首开股份董事长潘利群   



乐居财经  温姑娘  北京报道


凭借着在北京市场的历史和地位,公司京内项目始终是结算收入的最重要组成部分。首开在年报中再次明确北京对于公司的重要性。那很可能因为吃过离开的亏。


413日,首开股份发布2017年年报。公司2017年实现营业收入366.8亿元,同比增长22.7%;公司股东的净利润23.6亿元,同比增长24.3%,但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润只有10亿元,同比减少35.8%


首开近年表现一般。2014年~2016年,首开营业收入持续在300亿上下徘徊——208亿、236、299亿——似乎遭遇“200亿魔咒”。在推崇规模与速度的房地产行业,三年13%的营业收入增长无论如何也谈不上亮眼。2017年,营业收入同比增长23%,盈利能力却在走下坡路。


为达到规模效应,首开选择南下,受制于利润,首开又不得不回京。难言成败,市场总在起伏中给人教训,或轻或浅。


2018千亿从哪来?


在新一轮调控周期开启以来,北京制订了全国范围最为严格的调控范本,相继出台20余项楼市调控政策,同时在人口控制规模、京津冀产业转移等效应下,市场热度持续回落。


根据统计局数据,2017年北京市商品房销售面积和销售金额累计同比降幅分别高达47.60% 38.70%


对于政策带来的阵痛,深耕一二线城市的首开感受最为明显。


公司公告数据显示,2017全年实现签约销售面积 295.04 万平米,同比减少0.64%。实现签约销售金额 691.90 亿元,同比增长 9.65%2017 销售面积和销售金额同比增速较 2016 年分别放缓 42% 83 %


除了在京的销售放缓,首开进驻城市多为一线城市及热点二线城市,2017年,在严厉的调控政策下,商品房销售面积及销售额同比下降,占全国的比重降低。从具体城市来看,北京、上海、天津、杭州、苏州成交量较去年均下滑,且下降幅度均大于10%


据克而瑞数据统计,公司 2017 全年流量销售金额和权益销售金额分别位居全国榜单的第 33 34 位,较 2016 年分别下滑 16 11 位。 


房地产销售市场自201610月起陷入寒冬,一线城市和中高端住宅成为重灾区,深耕一二线城市的首开对于市场毫无怯场之意,并表示2018年销售要冲向千亿。2018年公司全部项目计划销售面积333.28万平方米,销售签约金额1,016.50亿元,回款727.39亿元。


首开的底气来自两方面,一是首开股份实际控制人为北京国资委。公司深耕北京 20 余年,在北京具有丰富的开发经验和资源优势。目前,首开北京的建项目 50 个,总可售面积约 737 万方,其中可结算面积 565 万方,保障性住房 122 万方,项目是稀缺性较强。丰富的土地储备,诸多龙头房企都望其项背。


二是,始于2010年的南下战略,但扩张步伐缓慢,业务重点分布在苏州、杭州、福州、厦门四个城市。2015年启动快速进攻南方市场,重点在华东、华南地区拿地。根据公告,目前公司在南方地区在建项目共 43 个,布局超20个重点城市,总可售面积约 1186 万方。


华泰证券报告测算,首开当前二级项目可结转的总货值约为 4234 亿元,权益货值约 2950 亿元,总货值满足未来 7 年的结转需求。


永续债侵蚀利润


对于首开这样的北京地方国企而言,扩大射程范围,将是提升公司规模瓶颈的重要途径。随着首开股份近年来在京外地区的大力布局,这些区域的业务在公司中所占比重不断提升,但规模却增长缓慢。


回看2016年,绝大部分房地产企业在当年都收获了丰收年。据中原地产研究中心统计数据显示,选取96家房企的平均净利润率作为样本,2015年为9.69%,而2016年为9.73%96家中,净利润上涨的企业达到了73家,占比高达76%


但首开归属上市公司股东的净利润却在2016年出现了-8.7%的下滑。归属于股东的扣除非经常性损益的净利润更是达到双位数的滑坡,2017年,这一数值更是下降了35.79%


在过去两年,首开在外地的大手笔购置土地令人印象深刻,制造了一场场地王盛宴。


2016年,首开拿地总价419.54亿元,新增土地储备257.55万平方米,其中京外拿地占比达95%。近几年投入力度较大的福州、杭州、厦门、苏州等核心二线城市,其房价最近两年都经历过明显的上涨。 2016年京外营业收入超过北京地区达54.8%


规模效应下的激烈土地增储行动伴随的都是痛苦,其中一个结果便是一大部分归属股东的净利润被高额利息所侵蚀。


2017年首开永续债有近80亿元,未计入永续债情况下,资产负债率达80.59%,已超过市场界定的80%红线。而2017年末将永续债计入债务之后首开的资产负债率达到114%。


近两年首开大量发行永续债,尽管2016年首开已偿还了40亿元永续债,于2017年一季度再次发行永续中票30亿元、扣除发行费用后增加29.85亿元。


报告称将于2017年下半年归还永续债20亿元,其他权益工具期末余额为79.85亿元,为此首开每年将支付4.14亿元利息,这部分利息也将影响其净利润。2017年归属于上市公司股东非经常性净利润也仅有23.6亿元。


庆幸的是,拥有国企背书的首开永债续水平低于同行为5.1%,远低于正荣的7.5%。克而瑞分析称,永续债往往是前2~3年利息成本相对较低,此后则会大幅上涨,如果房企有足够的存量以及销售规模,在低息期内偿尽债务还是可以实现的,但对于其他中小房企而言依旧需要谨慎选择。

 

可以明确的是,积极的南下布局、上涨的二线城市房价,并没有为首开冲高利润做出贡献,反而进一步削弱公司的盈利能力。


2017年首开新开工面积 560.31万平方米,同比增长 111%。其中,在京项目仅占15%,在京外项目占比达85%。在京项目的毛利率从2015年的51%下降于2017年的38%,虽然在京项目毛利率在下降,但仍高于京外项目10%


回不去的北京


在看到规模增长缓慢,净利润与毛利率进一步下降的危险关头,首开选择调转船头,回京。


根据 CRIC 统计,首开2017新增土储成交总价 870.05 亿元,京内项目占比高达 75.76%。公司投资拿地强度(当年土地投资金额/销售金额)处于近 5 年最高水平,关键在于去年拿地核心回归北京地区。


据年报披露,全年共获取新增项目27 个,项目建筑面积共399.70 万平方米。其中北京获取16个,项目建筑面积255.98万平方米。成都、厦门、天津、廊坊、苏州、无锡、杭州、南京获取 11 个,项目计容建筑面积143.72万平方米。其中在公开市场获得的项目均以地王等高价项目为主。


在2018年的新开工计划中,首开战略钟摆偏向北京,恢复2015年前常态:京内项目占比51.4%,京外项目占48.6%。


即使回京,还有更大的挑战在后面,2018年调控持续下,不论是官方的70城房价数据,还是新建商品房开工量等数据,都显示出了当下楼市,正处于明显的下行趋势。


20181~2月份,公司共实现签约面积23.98万平方米,同比降低46.5%;签约金额60.1亿元,同比降低49.26%。在这样的楼市调控环境下,首开冲刺千亿的目标难言无忧。


对于首开而言,要强大必须要扩张,要扩张免不了要离京,京内京外间的平衡,不只是区域间的布局那么简单。一旦天平倾斜错,脱离的不只是发展的速度,更有被甩开排位的危险。

 


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