昨天(9 月 13 日)晚上,北京发布了公积金新政,要义是降降降。

  直接降贷款额度:二套房最高额度从 80 万元下调为 60 万元,二套房首付比例提高至 60%(非普通住宅 80%),首套房首付比例提高至 35%。

  变相降贷款额度,改成每缴存一年贷 10 万元。比如,要拿到首套房贷款最高额度 120 万,必须有缴存超过 11 年。

  降贷款最长期限,从截止到 70 周岁降至 65 周岁。

  降降降,为什么?一连串的问题冒出来:公积金新政是调控又出新招了?是进一步打击买房投资行为?还是公积金中心缺钱了?……

  2nd

  调控已经很有成效了,北京楼市行情已经在往下走了,逻辑上是没有必要出新政策来再补一刀。但是,凡是跟房地产有关的新政,祭出「房住不炒」的旗帜,总没有错,也是有必要的。

  本质上,北京的公积金新政,跟调控加码没什么关系。准确说,是跟打压房价的那种调控加码,没什么关系。

  那么,就是北京公积金中心也缺钱了?

  缺钱是当然的。公积金制度在设计之初,没料到今天的房价会涨成这个样子,所以它的基因缺陷就是入不敷出——如果不提高放贷门槛的话。但是,相对别的城市,北京公积金的账面还算是宽裕的。

  虽然跟前些年,2017 年底的缴贷余额差有些偏低,但跟 2016 年底相比,已经是高得功德圆满了——2017 年底是 219.17 亿元,2016 年底仅仅只有 36.25 亿元。

  ▼近年北京公积金缴贷差

  大多数城市调整公积金规则,总是打着调控的旗号,来掩盖缺钱的事实;但北京出台公积金新政,缺钱真不是其主要原因。

  那么到底为什么?

  3rd

  理论上,公积金应该是刚需的福音。但北京这个公积金新政,加大了刚需获取足额公积金贷款的难度。为什么?潜台词大概是:你们别买房了,你们去租房啊。连公积金这个基础保障,都不给你足够的保障了,你该去租房了对不对。

  迫使人去租房,这是硬币的一面;硬币的另一面是,公积金可以腾出更多钱,去支援各种保障房的建设。

  根据《北京住房公积金 2017 年年度报告》,截至 2017 年底,北京公积金累计发放贷款 201.09 亿元,发给各类保障房建设项目;截至 2017 年底,北京公积金累计拿出了 316.1 亿元的运营收益(买国债、存款等各种收益),「送」给公租房项目,作为公租房建设补充资金。

  现在,北京公积金新政提高了各种门槛,意味着可以少放不少房贷。2017 年,北京公积金当年发放房贷总额是 535.78 亿元,如果公积金新政能缩减 20%-30% 的放贷量,就可以腾出大约 150 亿元,用于支援保障房建设。

  如果碰上 2016 年的行情大年,这个公积金新政可以缩减更多的放贷量——2016 年发放房贷总额是 1073.41 亿元,按新政差不多可以腾出两三百亿元,用于支援保障房建设。 

  ▲根据北京住房公积金历年报告整理

  支援有很多种形式:以运营收益的名义,可以直接「送」钱给公租房;另一种,就是给各类保障房建设项目发放开发贷。

  所以,北京之所以出这个公积金新政,底层逻辑应该是响应「租购并举」战略:我们提高公积金贷款门槛,降低贷款额度,你们就尽量少买房,尽量去租房;我们会把省下来的钱,建更多公租房、共有产权房等各种保障房。

  可是,公积金的钱,是你强制缴纳的。你贷不了,你就是给整个社会做贡献。

  或许,我们只能这么安慰自己:这样的公积金新政,让我们更多人更伟大——我们更多人为整个社会做了更多贡献。

  4th

  公积金不从根本上进行改革,不朝着国家住房银行的方向去改革,是在耗整个社会的成本。让每个人都为这个低效的制度,买单。

  很遗憾,现在改不了。公积金的利益集团已经形成,住建部才不舍得把它拿出来,让央行来重新塑造它;央行也觉得烦,多一事不如少一事。