“规”途中的北三县:楼市止跌回暖 投 资客蠢蠢欲动

2019-02-25 07:39:52|来源:中国房地产报
摘要|

  北三县楼市中违规销售的残余仍旧没有肃清,存在“先上车后补票”情况,暗箱操作横生。比如外地户籍购房者与开发商签订合同后,全款交付房款,或分一年支付,等三年个税流水证明开具后,再进行网签。

“规”途中的北三县:楼市止

  中房报见习记者 邓雨楠 武爽丨河北燕郊报道

  任何政策的风吹草动都在挑动着北三县楼市的神经。

  当通州成为北京城市副中心后,政策红利辐射的北三县也跟着不断变化。从狂热投 资导致房价飙升,到严格限购导致市场降温,北三县楼市一直起伏跳动。

  2月12日,据北京市规划自然资源委消息,北京目前已经组织编制了通州区总体规划、各乡镇域总体规划以及70余项专题研究、专项规划和设计导则。经过多年酝酿,通州与北三县“四统一”的具体政策已接近落地。今年,北京城市副中心与河北廊坊北三县地区将有一系列的涉及交通、产业、设施等领域的对接措施陆续公布。

  受北京市机关迁入北京副中心通州以及地铁规划的影响,中国房地产报(微信ID: china-crb)记者在北三县走访过程中发现,北三县地段好的新房处于供不应求状态,价格在底部运行后逐渐回归平稳,渐趋理性。

  环京楼市冰封下的骚动

       自2016年年底以来,以北三县为主的环京多个城市发布了限购政策,让惨淡的环京楼市迎来了刺骨寒风。而近期一则尚未落地的计划撬动了北三县的购买力,冰封的楼市开始有回暖迹象。

  记者走访了燕郊港中旅·海泉湾项目,此项目是燕郊唯 一还有房的新盘项目,均价在24000元/平方米。该项目销售人员向记者表示,春节假期,燕郊楼市似乎比川剧“变脸”还快。当看记者无意购买时,销售人员表示,现在是入手的最佳时机,下个月就涨价了。

  整体来看,整个北三县新房都处于供不应求状态,尤其地段较好楼盘。比如大厂潮白河附近距离地铁2公里的北京早安和孔雀城雅韵园项目,均价在16500元~17000元/平方米之间,目前都已基本售 罄。

  相较而言,二手房市场更能反映市场走向。记者注意到,多数业主的预期发生了变化。二手房业主不想卖,而想买的人只能等着排队。

  北三县乃至环京地区交通水平的提高等实实在在的利好,让人们难以抗拒。

  “每天咨询我买房的购房者电话都要被打爆了。”燕郊当地的一名置业顾问李俊(化名)告诉记者,购买二手商住房购房者增多,目前燕郊二手房均价比年前上涨了不少。

  据某房产机构数据显示,燕郊二手房均价连续三个月上涨,从2018年11月的低点18397元/平方米上涨至目前的19365元/平方米,每平方米上涨近1000元。此外,香河和大厂房价也有所上升。香河二手房2月挂牌均价11558元/平方米,同比上涨0.88%;大厂二手房2月挂牌均价15192元/平方米,同比上涨2.65%。

  房价上涨的背后是成交量的回暖。据链家APP数据显示,截至1月底,燕郊近三个月成交房源653套。李俊告诉记者,链家燕郊西区门店在2018年12月共成交二手房150套左右,而2018年7月仅成交30套左右。

  “自2017年7月廊坊等五市限购力度达到顶峰后,月度成交数据第一次出现这么多的成交。”李俊向记者表示。

  “北京城市副中心的规划,使红利辐射到了北三县,这对楼市有重要影响。”上述销售人员告诉记者,在房价大跌过后燕郊的调整比较充分,叠加近期的一些利好政策释放,楼市开始回暖。

  值得注意的是,楼市回暖的背后投 资客开始蠢蠢欲动。记者在走访北三县时发现,北三县楼市中违规销售的残余仍旧没有肃清,存在“先上车后补票”情况,暗箱操作横生。比如外地户籍购房者与开发商签订合同后,全款交付房款,或分一年支付,等三年个税流水证明开具后,再进行网签。

  “大厂和香河可以先上车再买票。没有资质的外地人在燕郊买房的希望基本为零,所以,大批刚需都涌入了大厂,以潮白河附近的房子最为火 爆。”孔雀城雅韵园项目销售人员表示,有些买到房子的购房者还想趁着更名时加价卖给没购到房子的顾客。

  据香河大爱城销售人员介绍,K2京东狮子城是香河仅存的几个新盘中销售较快的,此楼盘也可以交钱后补交三年社保纳税,前提是需付全款。

  利好尽出 市场渐趋理性

      用“过山车”一词来形容北三县的楼市非常贴切,房价直上直下。市场疯狂的时候翻倍暴涨;市场不景气的时候,直接腰斩。

  北三县住宅市场炒作现象严重,价格上涨过快,从2015年开始房价回暖,成了炒房客的投 资热地。但房价并没有产业等经济基础作为支撑,市场过度依赖北京。

  以燕郊为例,“拿着北京的工资,住着燕郊的房”,对很多北漂来说,以燕郊为首的北三县成为了这些年轻人的落脚地。自此,随着北京房价的一路高歌,燕郊房价曾一度高涨到42000元/平方米。此外,大厂、香河的房价也都曾冲到2万多元/平方米。

  近日,北京市规自委、市重大办相关负责人披露了北京城市副中心交通规划。最新规划显示,平谷线从平谷出发进入北三县,在燕郊将分为两支:一支进入副中心,接入副中心站,并接驳其他线路;另一支拐入东坝地区。

  一条潮白河,分开了北京和北三县,河西是通州,河东是三河、大厂和香河。对于燕郊来说,本身的城市规划水平相对较低,配套不足,交通方面存在短板,致使虽与北京“血浓于水”,但存在断层。交通轨道打通了通州与燕郊之间的交通瓶颈,对燕郊的整体交通改善和区域价值来说都是实际可见的利好。

  目前燕郊楼市出现了小幅上涨,业内人士指出,副中心及京津冀一体化提升了整个北三县城市规划的水准。有专家分析称,即便北三县出台各项利好,北三县楼市在2019年也不会出现强势的“谷底反弹”。

  首先,虽然今年房地产市场已经明确“因城施策、分类指导”的定调,但前提依旧要保持“住房不炒”,坚决遏制房价上涨,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳基调。其次,今年1月初正式批复的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016-2035)》,强调了严禁在交界地区大规模开发房地产,这也意味着北三县楼市现阶段“维稳”第一。

  首都经贸大学城市经济与公共管理学院副教授张智新认为,通州区与北三县整合规划后,对当地楼市具有一定刺激和提升作用,但在中央坚持“住房不炒”大背景下,楼市调控会继续贯彻,并不会使北三县楼市重回楼市“虚火”的老路。

  从市场表现来看,有购房置业顾问坦言,燕郊目前基本上是存量房市场,目前在售的新房中,公 寓产品居多。据公开资料显示,2018年,燕郊新房共出售4869套,其中首尔甜城小高层3394套、嘉都861套、潮白河生态城203套等。据链家二手房网成交数据显示,2018年11月,燕郊二手房挂牌均价19177元/平方米,12月为19816元/平方米,虽有小幅上涨,但市场整体平稳运行。

  中国豪宅研究院院长朱晓红表示,北三县在严格意义上讲是北京的“睡城”,缺乏相应的产业,在限购持续的前提下,这些区域房地产市场会保持平稳,房价不会大涨。

  “近期成交增长有特定的时期性,在严格的限购政策下,燕郊很难有明显的回暖。”克而瑞分析师崔秀程认为,北三县虽有北京副中心交通、医疗等配套利好辐射,但只是有助于房地产市场稳定,很难再出现大幅上涨。


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