【乐居财经 曲智静 发自北京】金九银十在各房企“打折、促销、降价”的声音中悄然结束,市场普遍反映成色不足,不过对比数据发现,2018年北京金九银十新房成交较2017年同期相比,成交情况明显好转,成交套数与2016年基本持平, 二手房方面则是均价与新房倒挂严重,量价持续下行。

  新房成交8420套  占前十月总成交近3成

  据北京房地产业协会数据显示,截至10月31日,金九银十两个月北京共成交商品房8420套,占1-10月总成交量的29.53%,成交套数同比2017年上涨112.5%,与2016年的8409套基本持平。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,成交量回升是市场的自然修复,“930”调控后2016年10月成交明显下降,虽然成交量月2016年基本持平,但并不意味着市场回暖。

  纵观近四年金九银十两月北京楼市成交均价,可以发现其呈不断上升的趋势,不过增速明显放缓。2018年金九银十两月成交均价为47605元/㎡,环比上两月涨幅达16%,同比2017年微涨6.13%,增速同比下降18%。

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  2018年金九银十两月总成交面积为65万平方米,环比上两月下降20.04%,较2017年同期上涨18.99%,约为2016年总成交面积的56.31%。总成交金额为310.53亿元,同比上两月上涨56.65%,较2017年同期上涨26.28%,其中共有产权住房成交24.28亿,占总成交金额的7.82%。业内人士表示,市场需求仍在,只是需要不断挖掘。在限竞房大量入市的情况下,如何做好产品,发掘购房者深度需求是对房企的考验之一。

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  新房二手房价格倒挂 成交均价价差1.4万元/㎡

  二手房方面成交则是量价持续下行。金九银十两个月内北京二手房共成交27144套,环比上两个月成交量下降13.92%,同比2017年上涨80.49%,与2016年金九银十相比则下降55.36%。受政策影响,购房者观望情绪浓厚,市场成交节奏放缓,入市积极性降低。业主预期持续松动,调价房源中涨价占比回落至“317调控”后低位,议价空间持续扩大。

  贝壳研究院Real Data数据库显示, 9月成交均价为61829元/平,环比下跌2.2%,10月成交均价为均价继续下跌至61103元/平,环比下跌1.2%。成交价格与新房价格形成倒挂,新房二手房成交均价价差1.4万元/㎡。

  关于造成新房二手房成交均价倒挂的原因,除去大量共有产权住房供应拉低新房成交均价外,据贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析,首先,北京二手房主要集中在市区,新房主要分散在郊区,位置差异决定了价格差异。其次,新房限价销售,价格也会低于二手房。第三,限竞房5年不能销售,再加上2年的预售期,获得租金收益也低于二手房。这是新房二手房手成交均价倒挂的主要原因。

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  区域方面,朝阳连续两月成为最热置业区域,两月共成交6506套,成交占比达23.97%。海淀、丰台紧随其后,分别成交3820套及2764套。

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  在户型面积选择上,60-80㎡刚需产品最受关注,共成交5819套,累积成交面积为52万㎡,占比为22.06%,其次为140㎡以上的改善产品,共成交2392套,成交面积为51万㎡,占比为21.75%。在成交数量上,60㎡一下小户型成交最多,两月共成交8401套。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场预期松动,买卖双方入市积极性不高,又遇限竞房项目集中入市,预计11月二手房成交量价将继续低位保持。