回顾2018年的房产市场,我们听到过万科呼喊着“活下去”,我们看到过楼市分化明显,传统的“金九银十”成色多有不足。每个城市在2018年都有属于自己的房产故事,而这些故事对于2019年的房产走势会有怎样的影响,乐居买房特邀百城主编和房地产市场研究专家,解读数据,研判走势。

贝壳研究院首席分析师许小乐贝壳研究院首席分析师许小乐

  在新年伊始,北京乐居诚邀贝壳研究院首席分析师许小乐来谈谈他对2018年北京楼市的回顾,以及对2019年未来市场的预判。

  许小乐对2018年北京楼市感触颇深,他用了7个关键词来总结,分别为“自发调整”、“回温乏力”、“杠杆回落”、“结构改善”、“预期下滑”、“降价卖房”、“土地遇冷 ”。根据贝壳研究院数据显示,北京2018年新房二手房市场任然占据主导,二手房交易占约77%,全年呈现前高后低的趋势,全年二手房均价 60925 元/平,同比下跌 3.3%,是 2008 年以来首次年度下跌的年份。

许小乐2019北京楼市弱势回温

  值得注意的是,高房价制约着购房者的“上车”能力,也导致换房难度加大,同时首付比例及房贷利率等资金成本的提升也削弱了购房者的购买力。在限贷政策和房贷利率上升的影响下, 北京购房者使用杠杆的比例和贷款成数都有所下降。由于同过去高端化、豪宅化的新房产品不同, 2018 年的新房主要为限竞房,随着新房(限竞房为主) 供给数量快速上升, 且位置有所优化,户型偏小总价低,对二手房具有明显的替代效应。

许小乐2019北京楼市弱势回温

  在错综复杂的调控及市场环境下,许小乐用“弱势回温”总结2019年北京楼市发展趋势。他表示,调控政策的边际修复效应可能会让一些刚需入场,从2018年12月的市场成交走势中可以发现微弱回温抬头的趋势,但回温幅度不会太大,因为仍然存在许多制约因素。另外,许小乐也坦言,随着2018年成交的39宗限竞房用地的陆续入市,加之目前存在的7万余套存量,北京新房市场的供应效应形成将会对二手房市场进行分流。

  对于货币政策对于北京房地产市场的影响,许小乐认为,金融货币是水,而房贷则是流向房地产市场的渠道,2018年四次降准,但流向房地产市场的闸门是收紧的状态,通过对几次降准的追踪研究,发现对房地产市场的影响并不大。大体上我们初步的判断明年应该是弱势回温的态势。