五里坨三子“火拼”开战!首付147万买三居 京西置业必看

2018-10-31 10:10:04|来源:乐居买房
摘要|

  小编目前在梳理北京限竞房项目大全,截止目前,北京大概有45个限竞房项目,整体梳理下来看,限竞房有几个特点:

  一、为了满足拿地规划要求,北京限竞房项目在价格、产品、户型区间、总价等方面,都类似。

  二、因为土地供应周期类似,出现了同区域项目组团入市,如石景山五里坨、海淀太舟坞、房山大学城、丰台青龙湖、大兴黄村、瀛海、北七家等区域都有2-4个左右的限竞房项目集中入市,可谓是好朋友,手拉手,你有我也有!

  小编的第一探盘目标锁定在石景山五里坨区域,因为这里有“五里坨三兄弟”:翡翠山晓、五里春秋(免费看房)绿城西府海棠(免费看房),文末有彩蛋,一定看完哦...当然,你也可以选择“一拉到底”

  兄弟联手之谊

  石景山五里坨地块2017年11月8日挂牌后,由绿城以86亿元+20%自持取得五里坨建设组团一(1601-029)等地块,楼面价24720.10元/㎡,溢价率19.61%,自持20%;

  万科+旭辉+卓越以78 亿元夺得石景山区五里坨建设组团二(1601-053)地块,楼面价22511元/㎡,溢价率12.4%;

  同月,绿城引入远洋、新城、平安及实兴腾飞达共同开发五里坨建设组团一地块,并在年底完成49.5%的股权变更。

  这便是万科、远洋、绿城三大品牌开发商分别带来翡翠山晓、五里春秋、西府海棠3个限竞房项目。

  三个项目相同与不同

  七点相同:

  1、区位相同,交通便利程度,通勤时间大致相同

  2、区域自然生态环境相同,周边配套学校、医院、商超等相同

  3、洋房类产品户型类似

  4、区域限高相同

  5、价格相同,均价都是52024元/平

  6、受众群体相同(石景山八角、古城、苹果园、金顶街、模式口等五里坨周边区域,几乎都是80年代-2000 年的老房子,有大量的改善需求潜在)

  7、促销优惠力度相同(抛个砖,文末详细说...)

  七点不同:

  1、整体产品,翡翠山晓、五里春秋两个项目除了洋房,都有叠拼类产品,有院子

  2、绿城是纯洋房社区,140平四居洋房户型不错,可圈可点(后面有具体户型分析)

  3、以上洋房和四居产品,覆盖群体不同

  4、从十一期间三个项目销售情况来看,卓越万科翡翠山晓(免费看房)去化最好

  5、西府海棠有自留地块,后续会做养老公 寓,算是不错的配套

  6、西府海棠相比其它项目距离周边各项配套最近。

  7、溢价率不同

  区域的优势与不足

  1、自然生态环境好:

  小编从1 号线地铁苹果园站出站后,8公里路程,不堵车的情况下大概用了20 分钟,到了五里坨下车后第一眼看到的是西府海棠,背靠西山山脉,空气和环境都很好,适合居住。

  2、高架全程免费:

  进出五里坨区域的城市快速路,阜石路高架全程免费,16公里直达西四环定慧桥(不堵车约30分钟),这对于每天自驾通勤的小伙伴来说还是不错的。

  三个项目各自优势

  西府海棠:无论从交通还是周边配套上位置最佳,洋房社区品质更纯粹

  五里春秋:选用高端产品春秋系,项目社区品质好,90平洋房三室两厅两卫,居住功能性强,但舒适度差一些;如果选叠拼别墅的话,建议优先考虑远洋。

  翡翠山晓:洋房户型设计和居住舒适性较好,南向7.2米面宽,采光充足,得房率高。

  不足:交通是共同的问题

  公共交通:

  距离三项目最近的地铁金安桥站有6公里,而且目前S1 还没有和苹果园站接通。

  目前除了向西去门头沟,向东进城方向,都要依靠地铁1号线,项目距离1号线苹果园站大约8.7 公里。

  自驾出行:

  目前3个项目出行都必经石门路,这一路上的红绿灯大概7-12 个,平时还好,早晚高峰拥堵很严重。

  听热心的司机师傅说,他早晚高峰都不在这条路上拉活,可见石门路早已被司机拉进了黑名单,这也是3个限竞房所处位置交通的共同劣势。

晚高峰

  从区位看西府海棠位置最佳

  原因有五:

  1、背靠山,山门里面是军区大院,像一把太师椅,项目地块稳坐椅中

  2、西府海棠项目位于石景山区隆恩寺路,项目东侧100米是北师大附中京西分校,西侧一路之隔是规划中的三甲医院;东侧约800米是绿城和万科在建的24 万㎡大型商业综合体。

  3、西府海棠自建商业约2万平,包括托老所、写字楼、健身房等,配套规划完善。项目正处在西山正北脚下,不论从景观上还是风水上来讲都是不错的位置。

  4、而另外两个项目五里春秋、翡翠山晓则至少约3公里才能到学校和大型商业,不过五里春秋和翡翠山晓项目内部都有配建幼儿园,这对于业主来说,将来孩子上学还是非常方便的。

  5、五里春秋是东侧紧邻西山山脉,翡翠山晓虽然只和五里春秋一路之隔,但是项目是北侧距山百米,所以观景效果都不如西府海棠来得彻底。

  从产品线看五里春秋舒适度较高

  同为限竞房,严格控制成本,这个大家都理解,但是是否在成本范围内力争把产品做好,一看态度,二看本事。

  翡翠山晓:万科虽然拿出了自己的高端产品翡翠系,但是对比之前的万科翡翠系,小编感觉,“此翡翠非彼翡翠”,别墅产品变成了下跃,而且是南北向花园;

  虽然听上去是优点,但实际上这种南北下沉式花园(首层+地下2 层)占用的是洋房楼间距的绿化,花园完全没有私密性可言,对于公共绿地面积也是一种消耗。

  五里春秋:远洋的春秋系对比万科还是不错的,叠墅组团,分为上下叠,没有做中叠,南北双花园,而且业主家花园在地上,不占用洋房的公共绿地,提高了居住舒适度。

五里坨三子“火拼”开战!

  西府海棠:以高端产品路线著称的绿城,此次基本对标门头沟的西山燕庐项目产品,玻璃机构外立面,有点冷冰冰,几乎没有太多高端产品的体现,包括社区配套(游泳池会所一般是绿城社区的标配)

  根据北京市场情况做了中规中矩、总价可控的刚需改善纯洋房社区。

  小编认为,绿城6年后回归北京市场,从西山燕庐到西府海棠的产品动作上看,维稳去化应该是第一位的。

  周边新房

  石景山片区除了五里坨三子,便是区域销冠项目中海寰宇天下(免费看房),开盘当天所推房源即售完,全年截止目前单盘销售额已达70 亿。

  寰宇天下均价63500元/平,最小户型的83㎡ 两居, 总价527万左右, 最大面积146平,总价约927万左右,可以看出石景山区域的住房需求量还是蛮大的。

  寰宇天下位置在阜石路南侧,距离苹果园站只有1.4公里,交通和配套一应俱全,在交通位置上确实是五里坨三子无法比拟的。

  周边二手房

  三个限竞房周边的二手房很多,有西山峻景、南宫嘉园、金谷香郡,均价都在37580元/平- 46656元/平,而且目前所剩房源都是130平左右的大户型为主,总价也都在480万/套-600万/套之间。

  石景山区域后续供地计划

  石景山今年入市的地块不少,包括众多开发商围抢的五里坨三个限竞房地块,以及共有产权房玉景阳光的申购。

  不仅如此, 今年9月份,市规土委一口气公布了66宗住宅用地供应,其中石景山就有5个地块,都是居住用地将入市。

  关于五里坨区域未来规划

  未来五里坨的交通将会得到改善,据三个项目的销售说,将来这边会修建一个隧道,缓解出行压力,但是这个规划小编并没有在政府网站上查到。

  但是最近从政府规划网站上倒是看到了M11线的规划,从模式口首发,经金安桥站,到张仪村向东延伸!

  未来这个线路通车后,五里坨区域的人们就有福了,相比现在去金安桥地铁站减少了小一半的路程。

  而且,M11号线西段东端可能与新机场线接驳,连接设在中心城内的航站楼。从石景山能直接坐地铁到达机场航站楼,这以后都不用去京原路口东、公主坟坐机场大巴了!

  三项目目前优惠政策

  西府海棠:均价50000元/平左右

  十一开盘当天共开了398套房源,均价52024元/平,目前优惠后均价大约在50000元/平左右,具体还要看所处楼层和户型,一房一价,90㎡的三居,总价约450万/套起。

  五里春秋:均价50000元/平左右

  目前均价约52024元/㎡,主力户型有90㎡三居和130㎡的四居,首次开盘国庆期间为了促销,所有价格比政府限定均价还低了两三千,均价也就5万;90㎡三居总价约450万/套起,不过还有少部分特价房,均价47000元/平,房源都是在2 层,不过所剩不多。

  翡翠山晓:90平洋房总价直减23万

  与西府海棠和五里春秋项目开盘定价低于政府限价促销不同,卓越万科翡翠山晓的开盘均价还是政府限价52024元/㎡;不过有个优惠活动,认购90平户型交首付的总房款直减23万,这样算起来总价大约在445万/套左右。

       文末彩蛋

  下一篇稿子,小编会为大家详细解析三个项目的户型,敬请期待呦!爱你么么哒!

  如果这篇稿子有任何地方打动了你,想要约看房的,可以联系小编,因为....提小编有额外优惠哦....嘘...一般人我不告诉他


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