城市更新是一个永恒的课题。对城市旧建筑进行必要的改造,是城市更新的具体方式之一。世界城市发展的历史表明,任何国家城市建设大体都经历3个发展阶段,即大规模和新建阶段、新建与维修改造并重阶段以及主要对旧建筑更新改造再利用阶段。


对旧建筑的改造与再利用,既实现了其经济价值的转换,又体现了其文化价值的延续,是节约成本和城市更新不可或缺的基本手段。而且,更具现实意义的是,在不破坏城市文脉和城市肌理的条件下,可以有效地完善城市服务机能,增强城市发展历史的厚重感,这正是可持续发展主流思想的重要体现。


在我国,对旧建筑的改造性再利用在节约造价、缩短工期以及保存城市肌理方面的益处已逐渐受到建筑界的重视,突出表现在利用废厂房(库房)和学校公寓改建方面,涌现了一些优秀的工程实例。


既有建筑改造工作将成为我国一项重要的经济转型支撑点和关乎民心民生的国家战略工程。我国的既有建筑改造一般可以分为公共建筑的安全节能改造、居住建筑单项或综合改造两大类。


公共建筑方面,以前建造的大型公共建筑,多为不节能的普通玻璃幕墙结构,普遍存在能耗高、安全隐患大等问题,公共建筑改造主要集中在这类建筑。


居住建筑改造方面,近年来,我国一些城市陆续进行了居住功能、建筑安全性能、围护结构节能、设备设施、环境性能等改造,但囿于经费等各种原因,很多改造效果并不理想。而且,这些居住建筑改造主要是在北京、天津、上海等一些大中城市开展,目前还没有形成全国性的大规模推广。尤其是旧有住宅包括加梯加层在内的综合改造,还处于探索阶段。


值得注意的是,早前成立的上海既有建筑更新研究设计中心将既有建筑改造研究重点分为了四类:城市更新、既有公共建筑改造、老旧小区更新、古镇村落更新。


相关案例


建筑功能改造项目


◆ 宾馆改建项目 ◆


△ 原西亚宾馆


城市更新可以完善地区功能,徐汇区的西亚宾馆就是一例。在上海市知名商圈徐家汇的核心地带,一栋以“绿色生态”为设计主题的崭新办公楼结构日前封顶,这是该市“城市更新”的首批案例之一——西亚宾馆改造项目。


△ 随着旧楼拆除,一幢全新的5A级办公大楼正在拔地而起


房龄近30年的西亚宾馆,其功能已不能满足社会需求,加之楼体倾斜与人车混流造成交通混乱,改造呼声日益高涨。在土地资源稀缺与城市设计要求日益提高的矛盾中,如何改造才能助力区域发展、惠及市民生活?上海市徐汇区规划和土地管理局副局长朱婷表示,从区域角度来讲,仅改造一栋建筑的意义并不大,徐家汇未来的整体提升一定是整个地区功能和形象的全面提升。


因此,将西亚宾馆改造与同一地块上的美罗城、太平洋数码进行了整体设计。通过重新调整徐家汇地区城市设计方案,徐汇区规划和土地管理局确定了西亚宾馆所在地的功能定位。


在建筑结构方面,西亚宾馆改造方案充分体现了公共利益的要求。新建筑规划设计方案将底层完全架空,将地面空间还给市民,解决了这一区域人车混行、步行空间不足的问题。由于满足了公共交通组织与公共空间的需求,该项目在“改扩建项目体量不能变、面积不能超、高度不能增”的原有法律法规条件下得到了创新突破的机会,建筑高度由原来的31米拔高至70米。


但是,从建筑面积来看,增加的部分全部为公共空间,企业用作经营的面积并没有增加。《上海市城市更新实施办法》于今年年初颁布,其中一些内容吸收了西亚宾馆改造项目的成功经验。


在规划政策方面,办法规定“为地区提供公共性设施或公共开放空间的,在原有地块建筑总量的基础上,可获得奖励,适当增加经营性建筑面积。”同时,在土地政策方面,该办法创新提出了“土地全生命周期管理”的概念,其中明确了“现有物业权利人或者联合体为主进行更新增加建筑量和改变使用性质的,可以采取存量补地价的方式”,以激发业主的改建意愿。


△ 屋顶花园效果图


上海市规划和国土资源管理局总工程师俞斯佳表示:“西亚宾馆改造项目凭借规划引领进行有序推进,注重建筑品质,公共利益优先,对于上海市大量存量土地的升级具有引领和示范意义,未来有望吸引更多企业参与到城市更新中来。


◆ 旧厂房改建 ◆


创意地产是指通过商业地产范畴内商铺(商厦、商业街等)办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式,营造适合创意产业运作的建筑空间,并把这些建筑空间以租赁或销售的方式,提供给从事创意产业的机构乃至个人,使有限的建筑空间成为无限的创意场所。上海市创意产业发展,虽有不平衡但有差异化发展趋势。


从租金来看,即使在市中心地区,各创意园区租金价格也相差悬殊。究其原因,与各个不同创意园区的产业定位、门类、硬件设施和软件服务有关系。


首先与规划设计理念有关,高租金园区一般都有前瞻、明确的整体改建方案。其次与开发商综合素质和实力有关,创意地产门槛较低,投资数额较大,如片面强调保持原貌而忽略了创新,租金就难以上升。 业内人士认为,创意地产的人性化因素是一大特点,很多老厂房都具有优秀的历史文化价值,还要加入人文和文化因素,才能创造特色。


△ 北京798工厂——老厂转文创的标志


驰名海外的北京798便是在原国营798厂等电子工业的老厂区所在地改建而成。在上海,也有不少这样的创意街区,如田子坊、M50、1933老厂房、8号桥、红坊等,这里容纳的工作室不计其数。


以文化艺术设计类企业为主,主要包含创作展示和交流类、设计类两大类,此外,还有传播发行和书店及餐饮酒吧一类的跟艺术创作沾边的一些小门类。这类地产项目,在满足新型办公楼需求的同时,也具有各类个性鲜明的商铺。不仅可以制造经济效应,同时也被冠上了文化名片的含义,从而更加彰显其个性、潮流元素。


原为七星华电集团名下的798、718等几个工厂的厂区,面积约22万平方米。项目由上世纪50年代前东德援建,世界上22个大厂提供技术支持,并由55位德国专家采用当时世界最先进的建筑工艺和设计理念设计建造。


这种建筑风格的厂房目前仅在中、德、美等国家有极少量存留,是世界上仅存不多的,带有包豪斯建筑理念的厂房建筑群,堪称工业发展史上的文物。这种风格建筑的再度兴起源于美国人罗伯特在京城艺术圈内的推荐。目前该区域聚居了大量的画廊、工作室、文化中心等艺术机构。厂房、烟囱、标语和各种现代艺术形式混杂在一起,构成了强烈的视觉和文化的冲突。


但在这片区域今后的发展和规划上,艺术家们和七星集团之间同样存在着直接的利害冲突,并引起了官方对该区域发展规划的高度重视。


绿色节能改造项目


生态化绿色化成上海旧建筑改造方向。对应案例是张江生态楼群,该项目涉及2万多平方米的办公区,定位于生态型绿色建筑,将达到国家绿色建筑二星级标准。这个项目的一大亮点是使用了“零消耗”的概念。


另一个亮点是采用了智能化的外遮阳,遮挡阳光的效率高达90%,远远高于效率只有17%的内遮阳。


第三个亮点,是采用了人工湿地技术,这是一种新的生态技术,把建筑和生活污水交给微生物处理,产生能循环使用的生活用水,它们中的一部分将成为绿化用水,而另一部分则变成建筑物的冲厕用水。整个项目就是把生态技术和建筑有机结合在一起,从而达到使用上的和谐。这一项目既要最大可能地降低能耗,又要更多地从设计角度来考虑,属于“实用型的低能耗楼群”。


历史建筑保护项目


升州路是南京城南的一条重要街道,为东西走向,全长约 1.5公里。该路在南唐时期业已形成,由民国政府于1936年 在原有街道的基础上拓宽并命名,全程铺设柏油,同时在两侧 种植了大量法国梧桐。


自明清以来,升州路一带就云集了大 片的传统民居、古寺庙和老字号;到民国时期,这里成为老城 区较繁华的街道之一,拓宽后的马路两侧兴建了大批店铺和 商行。这些建于解放前的沿街店铺多为一至两层的传统砖木 结构建筑,也有数栋三至五层的砖混洋楼,采用了当时较摩登的设计手法。


△ 南京升州路民国建筑


本案例的对象即为其中两栋相邻的多层民国建筑,位于南捕厅历史风貌街区三期改造地块的南端,南临升州路,同时也在国家级文保单位甘熙故居的建设控制地带范围内。这两栋建筑既是历史风貌街区的一部分,也是升州路沿街商业景观的一部分。


但由于并非文保单位且年久失修,在街区改造建设的过程中,对它们的去留也曾经一度引发争议,最终还是决定在适当加固改造的基础上原貌修复,作为街区民国文化的物质载体而保留下来。


从这些城市更新范例我们可以看到,城市更新都不再拘泥于物质空间层面上的美化、重建,而是与城市的总体定位和产业转型升级联结起来,进一步延伸城市功能更新,挖掘出城市的历史和文化价值。

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