西瓜说房私享会干货曝光——论两成首付是怎样炼成的

2018-04-16 18:06:09来源:乐居号
摘要| ——论两成首付是怎样炼成的 4月14日下午在北京西奥中心,30位报名的西瓜说房粉丝早早就来到了会场,等待接下来的私享会活动。 私享会现场,大家齐聚一堂 和3月17号刚

——论两成首付是怎样炼成的

4月14日下午在北京西奥中心,30位报名的西瓜说房粉丝早早就来到了会场,等待接下来的私享会活动。

私享会现场,大家齐聚一堂

和3月17号刚刚举办的西瓜学院房产公开课不同,这次的私享会内容规模更小,是针对西瓜说房的忠实粉丝的小范围研讨和分享活动,更具私密性,举的案例更具体和落地。

还增加了更多粉丝和西瓜说房团队的互动环节,每个人有问题都可以向西瓜说房提问。

最重要的是可以和西瓜说房创始人西瓜太妹还有西瓜说房合伙人老莫亲密接触,和这两位经验丰富的人面对面交流自己的经验、故事,和困惑。

3月17日西瓜说房公开课回顾:2018解密北京楼市

活动特邀《西瓜说房》创始人、资深房地产投资专家西瓜太妹,《西瓜说房》联合创始人、资深房地产融资专家西瓜太郎,奥派经济学家、慕道社创始人布尔费墨,《买房周刊》主编高利锋,民宿投资及运营专家、觅境科技创始人马晓楠等5位房地产大咖到现场,为各位购房者及投资人解密2018年北京楼市走向,并盘点购房过程中的“陷阱”及应对技巧。

老莫在私享会为大家讲解私享会的宗旨

私享会是一次开放的交流活动,西瓜说房希望能带给大家的是系统的关于房产的科技树,“授人以鱼不如授人以渔”。我们希望在私享会中每个人都能收获自己对房产的系统认识,讲出自己的观点和置业问题。

  • 条条大路识西瓜

相逢即是缘。首先,在私享会上大家先各自介绍了一下自己是通过哪些渠道了解到西瓜说房的。

一听大家介绍才知道,原来大家是通过很多的机缘巧合才接触到西瓜说房,这才有了今天私享会的齐聚一堂。

有人是通过老莫的水木论坛神贴,发现老莫在房产趋势的判断上,每一个时间点都预测的很准。

有人是认识了西瓜太妹这个美女房产专家,对西瓜太妹的购房经历很是佩服,从此成为了西瓜说房的粉丝,时时关注西瓜说房的动态。

有人是奥派经济学家布尔费墨,布老师的粉丝,通过布老师得知原来在北京有这样一个在购房领域这么专业的团队叫西瓜说房。

还有的是通过水库论坛对房产投资有了比较深入的了解后,知道在北京有西瓜说房团队在公司化的运营“一站式买房”的事情。

更有机缘巧合在刷互动吧的活动时发现了自己感兴趣的房产投资领域的活动而慕名参加的。

  • 买房的历程

当有粉丝提出“特别想听听西瓜的买房经历”后,西瓜从自己刚毕业的第一套房子开始讲起,介绍了自己在买房过程中学习到的投资理念,讲述了自己十年来在北京房市里逐渐摸索成长的过程。

西瓜坦言“我的操作其实是大胆一些的,最多的时候曾经同时买入五套房,这样能获得更高的利润,但是给人的心理压力非常大。”

西瓜在为大家讲解自己这些年的买房经历

  • 如何寻找笋盘?

西瓜从最近做的几个代购案例入手,随着粉丝们的一个个问题的解答,为大家详细讲解了“如何拿下笋盘”。(小编:笋盘=高性价比房源)

有粉丝提出问题一:到底什么是笋盘?

西瓜回答:“首先,我们平常说的笋盘,是指特别渠道拿到的房源,价格往往是市场价的八折,买到就是赚到。但是特殊渠道的笋盘背后需要很大花费心力解决各方面的问题,我们是不建议刚需参与的。

另一种则是我们在代购时给客户挑选的“精选房源”和“高性价比房源”。这种房源更适合大多数刚需客户。其中一种是当整个小区刚拿到房本的时候,整个小区还没形成市场价格,业主是在试探的卖,中介也对房价没有很好的评估。当买卖双方都没有价格标杆的时候,就有一个套利空间存在。”

问题二:“如何判断哪个区域更高有价值?”

西瓜回答:“当我们在判断什么哪个区域更有增值潜力的时候,主要的思路是跟着产业中心走。我们需要去找这个区域的产业规划,在人口和产业进来之前就开始建仓布局,然后等产业和人口逐渐发展起来后,把房子卖给后面的人。只有这样我们才能拿到比别人更高的收益。以中关村软件园为例,我们在12-13年就开始布局,抓住了百度等互联网企业入驻后带来的房产涨幅。”

问题三:您是通过什么渠道捕捉产业信息的?

西瓜回答:“其实这些产业规划信息通过新闻等公开渠道就可以捕捉到。比如通州的城市副中心规划其实在新闻里早有踪迹。再比如东坝区域的房价大幅上涨之前,对于东坝区域的产业规划就已经出来了,这需要你平时去用心留意整个片区的相关新闻,重点关注哪些产业正在规划和建设阶段,去挖掘还没被大家所追捧的热点区域。”

问题四:“老破大,低单价是笋盘的一种吗?”

西瓜回答:“我们认为,整个片区的低估是不太常见的,也就是说价值洼地往往一直是价值洼地。我们更关注的是如何在一个片区里去寻找更具备投资价值的笋盘。然后以9折或8折的价格买进,十折的价格卖出。低单价是最好的保障,如果你的买入价比市场价低2折,买入时就已经赚了20%了。

我们需要考虑的事情是,未来有没有能力把现在的笋盘在未来以十折的价格卖出去。这套笋盘是否有独特属性,使得未来有较大升值空间。”

老莫:“大家都关注到了的信息就没有便宜可以赚了”

在给大家讲自己的投资理念

我们在做一个特别的渠道,有一个专门的笋盘群,如果大家有需要可以进来,每月300元信息费。每个月都会有5-8套笋盘推荐。不过我们认为如果是刚需,买的第1,2套房子就不要进来了,因为即使推荐给你,也很难HOLD住,我的操作是相对比较保守的,希望增加大家在买房过程中的幸福感而不是焦虑感,心脏有多大就做多大的事情。”

“最近刚成交的一个代购案例,我们帮客户做到了全款380多万拿下房源,评估价达到了470万,做到了两成首付。尤其是我们帮客户争取到了今年8月份交首付,明年3月交尾款过户的优惠条件。实现了“拖延流”的一个极大成功案例。在这过程中我们采取了很多技巧,花了很大心力。”

问题五:如何建立房产投资的价格体系?

我们认为应该首先确定自己的资金和月供的基本情况,然后去确定购房的总价区间和杠杆大小。

之后就要寻找更有潜力的区域。

接着在这个区域里建立自己的价格体系。

知道一手新盘多少钱,二手房多少钱,哪种物业是被高估的,哪种是被低估的。

最后是实地去踩盘,也就是要“看房二百套”。

其实看房二百套也是有技巧在里面的,要根据自己的需求去看,带着问题去看,然后每次看盘后都回去详细总结,带着新的需求和问题去选择自己要看的盘。

问题六:“我在买房过程中就踩过不少坑,之前我买了一套房子,但是好多年就是不涨,这种情况有必要卖掉这套去换房吗?”

西瓜回答:“有些涨幅慢的盘,可能时间拉到足够长,和周边的涨幅较快的楼盘价差足够大时也能涨上来。但是每轮房价上涨时的启动速度都很缓慢,涨幅也没有次新高。我们更愿意选择低单价的,2000年以后品质还不错的小区的次新盘。”

问题七:对北京高端房子未来的市场预测?

西瓜回答:“这几年北京的高端楼盘有非常严重的总价天花板,超过2000万的都不太好出售。

其次是全款买这样的房子后做抵押贷都非常困难,当你要做1000万的抵押贷时难度是很大的。

因此高端楼盘缺少金融手段的支持又受到其他方面的限制,我们一般不建议购买高端楼盘。”

老莫在整理私享会上的干货。激发大家的思考。

问题八:如何解决北京的房票资格问题。

(小编:西瓜说房有三种以上的方式可以解决房票问题。具体方式在私享会有详细解答,这里不方便公开。)

问题九:“全款后再抵押和按揭贷款哪个划算”?

西瓜回答:“很多客户来咨询的时候会很纠结,认为抵押贷的利率太高,比按揭的百分之四点多要高2个百分点,贷款100万五年就差了10万元。其实我们认为,应该更看重杠杆的大小而不是利率的高低。如果抵押能做到3成首付,而按揭只能做到5成首付时,全款再抵押的做法是更合算的。”

问题十:您在买房的过程中,大多数时间都在干嘛?

西瓜回答:“其实资金问题是买房过程中是最大的瓶颈。

尤其是在快速扩张的阶段,当你前面的房产升值还不够多时,后面建仓的钱要从哪里来?

融资其实是花最多时间和精力的地方。

很多时候是在跟银行打交道,当你的负债上去了之后再去贷款不是件容易的事情。”

问题十一:“像我们这种买房用来自住的刚需是否需要过多的考虑房产升值的问题?”

西瓜回答:“其实刚需是分两种的,一种是自住,另一种是内心更倾向于投资的。

如果你确实是自住,那就选择最实用的盘,能给你带来幸福感,让你喜欢的房子。”

“但如果你还是比较重视房产升值的收益,那还是选择升值空间最大的房子。然后把你喜欢的房子租下来,可以花一笔钱去把房子装修成你喜欢的样子。因为你也可能因为工作地址的变动而频繁搬家。这样买房就是一个投资行为,必须要用投资的眼光去买房。不管你喜不喜欢这个盘,而是要看它的投资收益是不是足够大。”

后面几个粉丝又提出了自己的个人问题。

西瓜建议大家要先列清楚自己的实际情况。

列出自己的资金准备,房票准备,对想购买的区域的熟悉程度,是否有足够的笋盘资源。通过这些来确定自己有哪些优势。

这次的讲座到尾声的时候,老莫给大家准备了四个彩蛋

(小编:每次公开课和私享会都会有不同的彩蛋哦,根据现场的反馈大家对彩蛋还是很惊喜的)

私享会结束后,数位客户纷纷决定下单西瓜说房的家庭资产优化服务和代购服务

私享会结束后,大家仍然围绕着西瓜询问更加个人化的问题。

这次的私享会分享是不是干货满满呢?

实地参加线下私享会会发现有更多未披露的独享内容和收获

如果你想要买到心仪的房子,想要了解第一手房产资讯、踩盘讯息,

可以来参加下一期的西瓜私享会。

下一期私享会就定在5月12日举行!

此外,西瓜说房的服务内容和收费标准更新啦,有咨询和代购等需求的朋友们请多关注哦。

西瓜学院5月私享会即将开始,关注我们,留意西瓜说房解读2018国家新政以及对房产的影响,时刻把握最新房市动向。

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