正文

  本文首发于北京买房帮住

  买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是

  大兴义和庄 | 德贤华府

  购房须知

  销售对象

  符合北京市限购政策的购房人群

  限购政策

  (1) 京籍家庭

  · 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房

  · 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房

  (2) 非京籍家庭

  · 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房

  · 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格

  产权比例

  购房人购买并持有住宅100%产权份额

  转让机制

  购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋

  出租收益

  出租全部收益归购房人所有

  简要信息

  楼盘名称：德贤华府

  开 发 商： 中冶＋华发＋信达

  产品均价：约5.3万/㎡

  产品总价：约260万起/套

  产品户型：50㎡一居、70㎡两居、89㎡三居、127㎡/144㎡四居

  总  户 数：2030户

  楼  栋 数：16栋

  容  积 率：2.1

  绿  地 率：30%

  车  位 比：1:1.2

  梯  户 比：1梯2户、1梯3户

  房屋属性：商品房

  交房时间：预计2024年6月30日

  楼盘地址：大兴念坛公园南门对面

  产品公布历程    

  •2021年 5 月，中冶拿地

  •2021年 8 月，产品信息曝光

  •2021年10月，取得预售证

  •2021年11月，首期开盘，样板间开放

  >>项目区位及周边配套 

  楼盘外观

  沙盘实拍

大兴新城公园地产

  户型一览

大兴新城公园地产

  具体户型分析，详见文末

      >>户型分布

  楼盘亮点

  亮点一：公园地产，生态环境宜居

  项目临近念坛公园，北门正对念坛公园南门，生态环境宜人，属于名副其实的公园地产。

  亮点二：总价低，最低首付仅35%

  项目目前在售价格约5.3万元/平，当前特价房70㎡两居室总价368万左右，低于普宅线，首付仅需35%，在市场上较为稀缺。

  区域规划简述

  区域规划：

  德贤华府位于北京大兴区，地处北京南部。在《大兴分区规划（国土空间规划）(2017年—2035年)》中提到，大兴的功能定位为面向京津冀的系统发展示范区、科技创新引领区、首都国际交往新门户等，从而形成“一轴、一心、三城、三带、多点”的空间结构。

  >“一轴”为中轴线及其南延长线，“一心”为生态绿心，“三城”为大兴新城、亦庄新城（大兴部分）、北京大型国际机场临空经济区（北京部分），“三带”为永定河生态文化发展带、京津冀高端产业带、京雄协同发展带。

  在产业规划方面，未来大兴将建设新媒体产业园、生物医药基地、中日国际合作产业园和临空经济区四大产业集群。区域内目前已有国内四大疫苗公司和多家新能源航空航天头部企业入驻，发展未来可期。

  另外，第四轮城南计划已经开启，预计投资规模可达5900亿。此项规划将会为南城引入更多的优质生活配套资源，并且加快实施北京第四实验学校、首医大新校区、大兴区医院等重点项目建设，推进区域发展。

  板块规划：

  德贤华府位于大兴新城-义和庄板块。大兴新城作为大兴区的三个增长极之一，将被打造成职住平衡、宜居宜业、城野交融的和谐宜居示范区。区域内有政府重点发展生物医药基地和国家新媒体产业基地，汇集高精尖人才，推动医药健康、新一代信息技术及科技服务业的创新发展。

  项目南侧为生物医疗基地，已有5000多家企业入驻，还在不断扩区发展中。而项目所处的义和庄板块目前已经有万科天地、泰禾中央广场等多家高端商业和写字楼汇聚，均处于招商阶段。从长远规划看，板块发展前景一片光明，但目前板块配套还是较为欠缺，具体发展还得看未来规划是否能够真正落实。

  测评一   便利指数

  • 周边交通

  自驾：从项目出发，往东北行驶约4.5公里可达黄村商圈，继续往北行驶到可达西红门。项目出门即是兴良路，未来将由双向四车道拓宽成双向六车道，沿兴良路可上京开高速直达南四环。

  地铁：距离项目最近的地铁站为地铁4号线义和庄站，直线距离约1.8公里。项目未来会设置通勤班车，在早晚高峰为业主提供接送服务。

  公交：项目1公里范围内覆盖天贵大街北口站、念坛站、罗奇营站等8个公交站，可乘坐829路、840路、934路等多条线路。其中，乘坐829路可直达黄村老城区、西红门等地。

  • 周边教育

  项目周边覆盖2所小学和4所中学：

  2所小学：北京教育学院附属大兴实验小学（约900米）、清华附中大兴学校小学部（约2.0公里）、

  4所中学：永华实验学校（约2.6公里）、首都师大附中大兴南校区（约2.9公里）、北京市大兴区第六中学（约3.4公里）、北京市大兴区第一中学（约4.2公里） 。

  >北京最新入学政策实行划片入学，最终教育资源以政府划分为主。

  • 周边医疗

  项目周边覆盖：

  1个三甲医院：中国中医科学院广安门医院（约5.7公里）。

  3个综合医院：大兴区人民医院（约4.2公里）、大兴区京南中医医院（约4.3公里）。

  此外，项目3.0公里范围内涵盖4家社区卫生服务中心，可满足业主的日常就医需求。

  • 周边公园

  项目周边5座公园环伺：

  念坛公园（约1公里）、永兴河湿地公园（约1.6公里）、团河城市森林公园（约1.3公里）、兴良路公园（约1.3公里）。

  • 周边商业

  项目周边有3个广场/商厦：

  5公里范围内有龙湖北京大兴天街（建筑面积约67万平，约1.8公里）、泰禾中央广场（建筑面积约40万平，约2.2公里）、凯德MALL·大兴（建筑面积约20万平，约3.3公里）。

  >参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平

  文中关于配套距离描述，根据高德导航测距，仅作参考，以官方实际测量为准。

  测评二  户型介绍

  70㎡两居

  朝向：

  此70平米户型，2室2厅1卫，为东南朝向，夹角约10°。全南向采光，全装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（2个，包含1个主卧、1个次卧）

  卫生间（1个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达7.5米。这种分布，在70㎡面积段，竞争力稍弱。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

  户型主要亮点：

  1、客厅和双卧均朝南带飘窗，视野开阔采光好。

  2、餐客一体化设计，动线合理。

  户型劣势：

  1、次卧开窗面积小，采光受限。

  2、卫生间为暗卫，不利于通风散味。

  89㎡三居

  朝向：

  此89平米户型，3室2厅2卫，为东南-西北朝向，夹角约26°。南北通透，全装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（2个，包含1个主卧、1个次卧）

  书房（1个）

  卫生间（2个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达7.4米。北向采光面分布2个功能空间。这种分布，在89㎡面积段，竞争力稍弱。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

  户型主要亮点：

  南向双面宽带飘窗，窗墙比大，采光好。

  户型劣势：

  1、餐厅处墙体内凹，可使用空间局促。

  2、北侧书房面积过小，无法作为卧室，对人口多的家庭不友好。

  以上为正文，来自乐居北京编辑团队·塔塔