本文来源于公众号--攸克地产 

  市场开始传出一些貌似非常态的信息。香港上市公司高银金融6月11日傍晚公告,该公司3名执行董事,以及3名独立非执行董事,投票决定暂停支付已中标的启德旧跑道区商业地块的款项。

  5月15日,高银金融旗下子公司骏腾投资,击败长实、新鸿基、会德丰、鹰君、信和置业等老牌房企,以111.24亿港元中标位于九龙启德第4C区4号(即启德第6546号地块),批租期为50年,每平方呎楼面地价约12888港元。预计总投资额约160至180亿港元,资金回收期15-20年。6月11日为特区政府规定的最后交款期。

  虽然该公司管理层一再表示看好该地块、且融资无忧,但在6月10日的紧急董事会会议上6位董事还是以近期经济不稳定、香港商业地产市场不明朗等理由,投票决定弃标。这意味着,高银金融损失了2500万港元的订金。

  董事们应该注意到了这几个数据:今年一季度,香港地区生产总值增长0.5%,既低于去年四季度的1.2%,更远低于去年同期的4.7%;一季度写字楼成交金额仅为19亿港元。去年三季度还很乐观的香港楼市,到四季度量价即同时转淡。

  11号同一天,从湖北恩施州恩施市传出消息,该市房地产协会发出了一份《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》。文件列举了十类“扰乱恩施房地产市场开发秩序,不利于恩施房地产市场健康稳定发展”的做法:

  一、高价备案低价开盘,下调价格在800-1200元/平米之间;

  二、预售和销售价格不同,降幅在300-500元/平米之间;

  三、有的楼盘整体价格较去年下滑200-500元/平米;

  四、部分楼盘采用低价诱客的方法;

  五、不按成本和市场价格规律定价;

  六、以蓄客为由提前释放低价信息,变相收取押金;

  七、用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价;

  八、尾盘甩卖;

  九、拉客抢客;

  十、将楼层设计高度降至2.7米。

  显然,上述十类现象有八类是在降价或变相降价。该通知要求所有开盘企业自查纠偏,恩施市房协将进行暗访和调查,并协助主管部门分地价、分区位对备案价格的下限底价进行制度性约束,确定良性的降价幅度比例区间。说到底,就是限制开发商降价、“不准”随便降价。

  为什么把这两件事放在一起说?

  高银金融董事会完全是根据市场动态来决策的,预期预判不好,捂紧口袋,坚决止损出局。这是一种纯市场化的企业行为。

  恩施房协则表现出了一种“托底”的倾向。房协作为半官方的行业组织,某种程度上代表了不便于出面的主管部门的态度。

  据新浪乐居恩施站的统计,2018年,恩施市新房住宅均价达6256.6元/平方米,与2017年相比上涨21.6%,房价远远高于恩施州其他县市。去年恩施市共计出让土地75宗,成交地块58宗,成交金额25.3亿元,同比增长38.2%。

  而2018年全年,恩施市实现地区生产总值233亿元,完成地方公共财政预算收入23.1亿元。简单对比可以发现,25.3亿元的卖地款,超过了它的财政收入,可见房地产市场对于这个五线城市有多么重要。

  2015-2018年,尤其是2016-2017年,四五线城市房价上涨凶猛,不客气地说,其中一批城市已经透支了未来楼市好几年。它们不像一二线城市,依托于经济和人口增长的基础,自我修复能力强,四五线城市收割完一轮,需要数年时间才能恢复。

  像恩施市这种经济不发达的中部半山区城市,房价经过一轮快速上涨后,进行一段时间的调整,是相当正常的。资料所限,我们不知道过去在房价上涨的时候,恩施市房协有没有给当地房企发文限制涨价甚至不准涨价,也不知道当地主管部门有没有采取措施进行调控,我们只知道,今年恩施楼市转为下行,开发商降价销售,房协却跑出来限制降价,就差用扩音喇叭到售楼处大喊不准降价了。

  恩施市房协这种限制降价的行为,注定是无效的。开发商并不傻,如果房子能卖得出去,它为什么要降价?房协又不能再给市民发一纸通知,号召买房,而且不准讨价还价。

  恩施市房协的行为,其实是在扰乱房地产市场。本来,开发商及时降价,还能尽快回笼资金,手头有钱了,才有能力继续买地。现在你不让降价,房子卖不掉,开发商没钱,地方政府的土地卖不出去,或者被迫大幅降价卖,这样一来,房协帮的岂不是倒忙?

  恩施市房协的行为,应予以制止。像恩施市这种前期已明显透支的五线城市,还是交给市场吧。适当调整,楼市会更快恢复;人为干预,修复的时间会更长。内地房地产市场,今年的总基调仍然是稳定,但打着稳定楼市的旗号,结果却扰乱了市场,同样不可取。

  不管是经济发达如香港特区,还是很不发达如恩施市,有些共通的市场规律还是要遵循的。