买房路，找帮住！
买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。
乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。
今天测评的楼盘是
石景山西黄村 | 禧瑞学府
简要信息
楼盘名称：禧瑞学府
开 发 商：首创
产品均价：约7.42万/ m²
产品总价：约700万/套起
产品户型：95-110 m²三至四居
总 户 数：358套
楼 栋 数：3栋
容 积 率：3.07
绿 化 率：51%
房屋属性：不限价纯商品房
楼盘地址：地铁6号线西黄村站A口北100米
楼盘亮点
亮点一：
地铁上盖 交通便利
项目距地铁6号线西黄村站仅100米，且周边集合了轨道交通（1号线、6号线、S1号线）、快速公交、大型交通枢纽（苹果园：在建中）一体的多种交通方式，交通出行便利。此外，项目北侧永引渠南路连接五环路，二期工程至四环，届时将串联起五棵松商圈、中关村等核心城市板块。
亮点二：
教育配套利好
项目与规划中的北大附石景山学校（12年一贯制）仅有一街之隔。此外，项目周边还有已建成的石景山外语实验小学、首师大附中苹果园中学等，教育资源丰厚。
点击查看>> 项目视频介绍
测评1
·周边交通
地铁：项目距离地铁6号线西黄村站仅100米，名副其实的地铁上盖。6号线是第二条横跨北京的地铁线路，设有11处换乘站可与9条地铁线路交互换乘，从项目所在的西黄村站出发，半小时可达金融街、中关村、朝阳门，一小时可达通州。
自驾：东西向有4条城市主干路：永引南路、田村路、西长安街、阜石路；南北向2条城市快速路：西四环、西五环。从项目出发，驾车45分钟可达金融街商圈、丽泽SOHO以及中关村软件园。
公交：项目700米范围（步行6-10分钟）内共有2个公交站点，乘坐336路2站可达苹果园中学，乘坐598路4站可达山姆会员商店。
·周边教育
项目周边覆盖3个公办学校、1块规划教育用地：
3个公办学校：项目东侧一街之隔的是规划中的北大附中石景山学校新校区（12年一贯制），南侧1公里处是石景山外语实验小学、西南侧800米处是首师大附中苹果园中学。
1块规划教育用地：项目东北侧有一期禧悦学府配建的2700m²幼儿园。
·周边医疗
项目周边5公里范围内覆盖：
2个三甲医院：项目北侧1公里处有中国医学科学院整形外科医院，北侧2公里内有北京大学首钢医院。
5个综合医院：北京八大处中西医结合医院（1.3公里）、首都医科大学附属北京康复医院（1.4公里）、解放军总医院京西医疗区（2公里）、北京市石景山区杨庄医院（2公里）、石景山区中医医院（2.6公里）。
12个社区医院：海特花园社区卫生服务站（1.3公里）、东下庄社区卫生服务站（1.3公里）、田村社区卫生服务站（1.8公里）、杨庄社区卫生服务站（2公里）等。
·周边公园
项目周边5公里范围内3大公园环伺：
八大处公园：国家AAAA级景区，是建国后首批北京市重点文物保护单位，是一座历史悠久、盛名远播、风水宜人的山地佛教寺庙园林，距项目直线距离仅3公里。
田村城市休闲公园：距项目1.7公里，占地面积约九公顷，园内乔木、灌木、花草等植物众多，还有儿童乐园、健身园、篮球场、排球场、网球场等活动区域。
西郊砂石坑：紧邻田村休闲公园，北京最大“吸水海绵”，有约10万㎡的湖区用游步道、小桥勾连，适宜散步。
·周边商业
项目5公里范围内共有1个TOD商业综合体，2个大型超市，3个广场/商厦。
项目南侧100米是规划中的8万㎡的TOD商业综合体，无论买菜做饭还是休闲购物，都能步行解决。
项目周边5公里范围内有山姆会员超市（1.5公里）、盒马生鲜（1.6公里）、当代商城（1.4公里）、喜隆多新国际购物中心（3公里）、万达广场（4公里），驱车15分钟可达。
此外，地铁一站可达建设中的京西大悦城（预计明年投入使用）。
测评2
·园林设计
禧瑞学府园林，共打造6大景观体系，包含：度假会所式礼仪入口、仪式归家景观轴、林下艺术花园、中央会客厅、儿童分龄互动区以及仪式归家单元区。此外，社区的排水系统采用了海绵社区系统，设置了雨水花园，下凹式绿地，透水铺装等等，将雨水通过植物的截流与土壤的下渗作用进行排除，有效防洪防水，减少小区面积积水， 保障业主的安全出行。
园林效果图
·物业品质
物业品质，不仅决定了社区环境维护的好坏，而且对社区未来的保值能力起到至关重要的作用。
禧瑞学府采用首置物业（开发商全资子公司），首置物业是首创置业于2019年成立的全资物业管理平台，服务对象涉及住宅、奥特莱斯综合体、产业园区等多类型业态，管理规模将达1500万㎡以上。
·梯户比
梯户比即住宅电梯与每层住户数的比值。一般梯户比越高，居住环境越嘈杂、舒适度越低。
禧瑞学府的梯户比分为：一梯两户、一梯三户、两梯三户、两梯四户，居住感较为舒适。
·车位比
车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。禧瑞学府小区车位比1:1.1，即一户1.1个车位。
·容积率
容积率越高则房子密度越大，居住舒适度相对越低。
一般别墅容积率在1.0左右，洋房/高层住宅为1.0~4.5。禧瑞学府由两栋高层和一栋洋房组成，最高层约27层，容积率为3.07，密度适中。
·绿化率
居住小区绿地面积占用地总面积应不低于30％。绿化率越高，居住环境更优美，空气更清新。
禧瑞学府的两栋高层分列南北两侧，中间用于核心园林设计，以打造景观型社区，绿化率高达51%。
测评3
主力户型分析
103㎡三居
103平三室两厅两卫，户型方正，南北通透，西侧双明卫设计，全明格局，居住舒适。
103平（3居2厅2卫）
进门处设有独立玄关，注重隐私。边侧设计置物架，钥匙、雨伞等日常出行物品均可放置其中。
餐厅和客厅采用一体式设计，两者空间共用相加，可获得更大更宽敞的空间体验。且餐厅与厨房串联，减少了生活动线的长度，也避免了空间浪费的情况。
主卧套房朝南，面宽3.1米，宽敞明亮。入口处留有储物空间，可放置衣柜。主卧卫生间有窗，便于通风换气。
客卫衔接北向两次卧，洗手台与洗浴区分离，告别洗漱早高峰。拥有三大智慧生活系统：社区科技系统、智能家居系统、智能安防系统，全装修交付。
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以上为正文，来自乐居北京编辑团队·Lillia
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