调控深化近两个月后,北京楼市已经出现明显降温。

  中原地产研究中心统计数据显示:公布5月销售业绩的标杆房企中,包括万科等21家龙头房企,销售速度有所放缓。这些房企合计5月单月销售2269.8亿,环比下调5%,相比3月份跌幅达25.4%。这也是年内销售最差月份。

  在一二线城市调控加码的影响下,特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策,导致房企销售速度开始放缓。

  以北京为例。据亚豪机构监测,从供应情况来看,调控之后的4月、5月入市项目个数分别为8个、9个,而进入6月之后尚未有项目入市。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,虽然房企有冲击年中业绩的想法,但预售价格的监管仍是其无法逾越的一道天堑,因此6月供应量也难以出现太大突破。受此影响,成交量仍将保持低位运行状态。

  成交降温

  调控不仅导致行业内房企业绩下滑,具体到城市内成交数据也在明显降温。

  比如在北京,亚豪君岳会统计数据显示,6月首周(5月29日-6月4日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交303套,成交面积4.12万平方米,环比之前一周分别下跌37%、50%。

  二手房市场表现也十分低迷。中原地产研究中心统计数据显示:6月1-7日,北京二手房网签仅2089套,预计6月全月北京二手房将继续在万套徘徊。5月,合计月内二手房住宅签约10801套,而这一这一万套的签约量,是最近27个月的最低值。

  另一个显著证明则是5月31日,北京二手房市场仅网签565套。我爱我家数据显示,在以往各月中,当月最后一个工作日的网签量基本都明显高于其它日子,比如4月各日网签量在800套上下,4月28日则达1094套;3月各日都在1000套左右,3月31日却高达2237套。在刚刚过去的5月,北京每日的二手住宅网签量基本都在600套以下,最后一个工作日也不例外。可见,当下北京二手房市场确实已经跌落低谷。5月北京二手房成交价格环比下调1.2%,而市场成交平均面积自3月至5月一直在轻微上升。

  亚豪机构注意到,今年住宅市场遭遇了自2011年之后最严厉的一次收紧调控。从调控之后的市场反应来看,二手住宅成交在4月、5月连续下滑,幅度均在30%以上。含商办的新房住宅自4月出现近70%的大幅下滑之后,开始保持稳定。而扣除商办的影响之后,新房住宅成交受到的影响最小,4月环比下滑19%之后,5月又回弹12%,今年以来的月度成交基本维持在2000-3000套之间。

  中原地产首席分析师张大伟表示,整体市场已经出现明显的成交大幅回落。但从价格调整幅度看,买卖双方的博弈依然持续,没有出现除个案报价大跌外的成交价格大跌,实际成交价格平稳微跌。局部区域有换房业主价格明显调整,但目前市场上很多报价的波动并不代表市场整体情况。

  进入低温平稳期

  郭毅分析认为,由于二手房产品涉及评估价问题,首付成数普遍偏高,因此调控之后这一类型产品受到的直接冲击较大。另外,二手房市场还受到限价住宅的冲击,引发市场观望情绪日渐浓厚,由此也造成了成交持续大幅下滑。

  而3月商办限售政策导致这一类型市场直接终结,仅有少量可向个人出售的商务型公寓产品仍在成交。剔除商办后的新房住宅市场,自去年以来的高端化趋势下已经成为“小众”市场,尤其是在供应量受到限制之后,市场规模自去年开始就无法释放,因此今年虽然遭遇更加严厉的收紧调控,但成交情况始终变化不大。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,总得说来,新政对北京新房市场的调控效果非常显著,在政策基调不变的情况下,这种调控必然还会持续下去。在政策对开发商销售的严格管理下,对购房者资格与支付能力的严格限制下,北京新房市场目前已经完全进入了一个低温且平稳的发展时期:网签量上下波动很小,唯一能够引起规模变化的自住型商品房在上半年也没有太多表现。

  胡景晖认为,随着时间推移,一连串新政的叠加效应正在持续发酵,逐步加深。到5月时北京二手房市场低开之后已经不再高走,反而惨淡收尾。从6月低开的数据来看,6月北京的二手房市场恐怕也难有起色,降温还将继续。“当然,由于目前市场已经下降到了很低的水平,所以网签量继续大幅回落的空间已经不大,低位徘徊应是接下来北京二手房市场的主旋律。在交易量明显滑落的同时,二手房价格也很难再维持过往的高位。现在北京二手房价格已经出现了下降苗头,5月全市二手房均价下跌2%左右,随着交易量的持续低迷,未来价格将出现更明显的回落。”