近日，北京发布了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策，多名海淀经纪人也向乐居君证实了这一消息。
其中，一份共包含海淀29个重点小区指导价的名单，一时间被广泛传播。其针对60平米以下小户型、60-90平米中户型以及90平米以上大户型均给出了指导价。同时明确指出，如果超出指导价1%将不允许任何中介挂牌，并不能通过中介成交。
于是，赶在指导价满月前，小K走访其中5个典型小区，摸底这份二手房指导价的真实情况，发现海淀二手房被“限价”的确存在，市场呈现出AB面：有被“指导”的个别业主直呼“不卖了”，也有业主给出“跳水”价迅速脱手；更有知名小区的部分中介同事，为促成交动起了歪脑筋。
买方与卖方博弈气氛浓
中介“怂恿”新房源按指导价挂出
海淀二手房指导价出台后，链家、贝壳等平台紧急下架了不符合指导价的二手房源。
在贝壳上搜索名单中的小区，发现挂出房源少的可怜。
但在走访过程中，小K 发现事实并非如此。比如科育小区挂出房源8套，实际在售房源约60余套；华清嘉园挂出房源3套，实际在售房源光一居室就超过16套。
因此，现在只是网上看不到房源，但若想购买可以直接询问中介。
所谓上有政策，下有对策。就在10月19日，科源小区新登记一个南北2居小户型，报价750万。而隔壁单元同样的户型，其售价格仍然维持在较早的895万（ 现在网上看不到该房源了）。
“这个房源最终也未必按这个价格成交。登记的价格与未来成交的价格是两回事。” 链家黄庄门店店长小朱颇为“神秘”地说。
科源小区大部分业主都是老人，他们会认为是中介故意压价。所以即便要面临房源被“下架”，也不愿意下调价格。因此中介会建议新房源按照指导价挂出，但业主也可选择暂不挂出。
尽管房龄老 但科源小区小区环境还是蛮好的
如果说3月份之前，海淀二手房市场还是卖方“说的算”，那么现在真的就是买方市场。近日这些紧俏的“XQ”房价格可谈的空间比较大。
“3月到现在价格降了150万；738万挂牌价700万就能成交，还有谈的空间；现在低于800万的房源都很好卖，高过790万我们就会建议业主下调预期了...”这些都真实发生在对口中关村一小的科育小区。
从科育小区直接可以看到一小操场
其他小区情况差不多，在走访过程中，几乎所有中介都跟小K说了同一句话，您可以先看，觉得房子合适，价格可以和业主再沟通，保守估计最少也能下调20万。
中介小朱表示，去年小区价格涨得很多，学区房政策调整、指导价出台，现在小区价格基本回落到低点。虽然市场观望情绪浓厚，但也有一些买家趁此机会入手，淘到“笋盘”。
“上周我们成交了一套科育小区的2居室，当业主周期告急，松口从830万降到700万时，当天晚上三个客户赶着来谈。”小朱如是说。
真按指导价卖？
热门小区执行情况大相径庭
当前，大家最关心的是，业主真的会按指导价卖吗？
从这次走访的五个小区来看，科育小区、科源小区在售房源超过百套，但在指导价范围内的房源不足10套；晨月园小区价格低的房源基本都属于户型比较差的“边角料”，此前交易周期也较长；而蜂鸟家园可以说几乎不受影响。
倒是曾经被称作“宇宙中心”的华清嘉园让人有点意外。华清嘉园10天内成交2套均按指导价11.8万成交。另外在售的房源中还有一套小户型也给出单价11.8万，其他在指导价范围内房源多为200平以上的了。
中介小陈的带看报告写着上一单成交单价11.8万
“华清嘉园这个价格，很多客户都不看其他小区了，毕竟华清嘉园今年的校区很稳，没有调剂。”中介小陈坦言。
与之形成对比的是另一大热门小区——蜂鸟家园。
“865万，业主一分不让，客户又非常想买，最终以820万，客户私下向业主转账45万，这笔单子才成交。”中介如是说。算下来，每平约18.4万。
蜂鸟家园的指导价是17-14万/平，但截至目前10月已经成交了6套房源，均高于指导价。作为万柳“XQ”拥有大量小户型房源的入门级小区，庞大的需求催生了部分“变通”。
怪不得在中介看来，指导价仅约束中介挂牌行为，真实成交则事在人为。
环比下降0.2%
北京二手房价格首次下降
既然中介明确指出已经告知业主“限价”的事儿了，必定会对市场产生一定的影响。
据数据统计显示，9月份北京链家二手住宅成交均价为62084元/平米，环比下降1.7%，已经回归到去年12月的水平。
10月20日，国家统计局发布今年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中北京新房价格环比持平，二手房价格环比上月下降0.2%。这是今年以来北京二手房价格首次下降，上次还是2020年2月，而且是疫情期间。
大环境下，虽然目前北京暂未正式出台全城二手房指导价，不过可以从已经实施二手房指导价的深圳市场看出一些端倪。（实施后当月深圳二手住宅成交量同比下跌超80%，价格环比下降0.4%。）
加上目前银行对二手房的贷款额度确实紧张，部分银行向小K表示，需要明年初才能放款。因此可以预见的是，未来北京二手房交易很有可能进入持续观望的冷静期。
在走访过程中，小K还发现：此前海淀被调剂的家庭中，绝大部分尚算稳定。
“调剂”这股风的确让海淀二手房市场降了温，用中介小张的话说：现在的海淀学区房价格属于水分被压榨干。在池子里久了，买房人总能观察出，哪个小区正是性价比最高点，值得入手的时候。
在指导价下，买卖双方的博弈战，似乎也才刚刚开始。
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