上市6年来,华夏幸福每年都保持35%左右的净利润增长,如尺度量。哪怕2017年房地产开发业务营收同比减少了将近20%。


3月29日晚间,华夏幸福发布2017年年度报告:报告期内,公司主营业务稳健快速增长,实现营业收入596.35亿元,归属于母公司所有者的净利润87.81亿元,比上一年增长35.3%。


2016年,归属于母公司净利润64.90亿,同比增长35.2%。


2015年,归属于母公司净利润48.01亿,同比增长35.7%……


上市6年来,华夏幸福每年都用尺量出了35%左右的增长,再看去年596亿的营收,较之2016年,却仅仅增长了不到11%。


有分析称,华夏幸福的业务构成时不同于传统房地产企业,房地产开发和销售只是其中的一个业务,产业新城业务才是其业务的核心组成部分——作为“领先的产业新城运营商”,华夏幸福2017年产业发展服务实现营收230.86亿元,同比大增110.4%,而该项业务的营业成本仅为17.89亿,毛利率高达92.25%!!甩了房地产开发业务的毛利率好几个跟头,这也就是虽然你房地产开发业务的营收同比减少了近20%,我整体净利润仍然能保持35%的增长的原因。



华夏幸福置顶了这样一个粗暴的数值,将报表做得异常好看。


但是上交所似乎不吃这套。


连珠炮弹敲打产业新城业务

4月14日,华夏幸福公告收到了上交所发来的针对年报审核18连问,首当其冲的就是公司最为珍视的产业新城业务。


年报显示,公司产业新城业务园区结算收入额299.12亿元,而报告期末,公司应收账款余额189.1亿元,较上年同期增长约99.04%,其中约185.33亿为应收政府园区结算款,且相关应收款项未计提减值准备。


对上述数据,上交所要求华夏幸福按产业发展服务、基础设施建设服务等业务披露各业务的收入确认政策、营业收入、已收款项和应收款项;


说明结算周期或回款周期超过1年的项目情况,包括已投资金额、结算或回款周期较长的原因,以及后续回款安排;


同时,结合行业可比公司情况及公司以往情况,说明不计提减值准备的合理性,及是否符合会计准则的规定。


上交所特别强调:请会计师发表明确意见。


众所周知,不同于房地产业务直接面对购房者,产业新城业务是同政府打交道的,其结算金额往往会发生一定的“延期”。而华夏幸福应收账款翻番的现象不仅出现在2016到2017这一个年度,从2013年公司快速扩张产业新城模式开始,至2017年四年间,华夏幸福的应收账款飙升了十倍不止。


按照华夏幸福与政府签订的合同,其收入来源大致为设计咨询费用、土地整理费用、基础设施建设费用、园区运营费用和产业发展服务费用,而最后一项费用最大,为当年新增落地投资额的45%。


估计让上交所纳闷的是,面对近200亿的应收款,华夏幸福的会计师在做坏账计提时的算法是:不计提。理由是“此类款项发生坏账损失的可能性极小” 。



政府的应付款项是否会成为坏账?


既然会计准则里有专门的见解,这里非专业人士就不好发表任何意见了,就静静地端着“产业新城这么高毛利率的好业务别的房企为啥不做的”好奇心,等待华夏幸福的会计师做回应。


2017,环京大地主的小年

再看一个关于房地产开发业务的问题。


都知道华夏幸福是描绘北京外沿线的小画家, 2017年环京区域房地产调控的加强,华夏幸福因此被舆论认为是受影响最大的企业之一,甚至有消息称华夏幸福“重仓持有”的环京地带,房价出现腰斩。针对这一传言,华夏幸福对媒体表示:有,但只是个别地区个别楼盘的个案,比如给内部员工的福利折扣,等等。


其实,公开据数据显示,环京住宅的价格也没达到腰斩的程度,只不过成交量降至了近五年以来的最低水平,成交面积同比降六成。


2017年,环京住宅累计成交4.7万套,成交面积459万平米,环京代表选手燕郊区域成交仅32万平。其他几个兄弟区域也是患难与共:固安成交1.1万套、廊坊1.6万套……


价格没跌那么惨,但就是没怎么卖出去,所以上交所的问题来了:


截至报告期末,在已预售面积与上年基本持平的情况下,华夏幸福房地产项目中可供出售面积为555.36万平方米,同比增加133.4%。请补充披露可供出售项目的开盘时间,未完成预售的原因,并结合主要可供出售项目对应的园区建设情况,说明是否存在减值问题。


另,公司房地产开发业务收入同比下降18.22%,期末存货周转率同比下降45%,请公司结合自身业务的区域分布、行业可比公司情况,说明一下房地产开发业务收入下降的原因,并且这种下降是否存在持续性,需要充分提示风险。


同样,也是强调华夏幸福的会计师要发表明确意见。

 

会计师:我想静静。


关于华夏幸福的会计师事务所

华夏幸福年报发布当天的另一则公告显示:中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)具备证券从业资格,具有丰富的为上市公司提供审计服务的经验,其在担任公司审计机构期间,遵循了《中国注册会计师独立审计准则》,勤勉尽责,坚持独立、客观、公正的审计准则,公允合理地发表了独立审计意见。公司本次聘请审计机构的程序符合法律法规及《公司章程》的规定,不存在损害公司及股东利益的情形。


因此,我们同意公司聘请中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)担任公司2018年度财务审计机构和内部控制审计机构,并提交公司2017年年度股东大会审议。


END