自去年底至今,官方多次提及房地产市场“供地主体多元化”,并推动地方开展实质性的动作。按照要求,6月底前,北京、上海、广州、深圳等16个热点城市要上报供地主体多元化具体实施方案。

 6月底上报具体方案

  今年5月19日,住房和城乡建设部下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称《通知》)称,部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头,风险不容忽视。各地要落实人地挂钩政策,有针对性地增加住房和用地有效供给。

  《通知》要求,热点城市要积极探索推动供地主体多元化,在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。6月底前,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。

  此外,开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市,6月底前要向住房和城乡建设部及相关部门报告试点进展情况。

  何谓供地主体多元化?简单理解就是政府不再作为居住用地的唯一供应者,非房地产企业拥有产权的非住宅用地,以及集体建设用地,可以在符合一定规划的前提下建设住房。

图片来源:2017中国土地矿产海洋资源统计公报图片来源:2017中国土地矿产海洋资源统计公报

  全国政协经济委员会副主任杨伟明6月14日在“2018陆家嘴(16.820, -0.46, -2.66%)论坛”上表示,要改革政府垄断住宅用地的体制。房价过高的城市,既要在现有渠道增加住宅用地,也要扩大住宅用地供应主体,农村集体建设用地、规划的工业用地和开发区用地都可用于居住。

  “我国工业用地和开发区用地总量已经偏大,但城市居住用地总量偏小、比例偏低,难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要。调结构,既要调整产业结构,也要调整空间结构,空间结构调整的基本方向是减少工业用地,增加城市居住用地。这是解决高地价的根本。”杨伟民说。

  在推进房地产供地多元化实操层面,北京已经连续两年单独划出200公顷集体建设用地建设租赁住房。

  《北京市2018年建设用地供应计划》近日正式发布,北京2018年计划安排1200公顷住宅用地,其中集体土地租赁住房用地200公顷。2017年,北京供应了203公顷的集体土地用于建设集体租赁住房。

  按照《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》,北京计划五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。

  北京市住建委表示,北京全市39个集体土地租赁房项目已办理占地手续,面积约204公顷,完成任务指标102%。2011年以来推出的首批5个集体土地租赁房试点项目、1.28万套房源,已陆续交用入住。

  包括北京在内,截至目前,全国已经有13个城市开始试点利用集体土地建设租赁住房,相应的配套政策和资金支持也逐渐到位。

  “变身”是否补缴土地出让金

  供地主体多元化的另一路径——非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的做法方面,地方此前也有相关实践。

  自然资源部调控和监测司巡视员董祚继此前撰文表示,多主体供地并非从天而降或凭空臆造,而是有着丰富的前期实践基础和制度创新储备。从2009年开始,广东省开展了以“三旧”(旧城镇、旧工厂、城中村)改造为主要内容的城镇低效用地再开发试点。2013年,试点增加了浙江、江苏、上海等省市。其实质,就是将供地由政府单一渠道改为政府、企业、集体多个渠道,推动土地市场化配置。未来应深化试点探索,在符合规划前提下,让“三旧”用地经改造可用作保障房、政策性住房、普通商品住房等建设。

  北京市住建委去年年底也曾介绍,北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作,不断拓宽保障房筹集渠道,多主体供给,形成了广泛合力。其中,鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,加大政策支持力度,目前已建设约12万套。

  “鼓励国企拿出自有用地建设保障房,是增加保障房的供给渠道,而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示,这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。

  中国当前对土地实行用途管制,且不同用途的土地在出让时价格也相差较大。当前,一些热点城市的居住用地价格较高,而地方政府在出让工业用地时,往往更多考虑招商需求,地价相对较为便宜,甚至是无偿划拨供企业使用。

  此前,一些城市非房地产企业工业用地“变身”住宅用地的案例,都需要政府批准用途转变,以及补缴相应的土地出让金。在“供地主体多元化”的政策环境下,工业用地“变身”住宅用地是否还沿用原来的做法?

  一位土地专家对第一财经记者表示,非房地产企业拥有产权的工业用地,要想“变身”住宅用地首先要明确几个问题,一是土地性质是否要转变,是否要补缴土地出让金?二是供应对象的范围,是企业员工还是面向公众?三是房屋性质,是产权房还是租赁房?

  “如果是建设租赁房,企业补缴的土地出让金可能会较少,甚至免于补缴,这样才能降低整个建房的成本,不至于推高房屋的租金。”上述土地专家表示。

  部委也在摸底地方的实操项目,以便进一步加大理论、法理研究和实践探索力度,以蹚出路子,制定出政策,争取尽快展开面上的工作。

  自然资源部近期向地方下发函件,要求地方上报住宅用地多主体供应的典型案例。上报内容主要是:开发方式,包括自主开发、与其他主体合作开发;原规划用途,补缴土地使用价款;与其他主体合作开发的,写明主体名称;项目成本组成情况,包括安置成本、建设成本和其他成本;典型案例资金来源情况。

  上述专家表示,正是因为一些关键环节上的政策尚未明确,目前地方的案例较少也可以理解,“大家都在等操作细则,暂时不动是比较稳妥的做法。”

  政府的监管作用

  推进楼市多主体供地,虽然政府不再作为居住用地的唯一供应者,但并非就要变成旁观者或甩手掌柜,而是要更好地发挥好职能监管作用。

  董祚继表示,产权明晰是市场机制有效发挥作用的前提,政府必须在城乡土地确权登记颁证上提供高效服务,并在用途调整、产权转让时做好地价评估、土地出让金补交等工作。

  “多主体供地,势必涉及到一部分存量建设用地调整用地性质、变更规划用途。政府必须严把规划调整关,既要防止对市场主体的合理调规申请置之不理的不作为,又要防止随意调整用地规划的乱作为,确保调整规划有利于产业优化升级和城市质量提升。”董祚继说。

  此外,政府要搭建交易平台、完善交易规则、促进依法履约,同时要加强监测监管,统筹各类主体供地的总量、结构和时序,保障市场健康运行。

  上述土地专家也表示,非房地产企业工业用地“变身”住宅用地,政府需要明确界定其房源供应对象,如果供应对象是企业员工,则要考虑是否超过员工的实际住房需求,不能演变成福利分房。

  “一些城市的做法是将这些房源纳入全市的保障房建设体系,公开对外配租,这样才更为公平。”该专家称。