅区的更像现在的区域,我曾经开玩笑说应该把中央别墅区和这个区域重新起一个名字,叫温榆河别墅走廊或者中央别墅的西迁,未来这个区域的地位或者说影响力要显得比我们七八年前做中央别墅区的时候影响更大一些。