昨天,北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。重点有三条:公积金认房又认贷!每缴存一年可贷10万元!;原籍地购房才可异地购房提取公积金。和所有的房地产新政一样,这个新政一公布,立刻引起各方关注,并好不意外的和房地产调控“挂钩”,被解读成北京房地产调控政策的收紧和继续,很多人在分析它对楼市的影响。

  柿子树下从北京住房公积金中心了解到,这次,公积金这一新政的实施和房地产调控,还真无关,公积金贷款更严的出发点是在缴存余额越来越少的情况下,保证这一互助共济的制度相对公平而实施的新规定——无论是认房认贷,还是贷款额度和缴存年限挂钩,都是为了相对公平。

  住房公积金是一个“水位”随时在变的“池子”

  不妨先回头来看看,住房公积金制度是一项什么样的制度。公积金制度是一种缴存职工互助共济、解决住房问题的制度。

  所有职工缴存的公积金,都放在一个专款专用的大池子里。按北京现行的规定,缴存职工每个月个人和单位分别按基本工资的5%到12%缴存。每个月缴存几百到几千元不等的公积金,最多的缴存上限一个月也就单位加个人一共6千出头。

  这个住房公积金大池子,“水位”是动态变化的。一方面,缴存职工按缴存比例不断往池子里“蓄水”,一方面,符合条件的缴存职工可以将自己的公积金提取出来;一方面,一些职工购房需要贷款,就用池子里的余额——缴存职工提取后剩余的部分,给申请贷款的职工放贷。这些年,大家缴存的公积金就是这样帮助了很多人——也许包括您在内缴存人,解决住房问题。

  因为是自助互济,住房公积金贷款利息也会比住房商业贷款要低不少。而因为这个“池子”每天都有符合条件的缴存人在提取,所以,这就决定,公积金这个大池子里的“水”肯定无法满足所有缴存人的贷款需求,只能是互助一部分缴存人贷款买房。

  公积金提取额和贷款额近年明显增加

  近几年,随着公积金提取量和贷款量的迅速增加,可用于北京住房公积金“池子”里,可用于贷款的余额越来也少,“水位”在降低,如下两张图:

  不难看出,2008年前,北京住房公积金贷款每年放款量,都在130亿以下。2009年开始,明显增长,到了2015年则达到井喷——一个月的贷款量就超100个亿,几乎相当于过去一整年的贷款量。

  2016年,北京住房公积金贷款创纪录,达到1千多亿元;2017年因为“317”新政,楼市的调控,下降到了500亿元。

  再看2017年:《北京住房公积金2017年年度报告》显示,2017年,北京住房公积金实际缴存1711.59亿元,缴存人提取住房公积金1261.91亿元,全年发放住房公积金个人贷款535.78亿元,当年缴存额少于提取额和贷款额之和,资金池子“水位”自然降低。

  不难看出,近几年如此大的提取量和贷款量下,北京住房公积金缴存余额,即北京住房公积金池子“水位”如何?来自北京住房公积金中心的数据显示,2015年底之前,北京公积金中历年结余的现金资金有400多亿,而上个月,这个数字仅有120亿了。这意味着,如果住房公积金贷款政策还像以前那么宽松,随着“水位”的降低,迟早会出现贷不到款的情况。

  那么届时,能采取什么措施?是大家都排队根据申请时间等着贷款呢?还是摇号?

  “这看上去是公平,但对那些缴存时间长,却买房晚排在后面,或者没有摇到号的人来说,就不公平。当然,没有绝对的公平,只有相对的公平。也正是如此,这次公积金调整了贷款政策,认房又认贷,将贷款集中给纯首套的家庭,优先满足刚需,应是相对公平的一种做法。”多位业内人士表示。

  贷款额度与缴存年限挂钩也是为了相对公平

  此次公积金新政,很多人都把关注点集中在贷款额度与缴存年限挂钩这项心规定上,即每缴存1年可贷10万元这条规定。为什么不能像有些地方那样,按照每个人的公积金缴存余额来确定贷款额度?有不少人提问。

  “这也是为了实现这互助互济政策实施相对公平。”昨天,北京住房公积金中心相关负责人表示。“有些人刚工作,但收入高,缴存的年限短,余额却比较高,很快就能贷到120万元;有些人工资低,缴存的年限长,余额却不多,能贷款的额度较少。这与公积金互助共计、帮助大家解决基本住房需求不相符了。”此外,如果按照每个人的公积金缴存余额来确定贷款额度,也限制了提取——如果日常提取公积金多了,就会影响贷款额度。

  也真是如此,按照缴存年限来确定贷款额度,相对而言能尽可能公平——因为,相对而言,工作时间更长的人,年龄一般更大,更需要解决住房问题。在缴存余额减少的现实条件下,尽量满足更需要解决住房问题的家庭,多缴多贷,缴存时间越长,贷得越多,更体现公平,也更符合这项制度的设计初衷。