下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

  楼市调控持续,房企开启新一波“自救”操作。

  下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

  土地流拍规模将达历史峰值

  下半年以来,全国土地流拍明显增加,土地溢价率也随之下行,调控政策显现成效。

  华夏时报援引中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。

  如计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗。

  Wind数据统计,7月份全国100大中城市住宅用地成交面积为2032.70万平方米,同比去年增幅10.90%,年内增幅仅高于2月份(春节因素)、6月份,其中6月份住宅出让面积同比去年甚至出现下滑。

  成交金额方面,7月份全国100大中城市住宅用地成交金额2237.31亿元,同比去年下滑7.2%,已连续两个月出现负增长,且有降幅扩大的趋势。

  中信建投研报认为,今年土地市场供需分歧加大,流拍率甚于2014年。

  报告统计,以土地宗数为口径,今年前7月流拍率约6%,二季度以来,流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年,当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市,流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

  数据显示,2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗,较15-17年分别高出23%、219%和13%,但今年前7月300城总流拍宗数达258宗,与2014年同期相比高出59%。

  报告认为,此次流拍的动因与上一轮不同,2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱,然而这一轮,销售市场稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

  成交增速下行同时,住宅用地溢价率也明显下滑。

  统计数据显示,7月份住宅用地成交溢价率为14.04%,创2015年4月份以来新低。

  华创证券研报认为,下半年流拍现象增多,从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

  不过,得益于上半年土拍势头,年内住宅供应及成交数量依旧维持同期高位。

  Wind统计显示,截至目前,2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增26.20%。其中二线城市住宅用地供应数量113宗,同比去年增20.98%,三线城市住宅用地供应数量1842宗,同比去年增33.00%。

  成交方面,年初至今,100大中城市住宅用地成交数量达2769宗,为2015年以来新高。

  企业忙裁员“瘦身”

  市场分析,土地流拍增多,土地溢价率下行,说明房企资金承压。而近期关于房企“瘦身”的消息也开始逐渐增加。

  据21世纪经济报道,近日,包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓,实际上数量可观”的人才调整正在逐渐蔓延且持续深入。

  新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“市场扩张时,企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重,在一些较好的区域市场,企业可能还在继续扩张,但在调控严格的一二线城市及周边地区,量缩价稳,固守在这样区域只能收缩。”

  21世纪经济报道援引同策研究院总监张宏伟表示,“裁员只是初步表现,接下来就是市场深度调整,市场会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始,然后蔓延到全国一二线城市。”

  主动降低负债率

  人事调整同时,面对整体环境变化,不少地产企业也开始主动降低负债率。

  据第一财经,融信中国、中骏置业最新发布半年报显示,两家公司的净负债率均有所下降。其中,融信净负债率下降19%,中骏净负债率下降2%。

  融信中国方面,截至2018年6月30日,融信中国实现合约销售545.31亿元,同比增加约75.7%。合约建筑面积253.7万平方米,同比增长124.9%。从销售情况看,扩大规模的融信因为此前收购海亮地产股权和项目的释放,逐渐让自己的销售版图扩大。

  中骏置业方面,截至2018年6月30日,中骏累计合同销售金额约人民币208.11亿元,累计合同销售面积约165万平方米,同比增长34.1%和93.1% 。中报显示,融信中国净债务为463.09亿元,较2017年末下降5.37%;净负债率为140%,较2017年末下降19个百分点。而同期中骏置业净负债比率为69.2%,较去年底下降2个百分点。

  泰禾集团早前公布的半年报也显示,公司目前短期债务与一年内到期的非流动负债之和为556.4亿元,占全部有息负债37.84%,债务融资期间结构安排较为合理。截至上半年末净负债率371.1%,较去年末降低了102.3个百分点。

  不过,据21世纪经济报道报道统计,大部分A股地产企业的资产负债率均呈现出不同程度的上升。

  文 章援引业内人士指出,在资管新规促使“非标转标”等因素作用下,地产企业正在寻求更加标准化、且期限更长的融资渠道。一方面,地产企业境内外发债的规模正在悄然回暖,在银行授信收紧的背景下,不少地产企业呈现出长期负债率走高、有息债务规模扩张的趋势。

  密集发债融资

  面对资金压力,房企近期积极融资迹象明显。

  新华网文 章称,连日来房企发债密集程度和规模有所上升。

  8月22日,龙光地产控股有限公司发布公告称,将发行3亿美元2021年到期年息7.5%的优先票据。

  8月21日,融创房地产集团拟发行金额为80亿的2018年公司债券,同日花样年发布公告称拟非公开发行住房租赁专项债券规模为50亿元。

  8月20日,富力地产和普洛斯则分别发布了130亿元公司债和50亿元资产支持证券。

  仅仅三日,房企的发债规模就超过了300亿元,集中发债融资趋势明显。

  新华网援引同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。从同策研究院监测40家房企近一年来的融资变动趋势来看,融资金额在2018年5月份骤降,6月份虽有小幅回温,7月份保持小幅上涨,但依然处于低位运行。

  天风证券孙彬彬研报分析,从房地产开发资金来源各分项情况来看,国内贷款、自筹资金、定金和预收款以及个人按揭贷款同比均有所回升,资金情况有所好转。

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  但本轮地产调控始于2016年底,至今也逐步进入深水区,需要关注在大环境政策收紧的影响下,未做出即时有效的内部调整,债务负担加剧、经营恶化、资产状况日益严峻的房企。

  谋划业务转型

  面对调控,部分房企已在积极谋划新业务。

  就在8月20日晚间,房企龙头万科发布中期业绩。而2004年至今,万科长租公 寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科方面表示,2018年将租赁住宅业务确定为核心。住房租赁市场已经成为受资本追逐的“风口”。

  此前,已经公布2018年上半年业绩的中国海外发债有限公司(中海)也表示,在财务稳健的状况下,集团可从容应对下半年内地房地产行业资金更加趋紧的市场态势。事实上,在住宅、商业开发的基础上,中海今年大约要开设6个长租项目、3个重资产、3个轻资产。

  中海主席兼行政总裁颜建国表示,中海正在建设的长租公 寓大部分属于被动持有建设,且希望未来长租公 寓业务能达到一定规模。

  此前,颜建国曾表示,中海踏入长租公 寓红海的目的基于国家“房住不炒”的政策,自2018年起,每年至少会有3000-5000间长租公 寓房源投入市场运营。

  另据金融时报消息,融创地产董事长孙宏斌早在2017年公司业绩会上就曾提及融创成立了专门的团队来研究长租公寓的进入机会。今年8月初,融创东南在杭州正式推出旗下长租公 寓品牌“住住”,并称今年有望开启第一家门店。

  机构仍旧看好后市

  截至目前,A股房地产行业超过50家企业均已发布正式中期业绩报表,还有部分房企发布中期业绩快报。

  金融时报统计,已经发布中报和快报的房企,其营业收入合计超过5000亿元,同比增长超过26%,归属母公司净利润将近500亿元,较上年增长约36%。

  其中,万科上半年的营收达到1060亿元,同比增长51.8%,并以91.2万亿元的净利润独占鳌头,招商蛇口、保利地产等另外5家房企净利润超过10亿元。公布半年业绩的房企中,仅有3家出现亏损,10家利润增长率为负,超过80%的房产公司利润较上年有较大增长。

  行业整体盈利强劲,机构继续看好。

  根据天风证券孙彬彬研报统计,从2018年1-7月份地产债主体评级迁移矩阵来看,地产债主体上调评级的次数占比较大,下调评级的地产发行人中,有一家为展望下调,其余均为评级下调,上调评级的地产发行人中,均为评级上调。

  报告分析,从评级上调的原因来看,各地产主体评级上调的原因主要来自于企业本身。尽管受到了金融监管趋严令外部融资环境恶化的负面影响,多数企业仍能通过自我调整的方式化解危机。在经营上,企业以多元化现有业务及拓展新业务的方式改善产品和收入的结构,从而实现收入的可持续性。在财务上,企业则更注重于提高自身的盈利能力,优化资本结构,以减轻债务负担。

  广发证券乐加栋研报也分析,展望2019年,地产投 资增速或将收窄,但是结构上,施工投 资可能反弹,土地投 资增速将放缓。

  板块策略方面,报告认为,目前利好地产板块的因素在于,第一,货币和信贷端持续边际修复,行业利率存在边际改善的预期和空间;第二,主流地产股19年动态PE仅为5倍左右,为历史新低,估值跌入价值区间。对板块走势依旧持乐观态度,行业小周期底部信号增强,上述利好因素将支撑板块估值逐步抬升。