800万买三居!选地段还是选户型 看完你就懂了!

2018-12-26 10:09:14|来源:乐居买房
摘要|

  限竞房自推出以来因价格福利备受市场期待,但今年北京限竞房市场陷入冰火两重天的窘境。一边是供应井喷,另一边则是整体成交惨淡,去化难。

  截止12月21日,北京已公布案名的限竞房有52个,已经入市的约34个项目,但是整体去化不足一半,2万多套房源供应网签数据只有3千多,令人惊叹!但导致这种情况出现也是有原因的:

  即使这样,仍有一些好项目很抢手,比如瀛海府首次开盘即售完,也是目前限竞房市场上去化率最高的项目;还有刚刚开盘的佑安府(免费看房),关注度极高,均价79459元/平,首期开盘的洋房也卖的差不多了。所以说不是不买,而是没找到好房子。

  从上面这些卖得好的房子看,一个好房子应该具备的核心因素无非是地段好、价格低、户型产品力优,再加上配套齐全这几点,这也是购房者买房子最看重的几点。

  地段王VS偏僻王

  地段王:今年好地段的项目不在少数,四环内的洺悦苑被称为北京“最神秘”限竞房,项目位于南四环马家堡,售价仅为61881元/平,四环内售价最低的商品住宅,且周边配套完善。

  当然,最典型的当属佑安府了,项目位于西南二环右安门外西铁营万达广场东侧,位置更好;

  首期开盘的90平高层将按照最高限价83432元/㎡进行销售,但90平的只有2居户型,且少量户型并不方正,户型需要挑一挑。

  但重点是总价不到800万买在二环,可以说相当划算了,项目周边配套也完善,佑安府一街之隔就是佑安门医院,不到1公里处还有西铁营万达广场。

800万买三居!选地段还是佑安府项目区位图

  另外,项目往西3公里是丽泽商务区,往北是金融街,未来14号地铁线西铁营站开通之后(预计2019年),地铁也会非常方便。

  偏僻王:房山金樾和著(免费看房)作为和瀛海府同期开盘的限竞房却面临降价销售的情况,造成滞销的很大一部分原因就是所处的地理位置偏,六环外,周边地铁远不方便,配套不全,1公里内只有一些小超市;

800万买三居!选地段还是金樾和著项目区位图

  另外一个原因就是房山区本身的商品房供应量大,周边次新房和二手房的价格在3万多,所以均价3.8左右的限竞房价格并不具备优势。

  不过金樾和著的户型还是可挑可选的,75-127平的2-4居,最低总价不到300万。

方正户型VS刀把户型

  说到限竞房中的好户型,大兴瀛海府可以说是当仁不让,瀛海府位于大兴,虽然属于南五环外,但项目紧挨着8号线瀛海站(年底开通),均价52449元/平,总价450万-500万。

  瀛海府最成功的点就在于户型的设计,近乎完美。

  大面宽采光条件好:首期88平三居户型,南北通透,两卧朝南,明厨明卫。其中,两个次卧9平,主卧13.5平,客厅进深4米,面宽3.6米,整体面宽9.7米,采光条件非常好。

800万买三居!选地段还是瀛海府88平户型图

  赠送面积大:主卧和南向次卧的飘窗以及设备平台全赠送,北向次卧阳台和客厅阳台半赠,整体使用面积超88平,一梯两户。

  相反,与瀛海府一街之隔的万和斐丽(免费看房),均价52449元/平和瀛海府相同,主力户型为60-90平1居-3居,但万和斐丽开盘却不理想,一多半没卖出去。

  L户型 不方正:万和斐丽的4栋小高层采用的是“L”形排布,板塔结合的形式,这也让大部分小户型都是东西朝向,一定程度上采光、通风会受到影响;

800万买三居!选地段还是万和斐丽90平户型图

  东西向采光条件差:万和斐丽的东西向户型面宽不够大,客厅面宽大约只有3米多,不到4米,采光和通风效果都比较差。

产品大PK

  看一个项目的产品好不好,要看它的户型、产品本身、社区规划等等。首开保利熙悦林语(免费看房)华润理想国(免费看房)就是明显的对比:

  首开保利熙悦林语位于南五环大兴旧宫,紧邻地铁8号线,五福堂站约1公里,德茂站1.5公里双地铁,均价约52315元/平。

  项目有高层和叠拼两种产品,首期主推的是138的3居高层,不过目前房源所剩不多,主推220-280的叠拼,138平总价约700万左右,带装修。

800万买三居!选地段还是熙悦林语沙盘图

  户型设计合理:138平户型,整体方正、南北通透、明厨明卫,整个室内空间非常大,布局合理。

  带装修交付:熙悦林语是北京限竞房中首 个精 装交付的实例,采用现代新中式的建筑风格,宽景阔窗、入门玄关、新风除霾系统等,空间布局都恰到好处。

800万买三居!选地段还是熙悦林语样板间实景图

  光是精 装这一点,就PK掉了周边很多竞争对手。

  再来看看昌平北七家镇的华润理想国,项目位于立汤路与北清路交叉点向东800米,周边最近的地铁是5号线天通苑北站大约3公里左右,周边配套待完善。

800万买三居!选地段还是华润理想国沙盘图

  主力户型面积为90-140㎡的3-4居在售中,限均价49520元/㎡,总价约430万元/套起。

  90平3居户型各有优缺:90平3居户型有2种,一个户型是两个主卧和客厅朝南,户型比较方正、明厨明卫,但同时室内动线太长,走廊太浪费面积;而且90平的三居,两个南向的主卧面积过小。

800万买三居!选地段还是华润理想国90平3居

  另一个是户型也是明厨明卫的,走廊空间浪费较少,但室内空间的设计不太合理,餐厅正对卫生间,总是有些不好;另外,南向的次卧面积太小了,预计只有7㎡左右。

800万买三居!选地段还是华润理想国90平3居

  性价比较低:同样,华润理想国也是装修交房(装修标准为每平米3000-4000元),但是装修费用是单加的价格,这个相比熙悦林语就有点…对于刚需来说也是不小的负担。(注:不过后来据说装修包可选择,具体的还要咨询售楼处)

  总的来说,购房者的眼睛是雪亮的,他们关注的最核心点就是位置、价格和户型,但三者不能兼得,位置好的,价格自然高,但户型和产品不一定好;总价门槛低的,又相对较远,交通和生活不便,购房者需要在三者之间权衡选择。

  以上楼语提到的这些优质限竞房项目,像瀛海府等都已经开盘售完,或者所剩房源不多了,可选择余地较少,但也不是没有机会了,目前市场上还有一些未入市和刚刚开盘的限竞房也值得期待!

西城天铸(免费看房)—地段王

  西三环 均价7.78万起:西城天铸位于西三环,与丽泽金融商务区一路之隔,区域内地铁9号线、10号线经过,丽泽快速路3公里直达二环,西长安街、京港澳高速环伺,交通便捷。

800万买三居!选地段还是西城天铸项目区位图

  周边的配套更不用多说了,金融街商圈、公主坟商圈、丽泽商圈三大商圈环绕。

       除了位置,还有一点吸引人的就是价格,均价7.78万/㎡,周边泰禾西府大院目前的均价已经达到11.3万/平,二手房保利百合花园均价也都8万多,所以这个地段、这个价格怎能不心动!

  但每个项目都不是完美的,这个项目的位置和价格虽然都不错,但是户型就有点勉强了,多是刀把户型,居住的舒适度较差。

  所以要地段还是要户型需要购房者根据自身需求好好考虑。(不过从23号首期开盘的情况来看,似乎地段战胜了一切!)

葛洲坝紫郡兰园—产品赞

  葛洲坝紫郡兰园位于海淀太舟坞,均价只有53000元/平,价格和周边二手房相比来说很心动,旁边二手房最少6万起。

  纯洋房社区 精 装交付:项目为纯洋房社区,零自持,居住更纯粹;小区内部规划了托老所和政府规划的幼儿园;

800万买三居!选地段还是紫郡兰园沙盘图

  外部环境上,未来社区内更将呈现有9大主题园境,与门外的三山五园形成视觉和空间感受上的延续,为家人提供绝佳的户外休憩之所。

  葛洲坝紫郡兰园是继熙悦林语后第二个真正称得上是精 装的项目,精 装价格包含在售价里,看完样板间的效果还是不错的;

800万买三居!选地段还是样板间实景图

  此次 “兰园系”的产品细节打造也会应用葛洲坝地产独家研发的“5G科技”体系,同时,项目采用同层排水技术,最大限度的保证未来居住生活的舒适感受。

800万买三居!选地段还是

  中海云熙(免费看房)—户型优

  中海地产继大兴的瀛海府后,今年8月份中海又在魏善庄拿了一个限竞房地块——中海云熙,均价35000元/平,目前已经开盘,总价只有300多万。

  89平3居 三室朝南+双卫:此次中海云熙的主力户型为89平三居,看到户型的楼语直接傻眼了;

800万买三居!选地段还是中海云熙89平户型图

  89平的3居,竟然能做到双卧和客厅朝南,9.5米的超大面宽,采光和通风效果极佳,而且是双卫设计,既满足了居住的功能性,又保障了舒适度;

  甚至有些100多平的大户型都做不到这样,不得不说中海就是牛啊!坚持用产品优势碾压市场。(上次瀛海府没有买上的可以看这个项目哦!)

  户型确实无可挑剔,但是项目位于大兴魏善庄,基本属于六环外了,确实远点。周边的交通和各项配套还有待完善。(不过看首期开盘的情况去化也不错!)

  近期有购房意向的朋友可以重点关注这几个项目,除了葛洲坝紫郡兰园,其它的两个项目都刚刚开盘(12月23日),未来这类好地段、好户型的地块大概也会越来越少,准备买房的可要抓紧了!

  所以,好地段和好户型你会选哪个?


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