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朝阳望京全四居改善社区—和光悦府楼盘评测
来源:乐居买房2021-09-17 14:20:47

  在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。本期,乐居楼盘测评师走进和光悦府,为您带来项目的全面测评。

  和光悦府位于朝阳望京,由华润和保利联袂打造,120-170平全四居社区,均价8.8万/平。项目产品面积较大,总价1000万起,适合望京改善家庭购买,亦可辐射到周边工作的产业园员工。

  下面我们全方位介绍一下和光悦府的概况。

  一、地段位置:北京第二CBD 国际商务区

  项目位于朝阳望京,北京的东北区域,被称为北京的第二CBD。(“十二五规划“中明确提出:望京是北京的第二CBD。)在上世纪90年代,望京还被称作“睡城”,直到20世纪初,索尼、爱立信、西门子等一批外资企业总部到来,给望京带来了产业的同时,也带来了国际化,此后奔驰、宝马等世界500强企业纷至沓来。而后,在其他版块仍在发展传统产业时,望京已经引入阿里巴巴、美团、滴滴等互联网巨头。这一系列的产业布局,使得望京成为北京东部的“中关村”。

  目前,望京企业的总的注册资本已经超过150亿,其中注册资金过亿的企业已经超过21家。产业蓬勃发展的同时,大量优秀人才汇集在此,居住需求也在与日剧增。当前望京常住人口有30万人,随着未来阿里二期、朝阳中关村发展等,将要扩展到60万人,并且由于产业相近,望京也吸引了不少在中关村等板块工作的人群迁移,这部分人的居住、改善需求,亟待解决。

  但望京新房供应并不充足,上一次有纯商品房项目还是5年前的首开国风尚樾,此后仅有2个限竞房项目入市,再无供应。

  和光悦府地处望京崔各庄,望京近30年的楼市发展可以梳理为4个阶段:以花家地为代表的1.0时代,满足住的基本需求,目前二手房价格在7-8万元/平;2000年-2010年,以东湖湾、果岭里、慧谷阳光为代表的2.0时代,满足改善需求,目前二手房价格约12万+;到了3.0时代,便是保利中央公园等高端豪宅,单价在14万+。

  而目前,望京正在经历人居4.0时代。对于当下的需求,这是一个从资源依赖转向品质依赖的时代。今年上半年,因教育资源带动北京楼市行情抬头,但望京的教育资源不及东西海,价格却能与其媲美,并且领涨,这背后的支撑逻辑,是“左手产业,右手品质”的双重加持。而和光悦府价格仅8.8万元/平,已经形成明显的价格“倒挂”,优势更加明显。王亚杰算了一笔账,目前融科橄榄城98平两居总价在1100-1300万左右,和光悦府最大户型是170平四居,总价不过约1500万。

  二、产品特色:120-170㎡全四居社区

  和光悦府由保利、华润两大央企联袂打造,分别取各自高端产品线“和光”系与“悦府”系,总占地约4.1万平米,总建面约10.3万平米,地块方正排布整齐,由11栋15-20层的小高层组成。

  项目主要打造120-170平全四居社区,可售商品房住宅仅7栋526户,其中1#、2#、3#、4#楼栋北侧紧邻北小河,可俯瞰北小河河景,极为难得,均价8.8万/平,总价1000万起。两梯两户、三面宽、南北通透,和光悦府所有户型均满足这个标准,可以说十分难得。

  项目整体建筑风格采用现代风,外立面是灰色为主的传统色调,与核心区风貌肌理融合一体,在细节上,配以层檐、冠顶等元素。园区采用人车分流的设计,规划小区主入口设置于东侧,结合主入口景观轴,形成相互围合的空间形态。

  三、户型分析:面积段较大 纯改善住区

  和光悦府为120-170平全四居社区,所有户型均满足两梯两户、三面宽、南北通透,项目最小产品为120平四居,总价1000万起,用价格实实在在地过滤了“刚需”,一定程度上保证未来社区纯粹的改善属性。具体来看户型,120平四室两厅两卫:

  即使是最小的产品,户型设计得也相当出色,整体南北通透,三面宽朝南+南向飘窗,最大面宽可达10.6米,4米宽厅与餐厅、厨房联动,动静合理。餐厅处另外设有多功能活动室,可根据家庭成员情况灵活调节用途。

  主卧套房与次卧分隔在客厅两侧,互不打扰,同时次卧附带拐角飘窗,采光更加充足。北向卧室后期可以根据家庭需求,打造为书房或健身房,当然如果人口较多,也可以选择保留卧室的居住功能。

  最大的170平四室两厅三卫户型更为优秀。私家电梯厅入户,双套房+6.2米面宽客厅,整体南向面宽可达13.3米,这个尺度在市场上常见于别墅。厨房为U型设计,预留了双开门冰箱的空间,洗切炒动线合理。

  主卧套房面宽达到4米,超过很多楼盘客厅的尺度,更附带转角飘窗、干湿三分离的卫生间,预留了浴缸的位置;北向卧室门口便是卫生间,若家庭人口少,可以做为套房使用。

  这个户型仍旧设有多功能活动室,为后期不同家庭的需求留出变化的可能,即便是三胎家庭或四世同堂,也能轻松满足。

  四、交通出行:交通方式多样 自驾线路完善

  轨道交通:地铁15号线崔各庄站距项目直线2.8公里,望京东站距离项目直线2.7公里,15号线可直达清华等高校聚集区,接驳14、13、8、5号线;另外,地铁32号线(规划中)未来将在项目周边设北皋站,距离仅300米,南北向连接朝阳及城市副中心,北起善各庄站与14号线换乘,南至五方桥东站,预计2025年建成(具体通车时间于政府公布时间为准)。

  公共交通:距离项目最近的公交站点为南皋西站,直线约400米,418、516、85路公交线路均经过此处,可以乘坐公交直达望京公园、东直门交通枢纽、亮马桥等地。另外,1公里范围内,还覆盖东辛店站、草场地站、中国电影博物馆站,直达望京各个核心地带及北京内城区域。

  自驾:

  项目到三环直线距离约12公里,可快速到达三元桥、国贸等商圈;到四环直线距离约7公里,可快速到达丽都商圈等;到五环直线距离约1.7公里。贯穿朝阳、海淀等区,直抵798艺术区、中国电影博物馆等文化腹地。

  其次是“三纵“主干道,自西向东分别是京承高速-京密路-机场高速。项目距京承高速S11入口约5公里,可直达中关村商圈、太阳宫商圈等;距京密路出入口直线约600米,可直达望京商圈、 亚奥商圈、东二、三、四环的北京东部区域;距首都机场高速直线约600米,可直达三元桥、国贸商圈和长安街建国门商圈等多个核心区域。

  除此之外北京市政府未来还规划修建一条京密快速路,双向6车道,预计2023年底建成首段(南起太阳宫北街,北至机场京平高速,全长10.3公里)终点为密云的西统路,全程无红绿灯,不收费,通车后从项目直达望京,可抵达三环,出行更加便捷。(此路政策出自顺义分区规划(国土空间规划2017-2035年)

  五、周边配套:配套完善 教育医疗商业一站达

  教育:项目周边教育配套十分完善,从幼儿园到高中一应俱全。项目北侧两公里覆盖博爱双语幼儿园,朝花幼儿园。且项目临近朝阳区规模大,历史悠久的北京市陈经纶中学。北侧2公里是市重点—北京市第八十中学(九年一贯制),地块还紧邻规划中的幼儿园、小学教育用地。另外,项目附近国际学校资源较多,如爱迪国际学校、哈罗英国学校等。

  医疗:项目5公里范围内有两所三级甲等综合医院——地坛医院、望京医院(中国中医科学院);两所国际医疗机构——和睦家、美中宜和医院。另外,1公里左右还有北京国门医院(被评为北京一级合格医院)等。

  公园:项目北侧紧邻北小河公园,占地面积22.8万方,公园免门票;东侧紧邻黑桥生态公园,总面积约130万方,由于生态资源良好,黑桥公园也是多种珍贵动物的栖息地;项目周边不远处还有总占地面积33.4万方的大望京公园、占地15万方的望京公园、规划占地58万方的将府公园,以及众多马术俱乐部、高尔夫俱乐部、酒庄等。

  商业:项目本身位于北京第二CBD望京商圈,赛特奥莱距离项目直线距离3.4km;凯德Mall距离项目直线距离3.3km,凯德Mall处于望京商圈的中心,面积近七万平方米,汇集知名服装、餐饮品牌和生活超市的商业综合体;新世界百货距离项目直线距离2.9km,周边还汇集新荟城、方恒购物中心、旺角购物广场,望京国际商业中心、宜家家居、韩国城、六佰本商业街等。

  六、价格分析:8.8万/平 价格倒挂二手房

  价格现状:

  项目在售情况:截止至9月16日,项目暂未开盘,主力户型为120-170平全四居,可售商品房住宅仅7栋526户,其中1#、2#、3#、4#楼栋北侧紧邻北小河,可俯瞰北小河河景,均价8.8万/平,总价1000万-1500万。

  区域价格现状:望京近30年的楼市发展梳理为4个阶段:以花家地为代表的1.0时代,满足住的基本需求,目前二手房价格在7-8万元/平;2000年-2010年,以东湖湾、果岭里、慧谷阳光为代表的2.0时代,满足改善需求,目前二手房价格约12万+;到了3.0时代,便是保利中央公园等高端豪宅,单价在14万+。而目前,望京正在经历人居4.0时代,2021年上半年,因教育资源带动北京楼市行情抬头,但望京的教育资源不及东西海,价格却能与其媲美,并且领涨,这背后的支撑逻辑,是“左手产业,右手品质”的双重加持。

  项目周边新房:望京新房供应并不充足,上一次供应纯商品房项目还是5年前的首开国风尚樾,此后仅有2个限竞房项目入市,再无供应。和光悦府的上新满足了望京客群“要改善、要住新房又不离开本板块”的需求,除和光悦府外,龙樾合玺、望京养云均属于同一批次供应的新房项目。

  价格潜力:

  项目价格潜力:除去以上望京区域优势,项目本身的品质也有所保障,由保利、华润两大央企联袂打造,分别取各自高端产品线“和光”系与“悦府”系。

  华润在北京发展27年,开发了一系列颇具市场影响力的住宅:昆仑域、橡树湾、凤凰城、西堤红山、公元九里等项目。其中位于南三环的高端项目昆仑域,二手房售价12.6-17.9万,一路之隔的招商中国玺9.4-12.9万;清河橡树湾二手房10-17万,周边清秀阁等社区二手房6-8.9万;凤凰城售价11万,周边的裘马都单价 9万。而保利被大家最为熟知的有海淀保利海德公园、望京保利中央公园、朝阳和光尘樾等项目。保利中央公园项目二手房售价14-17万 ,周边的国风北京仅9万。

  可以看出,华润和保利所开发的项目均领涨于周边,从前期产品到后期物业均有保障,加之区位优势与性价比,未来和光悦府保值增值性俱佳。

  七、项目亮点

  1、均价8.8万/平 与二手房形成价格倒挂

  和光悦府价格仅8.8万元/平,已经形成明显的价格“倒挂”,目前融科橄榄城98平两居总价在1100-1300万左右,和光悦府最大户型是170平四居,总价不过约1500万。

  2、保利华润联袂打造 120-170㎡全四居社区

  和光悦府由保利、华润两大央企联袂打造,分别取各自高端产品线“和光”系与“悦府”系,打造120-170平全四居社区,其中1#、2#、3#、4#楼栋北侧紧邻北小河,可俯瞰北小河河景。两梯两户、三面宽、南北通透,和光悦府所有户型均满足这个标准,产品力较强。

  3、朝阳市场供给项目较多 而望京新盘稀缺 

  过去5年,望京纯商品房零供应,北京二批集中供地明细官宣,朝阳虽以11宗地再度成为供应大户,但位置均位于孙河前苇沟、王四营、十八里店等,仍难给望京的改善客群解渴,和光悦府处于望京崔各庄板块,位置占优。

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