陈伟《中国经营报(博客,微博)》记者发现,房地产市场热度明显降温,部分城市房价出现了真实的下跌,尤其是二手房价格更为明显。而二手房的价格数据被业界认为是房地产市场的晴雨表。

  据国家统计局近日公布的10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅环比下降;二线城市环比涨幅均回落;三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩,二手住宅涨幅回落。同时,一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落。

  受访经济界专家认为,由于限价政策的存在,在房价上涨或下跌的时候,二手房价格先于新房价格变动,二手房价格更能反映市场的真实情况。近期房价上涨预期发生了反转,这也说明调控效果的显现。

  二手房价普跌

  相比新房市场,二手房市场的降温更为明显。来自国家统计局发布的数据显示,据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降了0.2%,降幅比9月扩大0.1个百分点,其中北京(楼盘)、上海(楼盘)和广州(楼盘)均下降0.2%,深圳(楼盘)下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比9月分别回落0.1个和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比9月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比9月回落0.3个百分点。可见,二手房价格的变化反映出市场已经明显降温。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,“10月,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,促进房地产市场逐步回归理性。”

  从具体城市来看,类似降温也有很多新的现象。据易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者介绍,对全国70个城市二手房价格数据进行排序,可以看出,安庆(楼盘)、大理(楼盘)和贵阳等城市二手房的价格上涨幅度依然是比较大的。这也说明部分城市依然是比较坚挺的。此类城市购房政策相对宽松,潜在购房需求依然比较大。

  他还补充说,从下跌的城市来看,主要是14个城市,数量明显多于一手房市场。此类城市基本上是过去大家讨论比较多的热点城市,包括厦门(楼盘)、深圳、杭州(楼盘)等一二线城市,也包括丹东(楼盘)、泉州(楼盘)等三四线城市。此类城市房地产的政策管控比较严厉,进而房东的市场预期快速调整,降价趋势不改。

  此类数据走势也在房屋销售和租赁领域都是有所体现的。根据易居研究院公布的全国二手房成交监测数据,今年10月全国10个城市二手房交易套数环比下跌25%,同比下跌了9%。同时,根据国泰君安证券的数据,其监测的全国33个城市中,有17个城市租金涨幅由正转负。

  对于二手房市场降温明显的现象,西南财经大学经济学院副教授刘璐对记者表示,“从空间上的分化来说,人们传统上认为房价更为坚挺的市区二手房反而跌幅更大,也跌得更早。目前市区不少楼盘都有10%到20%的跌幅,个别楼盘甚至更大。相反,很多郊区楼盘的二手房价格跌得晚,幅度也相对较少。”

  之所以出现这种现象,刘璐认为这主要有两个方面:第一是市区二手房在前期累积的涨幅更大,所以回调的压力和幅度也相对更大。第二是由于“限售”的存在,使得这一轮作为楼市成交量主战场的郊区(特别是近郊)的很多房源都被限售锁住,无法出售。而市区很多房源都是在这一轮楼市上涨之前购置的,所以不受限购影响,业主想卖就卖。

  从房价上涨预期改变到真实房价下跌,新时代证券首席经济学家潘向东指出,7月31日政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,调控政策发布次数也不断创历史新高,在调控重压叠加房企融资压力加大的背景下,房价预期改变传导至真实房价下跌,“坚决遏制房价上涨”取得一定成效,以致10月31日政治局会议没有提到房地产。

  根据中原地产统计,2018年1~10月全国累计房地产调控次数超过400次,同比增长80%,创历史最高。

  受访专家认为,调控效果显现,尤其体现在二手房房价上。刘璐对此指出,北京“3·17”楼市新政的政策效果可谓非常地显著。除了新房市场的调控效果进一步稳固之外(自2017年4月起北京的新房价格指数下跌0.8%),调控效果最为明显的是二手房市场。据他统计,截至2018年2月,北京的二手房均价在11个月内下跌了6.6%(这是北京全市整体意义上的均价下跌)。

  此前让大家觉得房价是越调越高,为何此次房价出现真实的下跌?

  对此,严跃进对记者分析称,“需求投资、政策趋紧、供应增加,这都对房价产生影响,且此类影响叠加,容易带来房价的下跌。” 在他看来,实际上当前房价管控效果显现,首先需要肯定调控的效果,其次也需要注意到经济面临一定下行压力,适当稳定房价也有必要。

  国家统计局新闻发言人近日就10月份国民经济运行情况答记者问时也表示,当前外部不稳定、不确定因素依然较多,经济运行仍面临一定下行压力,下一步要狠抓政策落实落地,促进经济平稳运行在合理区间,努力完成全年的经济社会发展目标。

  因城施策将持续

  从最新发布的调控政策来看,主要是针对销售中存在的违规现象。

  据新华社报道,住建部近日通报各地专项行动查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构。

  曾在6月,住建部与司法部等七部委曾联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  对于这种现象,严跃进对记者分析,“类似查处应该持续进行,即房地产秩序需要规范,无论在市场上升还是下跌周期中都需要坚持,尤其是对房企和中介需要积极进行管控。”

  未来房地产领域还可能会出台哪些调控措施?

  严跃进预计,稳定性的房地产政策依然需要进行。不过,他同时建议,对于刚需购房者和合理的换房需求,需要给予相对宽松和灵活的购房政策。

  新时代证券首席经济学家潘向东指出,从近期调控政策来看,限制性政策出台次数不多,主要以政策补丁、规范市场秩序为主。在他看来,整体来看,调控趋于平稳,年内限制性调控政策出台的可能性不大。历史经验表明,当房价下跌6个月以上的时候,调控往往会放松,但这一次调控全面放松的可能性不大。

  “因为一是居民加杠杆的空间有限,这与前几轮周期不同;二是政策大起大落不利于预期管理,从近期政策变化来看,政策越来越看重稳定预期,环保限产不再‘一刀切’、货币政策报告淡化去杠杆、监管政策缓和等,再次全面刺激房地产将使之前的调控成果付之一炬。”潘向东认为。

  不过,他指出,虽然全面放松不太可能,但存在结构性放松可能,例如近期武汉(楼盘)出台的刚需买房新规。

  根据武汉市房管局规定,从11月15日开始,武汉市备案均价20000元/平方米以内、面积140平方米以下新建商品住宅项目,刚需家庭优先选房房源比例将不低于80%,其中,江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、洪山区白沙洲片区、东湖高新(600133,股吧)区光谷东片区、东西湖区常青片区、蔡甸区等热点区域,比例提高至100%。在业界看来,这一政策的推出,将一部分和刚需竞争的买家,直接挤到了改善板块之中。

  东方证券地产首席分析师竺劲在研报中也称,房地产市场城市间分化加剧,楼市调控政策或维持因城施策。

  因为2014 年以前,全国房地产市场的特点是同涨同跌,不同能级城市之间的分化不明显。但2014 年以后,全国楼市的分化趋势加大,不同能级城市之间出现轮动走势,典型的即为 2017 年起一二线城市的收缩与三四线城市的持续繁荣。

  竺劲认为, 2019 年可以期待的是二线城市销售端的反弹,需要警惕的是部分三四线城市销售的下滑和库存的累积。而出现各能级城市周期错位的主要原因就在于本轮的精细化调控政策。因而他预计,未来因城施策可能仍将维持,城市间的轮动也将持续。