5月7日下午,北京市住房和城乡建设委员会出台了《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》,一时间让北京地产圈陷入恐慌。


征求意见稿里明确指出“销售均价的限价与评估价之比≤85%”,那么该项目就会被转成共有产权房,其购买流程将按照共有产权房的购房流程。


截至目前,北京共有62个限竞房项目,哪些有可能“变身”共有产权房?


为了说清楚这个概念,小编结合链家4月二手房参考价以及各地块周边最近在售的新房价格模拟了每个限竞房的评估价:

评估价=二手房价格*30%+在售新房*的70%

(由于老旧小区无法剔除会拉低二手房均价,因此二手房的选取比例设定为30%)


由此得出的评估价与地块销售均价的限价计算出价格比,按照《征求意见稿》,若比值明显高于15%,则该项目就会被共产。


已公布案名的限竞房多为90平为主力户型


据小编不完全统计,目前已公布案名的18个项目,约75%的项目均主推90㎡左右户型,属于刚需客群最关注的户型。


而这其中,通过数据测算,碧桂园·琅辉、颐璟春秋以及万科七橡墅危险指数名列前三。


尽管如此,思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为,如果限竞房的市场评估价是根据综合周边新房与二手房售价而定,那么首先可以剔除五环外限竞房转为共有产的风险。


无独有偶,北京市房地产业协会秘书长陈志表示,通过简单的对比,这几个项目虽然落入可能被纳入共产房的范围,但实际上通过市场法和成本法综合看,还需要考虑区域发展等因素。周围二手房上涨,在售新盘上涨速度都不是被定价项目企业可控的,这个过程需要调控整体把握,最终还是要以相关部门核算为准。


如此看来,位于密云的碧桂园·琅辉或幸免。


公布案名限竞地块一览表


海淀“限转共”或全军覆没


而从未公布案名的地块来看,海淀区的无一幸免,中原地产首席分析师张大伟曾在政策出来后第一时间分析,城北的海淀区和城南的二环边上的限竞房项目极有可能转为共有产权房。


众所周知,北京南、北之间经济发展、产业布局仍存在不小的差距,这也造成城南与城北的房价存在明显鸿沟。


从预售价格的审批处理上,能够看出主管部门也认可北京南北间的差距。二手市场同样存在着南北房价的落差,特别是京北的东城、西城、海淀为传统教育强区,今年,学籍仍旧捆绑房产和户籍,京北的学区房成为坚实的刚需,房价也由去年年初的低位开始复苏。


因此,业内人士分析,无论是对标新房,还是二手房价格,城北五环或纳入共有产的范围。


入市未公布案名限竞地块一览表


声明:《楼市观察团》禁止自媒体引用或转发,如确有需求,请联系授权。