对于北京的年轻人购房者来说,今夜无眠。

  相信无数个家庭都在谈论,“北京住房公积金管理中心”在9月13日晚上公布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》两份文件。

  这两份文件提高了公积金贷款的门槛,收紧了额度,将在9月17日(下周一)正式实施。

  这意味着,9月14日、15日和16日,北京楼市将异常忙碌,中介会带着一群又一群“无头苍蝇”一样的购房者看房、匆匆忙忙签约,以便在新政“落闸”之前买房。

  下面先让我们看一下,北京的“住房公积金新政”到底有哪些新举措:

  1、贷款额度和缴存年限挂钩。

  新政将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元。据北京媒体报道,计算方式是:不满一年按照一年,超过12月就可以多算一年。购房者为已婚的,以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

  这意味着:必须缴满11年,才能申请到120万的最高额度。假如你22岁毕业在北京工作,到34岁才能使用120万的公积金贷款最高额度。而之前,能获得120万最高贷款额度的时间,要短很多。

  2、二套房“认房认贷”,额度下降20万。

  从下周开始,北京公积金个人贷款还更改了认定“二套房”的规则,变成与商贷一样的“认房又认贷”。“房”为借款申请人在京名下住房,“贷”指在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录,包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。

  上图就是具体认定标准。另外,二套房使用公积金贷款的上限,也从80万元下降到了60万元。

  3、首付比例不再统一为20%,其中普通住宅提高到了35%,二套非普通住宅提高到了80%。

  4、贷款年限最长算到65岁

  此前,公积金个人贷款的贷款期限最长可以计算到借款申请人70周岁;而今则调整为原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的,贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。比如:如果申请人年满60岁,过去的贷款最长年限是10年,现在则要降低为5年。

 5、月还款额不超月收入6成,收入不够将降低额度。

  6、鼓励买房搬离市中心。如果你户口在“东城区”、“西城区”,却购买城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万、至140万元;如果你户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万、至130万元。

  7、异地购房提取不再随便取,只能买户籍地或者户籍所在省会。举个例子,张先生户口在烟台,人在北京工作,缴纳五险一金。如果他希望提取公积金到外地买房,他只能买烟台或许济南的房子。当然,他如果社保满5年,也可以在北京买房子、并使用公积金。(见下图)

  下面是我的点评:

  1、这意味着,北京住房公积金贷款政策出现了全面收紧。使用最高额度的条件提高了,二套房贷款额度降低了,很多购房行为在新政情况下失去了使用公积金贷款的资格。

  2、为什么收紧?一个重要目的,还是为了给楼市降温,压制购房需求。事实上,一线城市和绝大多数二线城市,都需要“补库存”。“消化周期”最短的大城市,住宅只够卖两个来月,这是非常危险的。

  3、对于刚毕业在北京工作的年轻人来说,购房变得更加困难。以前,只要攒够了5年社保时间,小夫妻两个人公积金余额达到一定额度,按照两人累计余额10倍等算法,想拿到120万元公积金贷款上限还是比较容易的。现在,时间至少翻倍了,达到了11年以上。虽然120万对于北京房价看起来“杯水车薪”,但对于普通人家的孩子来说,这毕竟是一个重要的购房“梯子”,3.25%的利率相对当前动辄上浮15%的商贷利率来说,毕竟低了很多。

  其实很多人都预言了,2019年在大城市买房将变得更加困难,虽然看起来房价涨不动了,但购房门槛在提高,北京此次新政,就是在继续提高购房门槛。

  据北京官方媒体报道,公积金中心有关人士解释说,“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’、‘先租后买’。”但问题是,如果年轻人买房推迟5年,谁能保证将来他们买到的是什么价格的房子?

  4、北京分流“城六区”人口的愿望非常强烈,尤其是“东城区”、“西城区”,正在向“中央政务区”转型。所以我一直提醒普通购房者,不要贪恋二环内的什么什么资源,不该你住的地方不要住,将来会越来越麻烦。事实上,让四环内空心化,已经是北京既定策略。未来,四环之外才是北京,才是年轻人汇聚的地方,才是真正有活力的地方。

  5、北京的公积金新政,一定会被多数大城市模仿,收紧是当前的趋势。其中北京对外地购房提取公积金的规定很有意思,省会城市成为非常特殊的地方。我此前一再提醒大家,省会城市是特殊城市,一般是每个省的买房首选,现在再次获得了印证。

  6、楼市正在变冷,越来越多城市房价出现了松动。对于刚需、改善、或者轻杠杆(还有加杠杆空间)的投资购房者来说,现在反而是买房子、选房子的好时候。因为跟你竞争的人越来越少。我的建议是,尽量在年底之前买,否则后面政策如何变化就很难说了。

  7、买房子跟炒股票完全不同。房子的买卖,周期都非常长,而且税费很高,市场低点可遇不可求。你想刻意通过买卖,在短期做出差价,难度非常大。只要你选对城市、选对区域、选对楼盘,中长线肯定看涨,所以没有必要在乎短期波动。太在乎短期波动,要么自寻烦恼,要么坐失良机。因为只要政策出现明显放松,房价马上就会“跳空高开”,你追都追不上。

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