这个房子都觉得贵 但99%的人看后都觉得值 为什么?

2018-10-29 10:32:35|来源:新浪房产

       如果说2015年是北京的楼市“豪宅元年”,那么2018年就是北京楼市的限竞房年,相信想要买房的朋友,一定已经看了市场上很多限竞房项目,概括来说,限竞房的户型有2个显著特点:

  1、面积:90平为主

  2、户型:紧凑三居为主

  但当小编看到招商雍合府的户型图时,觉得这个项目有点意思(终于不再是紧凑型了!),还是目前大兴最贵(限售均价55800元/平)限竞房!不要被最贵吓跑了,值不值往下看!

  区域新房集中入市

  大兴可以说是北京限竞房南边最集中的一个区域了,项目位于亦庄、黄村、旧宫、瀛海等几个热点板块,如金地·悦风华(限售均价55016元/平)、还有位置稍偏一点的金悦府(限售均价55016元/平)、颐景万和(限售均价55016元/平)等,都不算黄村的核心区域,小编再三确认这三个项目确实限价一样。

  不过将要入市的招商雍合府,的的确确实位于板块核心区哦!项目位于大兴清源路地铁站西侧800米,可以说是黄村板块成熟区域,周边各项配套齐全,并且近几年来新房供应很少。

招商雍合府核心信息

 户型:84-87平两居,118平三居,131平四居

  均价:55800元/平

  现状:目前处于咨询阶段,预计11月初开盘

  特点:非市场主流紧凑89平三居户型,户型改良为89平舒适型两居、118平大三居

  很明显:此区域地缘性客群较多,以旧换新的购房者较多。

  小编观点

  1、项目处在大兴黄村核心区,相较于大兴其它限竞房项目,配套更加完善,区位优势明显,没有什么可以明显吐槽的地方;

  2、最大的优点还是它的多个户型,方正、南北通透,品质可期。

  3、小区配套1.2万平米商业、2个写字楼,日常商业配套就在小区门口,写字楼中的企业入住后将助推小区房源租金。

  大兴最贵限竞房 溢价率13.7%

  招商雍合府同为限竞房,均价55800元/㎡,最高限价58500元/㎡,小编对比了一下大兴其它的限竞房,价格上确实是大兴最贵的限竞房。

  但仔细一算价钱其实并没有差太多,据销售说,项目开盘当天还会有优惠哦。

  周边二手房均价5万左右 雍合府不算贵

  小编当天顺便还看了下周边二手房的房价:

  1、清澄名苑(2003年建):均价50844元/平

  2、三合南里(1996年建):均价43843元/平

  所以这样来看招商雍合府的价格就不算贵了

  溢价率为13.72% 拿地成本不算高

  小编还特地计算了一下项目溢价率,地块起始价为266000万元,最后的成交价格为302500万元,溢价率为13.72%。也就是说,开发商有足够的利润空间用在工程质量、社区配建和园林设计上,质量可期

  (Ps:溢价率越高,土地成本越高,同理,房价也越高。)

  地块信息表

  舒适三居的一股清流 拒绝紧凑户型

  84㎡-132㎡的2-4居 户型设计方正

  招商雍合府的户型由84平米-132平米两居至四居组成,共有7种户型,户型的设计都比较方正,能满足从刚需到改善的所有客群,得房率在74%-80%之间(正常标准78%左右)

  1、两居户型:84㎡-87㎡ 两室一厅一卫

  2、三居户型:118㎡三室两厅两卫

  3、四居户型:131㎡四室两厅两卫

  看完户型面积的分类,相信大家可以看出雍合府户型都是舒适的改善户型,并没有做目前限竞房市场上同质化的87-90平紧凑三居,这样的户型可以大大提高居住的舒适度,这点招商雍合府还是与众不同的。

  130平四居:全明户型 南北通透

  131平的四居,户型方正,绝对的南北通透,这个是小编看过的所有限竞房中户型中格局、空间、通透性、采光相对较好的一个项目。

这个房子都觉得贵 但99%的人

  入户有玄关,保证居住的私密性;南向三个房间、北向四个房间,都是相对的,全明户型,室内通透性100分;

  南向从左到右分别是老人房、客厅和主卧,主卧带飘窗和卫生间,南向是次卧、厨房和餐厅(餐厨一体),客卫和书房,所有的卫生间和厨房都是带窗户的,通风和采光效果都不错。

  唯 一缺点:走廊太长,有点浪费面积

  88平两居:纯南向户型

  下面是88平的两居,纯南向户型,南向为主卧和客厅,采光充足,其次是餐厅和厨房,并不相对,最后是卫生间和北向卧室,卫生间是干湿分离的,但是没有窗户,通风效果不好。

  还有一点值得注意的是厨房和北向卧室距离很近,属于一个空间进入厨房和卧室,节省空间的同时也影响了次卧的居住舒适度。

这个房子都觉得贵 但99%的人

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  收纳间实景图

  入户有玄关,带了一个小小的收纳间,外出回来可以放一些临时的东西,日常物品的储藏也很方便。

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  招商雍合府社区分布

  楼栋:项目由7栋住宅楼组成

  户数:共632户,无自持

  楼栋分布:社区中央被一条12000平米的下沉商街,分为东西两个全封闭居住社区

  层高:总层高 17-18层

  楼间距:大约70多米

  交房时间:2020年年底毛坯交房。

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  小区楼座分布图

  沙盘实景图

  (这个图可以直观的看出,08-1#楼到08-05#楼之间,70米超大楼间距,08-1#看下去的社区景观有木有很爽!)

  大兴黄村区域板块其它新房分布

  在开篇小编也提到了,大兴的限竞房很集中,目前黄村主要在售的限竞房有金地·悦风华、金悦府和颐景万和。

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  周边新房分布图

  项目与周边其它新房的区别 居住舒适度较好

  这三个限竞房的户型和雍合府的不太一样,没有紧凑型三居,雍合府在户型的舒适度上比较好。

  金地·悦风华:距离五环很近,相比招商雍合府距离地铁有点远(距最近的高米店北站1.7公里)

  颐景万和:距义和庄地铁站北800米,也不算黄村核心区域。

  金悦府:距义和庄地铁站北400米,但位置不算核心区域。

  绿地海珀云翡:黄村板块少有的在售商品房,距离清源路地铁3.6公里,主力户型为102平-180平2居-3居,均价67000元/平,价格较高,非毛坯交付。

  黄村核心生活区 配套成熟

  周边交通:

       距地铁站约800米 轨道交通方便

  招商雍合府位于地铁4号线清源路站西侧800米,兴业大街与清源西路交汇处西南角,4号线是贯穿南北的一条地铁线路,跨海淀、丰台等区。

  京雄铁路预计2020年开通

  黄村火车站未来是京雄铁路(预计2020年开通)的首发站,雍合府坐地铁2站地到黄村火车站地铁,2站换乘京雄城际,直达雄安新区。

区位交通图

  S6城际预计2021年开通

  S6城际铁路联络线(预计2021年开通)在黄村火车站也有站点,未来S6规划线路是直接连接首都机场、北京城市副中心、环球主题公园和北京新机场的。

  五环路和京开高速 自驾方便

  自驾可以走南五环和距离项目大约2公里的京开高速,还有未来新机场投入使用后可以走京台高速,距项目大约5.5公里。

  项目距火车轨道约1.5公里

  西边距离火车轨道有1.5公里,这点大家可能会有些担心噪音问题,但项目和轨道中间还隔着一个二手房社区。

  周边配套:

       2公里范围内 教育配套完善

  2公里范围内有北京小学、大兴一中、北京印刷学院、兴华中学、大兴一幼等,虽然目前还不能确定能不能上,但这样最起码几率很大呀。

  周边超市多 大型商业需地铁

  项目社区内部有规划1.2万平米的下沉商街。

  周边商业多为超市类的购物场所,可以满足生活必需;大型商场的话可以坐4号线到西红门荟聚购物中心(4站),高米店南还有绿地缤纷城(2站),生物医药基地站还有龙湖的时代天街(4站)。

  广安门医院大约1.5公里

  距离项目最近的医院是广安门医院,大约1500米,还有新搬迁的天坛医院,距离项目大概10公里左右,开车大约半个小时。

  项目位于大兴黄村核心板块,区域配套成熟,交通方面,未来新机场投入使用后(预计2019年),整体区域的价格和发展潜力也会随之提高,所以抓紧最后的上车机会。

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