如果说2017年房地产调控方式有98年房改之势的话,可以说2018年上半年的北京房地产市场已经成为其典型的调控转折期。

  从政策的具体调控内容分析,北京房地产市场的自由度明显愈来愈窄,更多“计划管理”的行为占比扩大,新的“计划性市场”秩序已经逐渐建立完成。

  政策上坚持以新《北京城市总体规划》为纲,严调不放松基调将继续

  纵览上半年的政策面情况,依旧以“严调控”为主要基调,实施上呈现以北京城市规划为总纲,围绕房子居住的本质属性为调控的核心,继续鼓励租赁住房、共有产权房及中低价位中小户型住房的发展,以细致全面、见漏补漏、应市而变的节奏特点,不断规范市场参与者的市场行为。

  在严格落实“房住不炒”的核心调控原则下,政策执行上除在产权房上进行强化改革(如限转共)外,也逐渐蔓延到租赁市场,鼓励租赁住房,甚至发出声音要加快租赁市场的立法。

  短期看,在租售并举的供应体系没有完全形成前,政策的调控只有加码的可能,绝不会有放松的可能。

  2018上半年政策浏览

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  在近一年多的政策强压之下,北京房地产住宅市场出现了历史性的,也可称是“戏剧性”的现象:新房在供需规模均相对稀少的情况下,成交价格出现大幅下滑,环比下降12%。

  价格扭转并非市场所愿,多为“看不见的手”的硬压而为,如高价房不批、涨幅控制、压制预期等隐形手段。

  具体来看:2018上半年,北京70年产权商品住宅成交量和供应量双双刷到历史新低,成交量(7160套)环比下降37%,同比下降26%;供应量(9438套)环比下降2%,同比下降24%。在供应量和成交量双双下降的趋势下,成交价格出现扭转式下调,幅度达到12%,成交均价下调到48022元/㎡。

  虽然,结构上出现远郊区低价位楼盘大量成交,但从个案看,大部分项目受严控主基调的影响,售价涨幅比较平稳、比较小。

  北京新房商品住宅走势(70年产权)

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  2018上半年北京新房商品住宅成交结构

  2018上半年新房成交项目排行榜

  注:红框内项目近两年成交均价走势非常平缓

  新房市场的结构上出现明显变化:高价项目变少,整体均价段下移

  上半年,北京商品住宅成交均价段整体环比下移,单平米均价6万以上成交量占比由42%下降到33%,6万以下成交量由58%上升到67%;值得一提的是,单平米均价8万以上成交量由2017年下半年的11%下降到4%。

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  此外,在保“住”去“炒”的过程中,商改住这类的变种被彻底根除,商办市场开始走入回归之路。

  商办市场:新建商办项目销售难,整体市场萎缩一半。受北京“326商办政策”的影响,2018年上半年市场明显萎缩,主要是新批证项目“套内500㎡”在市场上的销售压力较大。

  价格方面受成交项目个案及成交结构的影响环比有所上涨,成交商办面积段在200㎡以下的占90%;但就趋势而言,或将继续走低。

  商办200㎡以下面积段占比约90%

  单位:面积:㎡、成交均价:元/㎡

  新房市场出现历史性的扭转,但是,二手房市场貌似还没有脱离周期性的循环,走过一年多的消化期后,市场从4月开始需求量开始不再观望,开始出手入市。

  二手房市场结束1年的政策消化期,开始走出谷底走向上涨甬道。北京二手房市场从4月开始结束了长达一年的平稳走势,购房者放弃观望情绪,开始大量入市。

  价格方面波动不明显,平稳在5万元/㎡线上。从中也可看出,自去年“317”严政的市场消化期依然在一年左右。从个案看,二手房价格依旧比较敏感,市场稍微好转,价格将随着需求的增加而立即上涨。

  北京二手房成交走势图

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  新房、二手房市场种种现象的背后,追本溯源还是要看土地的供应情况。

  就上半年而言,北京住宅用地供应较少,若想完成2018年供地计划,下半年必然将大量供地。

  2018年上半年供应住宅用地约59万平米,与最新发布的《北京市2018年建设用地供应计划》的供应目标650万平米看,相差甚远。从结构上看,仍然以五环外区域为主力供应区域。

  北京近十年供应住宅用地规模走势图

  2018上半年土地公告情况

  2018上半年土地公告结构

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  可以判断的是,如果不能完成供地指标,未来一年里需求量将无法抑制,在政府没有触及的市场或将疯狂上扬,例如二手房、新房中的开发商存量房。

  更值探讨深究是,从结构上看,目前政策导向一味保障刚需首套,对改善性需求仅有“支持”之声音,没有实质性的举措。特别是“7090”政策的长期执行,使未来市场供应结构强制转变,也就导出未来90㎡以上的改善性户型将明显紧俏。

  此外,关注一下北京土地成交层面:如今的房企明显回归了理性,可以做到拿地张弛有度,该放放,该抢抢,流标劣地、底价捡漏、高价取优等策略因地施展。

  2018上半年北京土地成交情况

  2018上半年土地成交结构图:

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  优质地块仍遭拼抢:例如最近成交的顺义后沙峪地块,所属中央别墅区,容积率较低(1.01),又无“7090”限制,遭到6家企业50余轮的争抢。


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  房企冷静对待条件苛刻的地块,多底价或低溢价成交

  在整体环境严峻的情况下,条件稍微苛刻的用地遭遇流拍成为常态

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  最后简要概括几点:

  1、若完成市场供需平衡的调节,下半年供地量将大幅增加

  2、政策消化期结束,需求量将陆续释放

  3、新房供应结构被改变,有悖市场真实需求,改善需求“被压制”

  4、商办市场在加速消化小面积产品,未来商办市场将与市场真实商办需求契合性发展

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  附:上半年主要政策解读

  2018年4月,北京市人力资源和社会保障局发布《北京市积分落户操作管理细则(试行)》

  • 此细则明确了申报流程,以及再次解释了《北京市积分落户管理办法(试行)》的积分指标概念。

  • 2016年8月,《北京市积分落户管理办法(试行)》发布(“498”申报流程,4项资格条件:持有本市居住证、不超过法定退休年龄、在京连续缴纳社会保险7年及以上、无刑事犯罪记录。“9”指的是9项积分指标:包括合法稳定就业、合法稳定住所、教育背景、职住区域、创新创业、纳税、年龄、荣誉表彰和守法记录。资格条件和积分指标在《办法》里已有明确规定。 “8”指的是8个经办步骤:包括系统注册、关联单位、积分填报、确认提交、数据核查、查看初核结果、复查及现场审核、发布及公示。)

  • 2017年1月施行,每年申请一次

  • 2018年4月第一次申请

  2018年5月,住房城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

  • 《通知》要求“热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。”

  2018年5月,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》

  • 概括:销售限价与评估价之比为确定“限竞房”是否转为共有产权房的指标依据。

  • 比值高于85%为“商品房”,由开发商自行出售,5年后购房者可上市自由交易。

  • 比值低于85%转为“共有产权房”,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

  • 关于比例“85%”,通知特别说明,“设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。 ”

  2018年5月,住建委/规划和国土资源管理委员会联合发布《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》

  • 首次提出对新建和翻建的住宅平房进行了严格的要求规范,新建住宅平房由市规划国土部门明确建筑面积、规划用途,不再明确间数。翻建住宅平房由市规划国土部门按照不动产登记的“原位置、原规模、原高度、原用途”要求严格审批。

  2018年6月,住建委/规划和国土资源管理委员会《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》

  • 《通知》要求“热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。”