一周楼市观察:兜兜转转 房地产仍然被看好

2018-09-11 22:32:50|作者:北京楼市观察团
摘要|

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  9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,其中房地产税法赫然在列,当然,我们并不感到惊讶。

  而民法典、土地法、公司法、城市维护建设税法等与房地产行业相关的立法也在立法规划之内,涉及到社会、经济、企业、个人等方方面面。不难看出我国已再次进入了快速变革的时期。随着社会经济的发展和进步,过去所依循的制度、法律框架和现在的发展之间存在巨大的摩擦和不适应,这是需要通过改革去推进和实现的。而改革就是要将不适应的部分通过基础法律的修改、调整,和新立,去建立适应社会发展的制度规范和行为准则,使得各方面有所依循。

  单从房地产角度看,它赖以生存的土地、税费等基础制度都在修法立法之列。也就是说,未来的房地产发展必然通过建立长期的制度做到有法可依,依法治国,而不再是用短周期的、临时性的、一事一议的行政手段来进行调整。

  房屋的资产保值增值与经济运行质量的好坏有着必不可分的关系。国家统计局披露的相关数据说明了房地产发展的趋势性变化。房地产行业不可能按照过去的发展路径,依靠房地产开发这样的路径增加房屋供给,通过加大杠杆和资本扩充快速扩大企业利润。可以肯定的说,这样的方式已经过去了。这就需要房地产行业换个“新玩法”!

  再和楼观君一起来看一组数据:

  回顾今年8月北京楼市成交数据,二手房成交16706套,新房成交4405套,整体有抬头之势,不过这其中,共有产权房、回迁房等占据一定比例,拉高了整体成交数据。纵观近三年北京楼市成交数据,不难看出,北京楼市早已不复当年盛景。

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  当然这不意味着房地产行业已经触碰到天花板,从需求端来讲,我们仍有大量的需求存在。

  1.城市化发展和城乡二元结构及城市群发展的不均衡导致城市内仍存在大量的住房需求;

  2.城市内大量不适应消费升级的房屋,比如老破小的存在还需要大量的改扩建和更新;

  3.美好生活需要和现实的供给之间还有巨大的落差,大量的不均衡供给以及现实生活中改善居住品质、二孩、养老等方面的需求仍无法满足。

  此时,房地产行业需要清晰的认识到,未来即将面临的新变化和新挑战,需要清晰的认识到行业已经进入到了深刻的变革时期。虽然房地产税刚刚进入立法阶段,经过全国人大的三读审核,制度最快2、3年后才能落地。

  不过由于我国现存的房屋形式多样、城市差距明显,房地产税即便出台或许也是原则上的制度框架,具体的落地方案还需各地方细化。这也给房企和个人提供了一段时间进行调整。以我们粗浅的认知逻辑判断,房地产税出台后,会有一定的宽松期,而且这个时期应该不会很短,要给地方政府留出相应的时间去调整,要给行业发展和个人提供充分的适应与调整的时间,要给本已纷杂繁复的房地产征收技术留出调试的时间,否则,房地产税贸然推出,一旦搞砸,这个“锅”谁也背不起。

  “稳妥推进”必然将是房地产税推出的主基调。

  当然也可以预见,房地产税的推出争论很多,很多环节都有投鼠忌器之嫌,房地产税落地绝非易事。我们既要冷静理性的看待正在加速推进的房地产税立法,但也不必过度紧张。

  需要提醒的是,在中国,只要中国政府真心想要办的事儿,就没有办不成的。

  未来新的房地产的趋势、运营模式和盈利方式都会随着新的立法和制度变革带来新的调整。

  近日,万科在西藏开了一场媒体沟通会,在媒体沟通会上,郁亮表示,万科追求的是有利润的收入、有现金的利润。龙头房企的动作向来都是楼市的风向标,现金利润成了房企最大的追求,这从日前北京限竞房主动降价也可以看出。

  另一方面,据媒体报道,截至6月末,26家A股上市银行涉个人房贷总额突破20万亿元,较年初增长7.52%至20.7万亿元。

  有两个比较有意思的现象:

  一是,个人房贷增速虽然在继续下降,但在银行信贷投放中仍然占有重大比例。26家A股上市银行房贷增量在零售贷款增量中的占比甚至高达62%,比去年同期还要高出12个百分点。

  二是,虽然房企融资渠道收紧似乎已成既定事实,但上半年A股上市银行房地产行业贷款总额却逆势增长,增量甚至高于去年同期。只有7家银行该行业贷款余额有所压降,且以中小银行为主。

  去杠杆之下,信用收缩,企业融资成本攀升。21世纪经济报道报道显示,2018年上半年的集合信托产品成立情况现实有三大显著趋势:一是成立规模下降,二是房地产信托规模逆势增,三是收益率快速攀升。

  从以上种种不难看出,在货币政策相对宽松并对房地产行业收紧的条件下,房地产信托逆市独秀,房地产企业在其他融资渠道受限的状况下,对信托资金需求日益增加,就成了一个必然的选择。最终各类资金无论怎样限制,兜兜转转最后都会回到房地产。

  这或许说明市场资金仍然看好房地产行业!

  目前来看,没有一个行业能够替代房地产,让资金有一个更稳妥、更安全的去处。房企半年报披露数据也证实了这一点,据同花顺统计显示,135家A股上市房企卖房收入增至7740亿元,同比上涨24%;净利润合计852亿元,同比增长38%;部分房企净利增长超2倍。

  已经进入9月,按照过去的经验,很多政策都会依据1-8月份的数据来调整。下周,楼观君将对北京房地产1-8月的运行数据进行总结和预判。楼市整体走势如何,我们下周见。

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