面对让刚需族“压力山大”的商品房价,北京想出了一个办法是共有产权房。

  共有产权房的一大特点就是价格便宜,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,但实行的是政府与购房人按份共有产权。换句话说,购房人是跟政府一起买房。

  近日,北京市住建委对外公布,截至目前,全市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应,目前均在建设过程中,可提供房源约6.55万套。也有机构披露,2019年,共有产权拉低了北京楼市新建住宅均价18.9%。

  供需比从从1:400降至1:7

  北京的共有产权房政策从2017年9月开始执行。一般来说,共有产权房是从过去的自住房“升级”而来。这种“升级”,最明显的地方就是抬高了申请门槛。过去,自住房的申购条件基本满足北京限购条件即可,无房户只能优先;但共有产权房更严格,直接要求名下无房——申请家庭有住房转出记录的不得申购;已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的不得申购;有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的不得申购;申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的不得申购。

2018年3月1日,北京市海淀区首个共有产权房开盘选房

  此举也就为更多无房的刚需族增添了购房机会。市住建委方面还拿出了一组数据,从需求端看,全市共有产权住房累计申购家庭约77万户,其中审核后符合项目申购条件的家庭累计约42万户,剔除重复申购后,符合条件的申购家庭约23万户,与自住房政策实施时相比,房源数量与申购家庭数量的供需比从1:400下降至1:7。

  这也就意味着,过去是400户家庭抢一套房,现在则变成了7户家庭中就能摇中一套房,“中签率”大大提升,从而真正满足刚需无房群体住房需求,落实“房住不炒”。

  为何不再疯抢共有产权房?

  经过过去一年多的土地供应和转化,今年一大批共有产权项目都已开启申购。但随之而来的是,一些项目遭遇较高的弃选率,这是否意味着这些房子遇冷?

  先来看一下北京楼市的大环境:新房和二手房市场均出现明显的成交下降。以“3·17”新政为临界点,前一年,北京全市二手住宅共网签254916套;新政出台后的一年里,北京全市二手住宅共网签121946套,二手房网签量降幅达52.2%;新政出台第二年里,北京全市二手住宅共网签152699套,同比回升25.4%,但仍比政策实施前下降40%。

  “同样是340万左右的价格,那我可以选择100%产权的限竞房。”前不久,朝阳区锦安家园共有产权房启动申购。购房人王宇(化名)在选房之前最终决定放弃了共有产权房。同样是340万元的总价款,东五环的共有产权房只有65%的产权比例,但位于亦庄、相对较远的另一限竞房项目则有100%的产权。

  这也代表了很多人的心态:当前购房人趋于理性,对于是否买房、何时买房都有了更理性的思考和判断;除此之外,北京的限竞房也井喷供应,为购房人提供了更多的选择机会,购房人自然不会一拥而上的“抢房”。

共有产权房申购家庭参加选房

  “虽然有一些人弃选,但房子最终都卖光了。”一位共有产权房项目负责人告诉记者,由于共有产权房的选房是先选定一定范围的号段,如果这一范围的购房人没有把房子选完,自然会顺延后面的号段。对于很多共有产权房摇号顺序靠后的申购家庭来说,排在前面的人放弃了,自然会把选房机会顺延到后面,购房几率也就因此提升。

  据市住建委方面介绍,从供应端看,已经进入选房环节的31个项目,房源3.2万套,23个项目房源一次销售已全部售完或基本售完;位于城市发展新区六环路沿线的8个项目一次销售后存在剩余房源约6000余套,目前正在组织二次登记,各项工作有序推进。

  “从市场供应量看,这体现了共有产权房在解决局部区域需求方面的确起到了很大的作用。”中原地产首席分析师张大伟说。

  既然已经全部售完,就不能武断地说共有产权房“遇冷”。“总体看,中心城区共有产权住房仍然供不应求,城市发展新区六环路区域当前供需矛盾不大,这些区域也是中心城区适宜功能和人口疏解重点承载区,规划前景和政策导向清晰,发展潜力巨大。”市住建委相关负责人说。

  炒房客看不到投机空间

  之所以弃选,还有一个很关键的原因:共有产权房后期出租和出售的政策,让“炒房客”看不到投机空间和预期。这恰恰是吸取了此前自住房的教训。

  共有产权住房取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额;满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额,同等价格条件下,代持机构可优先购买;代持机构放弃优先购买权的,可转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。共有产权住房也可以出租,获得的租金收益由购房人和代持机构按照所占房屋产权份额分享。

  “从政策设置看,北京共有产权房符合‘房住不炒’,剔除了投资属性,购买条件、使用情况都符合自住为主的政策预期。”中原地产首席分析师张大伟分析,所以从制度设计上,的确是非常明显地回归了居住,也避免了过度福利化。但从算账的角度看,未来通过共有产权小户型作为跳板,获得巨大升值空间的概率较低,可流转但投资属性弱。这也成为不少人放弃共有产权房的关键原因。

  北京市住建委近日也对外表示,大力发展共有产权住房,满足无房居民家庭基本住房需求,是建立健全首都住房保障体系的重要组成部分和有力支撑。

  更重要的是,共有产权房对于拉低北京市场均价有巨大影响。中原地产的数据也披露,以最近两年看,2018年拉低均价9.9%,2019年拉低幅度高达18.9%。

  4月15日,共有产权住房项目“玉景阳光”开始装配式模块拼装,采用了更先进和环保的装配式工艺。

  但不可回避的是,共有产权房是新生事物,在位置、配套、户型等方面还需进一步完善,这些势必也成为影响购房人选择的原因。对此,市住建委方面也表示,将进一步深化细化共有产权住房建设、分配、管理各项政策,全力推动高质量发展。