5月份,一套东三环三居室的房子以近1670万元的价格成交,差不多相当于年初时小区同类户型的成交价,而在“3·17 新政”前,这套房子的挂牌报价为1800万元。

  这是近期二手房市场的一个缩影。“317”新政出台已经三月,在堪称史上最严“调控”的影响下,北京二手房市场究竟有着怎样的变化?麦田房产综合数据统计和实地调研,力图呈现市场真相。

  一业主降价500万元成交?

  近段时间,市场上不时有大幅降价的消息,麦田房产调查发现,目前,市场上降幅很大的房源仅是个案,而且往往有着特殊的原因。要么是业主着急换房,

  要么是业主因个人原因特别急迫出手。

  5月底,北五环一套四居室降价500万元,以1100万元成交。据经纪人介绍,这套房子是 317新政前就挂牌了的,当时业主不着急卖,报价1600万其实是有点虚高的(小区同类房源此前成交价约1350万),后来业主相中了想换的房子,着急换房,就降到了1100万,一周时间就成交了,其实际降价,约为250万。而1100万的价格,基本上相当于小区去年年底的成交价。

  4月份,东四环一套房子不到1100万成交(基本上相当于今年年初的小区成交价),而业主原来的报价接近1300万。业主降价的主要原因是急需资金用于投 资公司经营。

  类似的案例还有不少,但这种大幅降价并不代表市场主流。根据麦田房产的统计,3月17 日至6月11日的在售房源中,降价房源占到近六成;不过,降幅超过100万的仅占5%左右,这部分降幅较大的房源中,超9成总价都在1000万元以上。

  二手房成交降至冰点

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  在降价现象的背后,是北京二手房市场的成交锐减。3月17日至4月16日,北京二手房网签量为近半年来最高的25079套,由于网签数据有一个月左右的滞后期,所以这个数据反映的是新政前的市场成交高峰,随后的两个月,网签量节节下滑,随后的这两个月,每月网签量的环比降幅分别达到43%和40%,为14283套(4月17日-5月16日)和8628套(5月17日-6月11日),已经达到近2年来的新低。

  “新政前,小区一个月共成交30几套,317后这三个月,分别成交了8套、11套、5 套”,麦田房产东四环国美区总监表示,现在的买家观望得比较多,一般出来看房的,心里价位也比较低,轻易不出手。

  降价幅度影响成交周期

  事实上,现在买家普遍的心态,已经从之前的“一房难求”,变得从容不迫。

  不少经纪人反映,现在如果业主不降价,基本上不可能成交,而有时候买家当天谈完后并不下定,第二天又要再次议价,买家已经处于主导地位。

  什么样的房子相对能快一些成交呢?麦田房产多位经纪人表示,“现在的市场很明显,少数降价幅度大的房源,成交会比较快”。比如上述北五环那套房子,好几个月都没有成交,报价下调500万(比小区同户型新政前实际成交价下调万)后,一周内就成交了。

  据了解,目前与新政前成交价相比,降价10%左右的,在小区里算是降价幅度很大的房源了,这样的房子一般成交周期会短一些。

  尽管买家都青睐低价的房子,但如果要细分的话,目前入市的买家,主要有三种,一是刚需,结婚或是生宝宝,在这个时间点上确实需要买,他们往往对价格非常敏感;二是置换需求,他们除了考虑价格外,通常还对付款周期要求比较高,想要一个比较长的周期;三是资金实力比较雄厚的买家,他们往往比较看重房子的品质,选择在市场低谷期出手,多是遇到了满意的房源。

  还有一个突出的现象是,北京二手房市场一次性付款的买家比例进一步提高,最近三个月(3 月17日-6月11日),一次性全款购房客户占比达45%,是近年以来的高点,环比前三个月上涨12%。一方面,刚需群体在新政后的观望相对会更多一些,另一方面,房贷利率上调等政策也在一定程度上影响了买家的付款方式。

 后市调整预计还将继续

  “现在小区的成交价,确实降了,但相比去年年底时的水平还是要略高一点”,麦田房产回龙观区域一位业务经理举例说,她所在的小区,目前两居的成交总价平约为380万,比“317”前的430万明显下调,但还是略高于去年年底时370万的水平。

  随着政策效应的渐趋深入,市场调整迹象越发明显。麦田房产统计显示,5月份房屋最终的成交价,与业主最后一次报价相比,83%的房源降价后成交,这一比例相比前几个月均有所提升,尤其是比需求量暴涨的 3 月份上半月(3.1-3.16)上升了 25%。这也显示,买家的议价能力在不断增强。

  “现在,70—80%的业主新政后房源基本都稳定下来了,不卖的业主就不卖了。不再像新政前那会,很多业主虽然挂牌出售,但因为看涨不诚心卖”,不少经纪人都这样反映。据麦田房产统计,3月17日至6月11日,整体待售房源环比前三个月增加了18%。房源总量的增多,市场成交的减少,都可能会进一步增加业主降价出售的心理预期。