近日,南开大学发布了一份《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》,对全国70个城市的楼市进行了评估,提出了以下几点核心观点:

  1、居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

  2、2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海;2016年住房价格超预期风险最大的城市为无锡、郑州、北京、合肥、上海;2015年住房价格超预期风险最大的城市为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。

  房价超预期风险城市每年波动性较大,主要取决于房价涨幅比,从列出的城市名单可以看出,都是今年房价涨幅比较大的城市。

  相比于风险,房价可能跌幅最大的城市名单更吸引眼球,相信许多刚需也都在翘首盼望自己所在的城市房价能够跌到自己能力承受范围内。所以,下面本号主要分析南开大学点名的这10个房价可能大跌的城市。

  为何是这10个城市?报告给出的理由是根据其统计的住房价格下跌风险指数排名。

  本号对于这份报告所列举的10个可能大跌的城市名单,个别赞同,大多都有异议,特别是对深圳、西安这类高级别城市也在其中,深表怀疑。

  在如今的强调控背景下,供需都被压制,短期房价出现波动正常,但大涨与大跌在高级别的城市不会上演,因为房价已经不再是单纯的市场问题,而是与政策相关,政府决不允许高级别城市房价大起大落,因为这类城市牵一发而动全身。

  深圳素来就有“楼市风向标”的称号,一旦房价暴跌,便会引起热点城市连锁反应,引发系统性金融危机,这是谁都承受不起的后果。

  因此,从政府层面来看,所谓的深圳、西安有大跌都是伪命题。当然,其他诸如牡丹江、锦州之类,人口流失存在暴跌的可能,由于其城市级别低、影响力小,也允许其暴跌。

  下面,从人口和土地供应角度来看看,这所谓的10个可能大跌的城市会不会大跌。

  看人口与土地供应数据之前,先来看这10各城市过去一年房价变化情况。

  数据来源于中国房价行情网

  从图中可以看到,海口、西安、洛阳、北海四个城市今年房价上涨的非常厉害,海口与西安一年内房价翻了一番。深圳虽然承受着巨大的调控压力,但房价仍上涨了20%。

  10个城市中,锦州最抢眼。锦州过去一年房价相当稳定,小幅下跌了1%,因此对于这份报告将锦州列入最可能大跌的城市之一,我觉得是个不可思议的存在。但看完人口数据后,就不奇怪了。

  数据根据各城市统计局数据计算而得,其中北海数据缺失。

  上图是几个城市过去六年小学生人数变化情况。之所以采用小学生人数,是因为常住人口与地方政府政绩挂钩,准确度失真。以深圳为例,官方公布的2016年常住人口1190.84万,而市高层领导在公开场合多次表明,深圳的实际管控人口已经超过2000万。小学在校生能够相对准确地反映出人口变化。

  从数据能够看到,过去六年深圳的人口增长非常不错。根据之前统计过的热点城市人口数据能够知道,在所有热点城市中,深圳的人口增速也是位居前列。

  济宁、西安、海口、温州人口增长得都还行。人口增长,必然带动购房需求上涨。因此,单从人口增长角度着眼,深圳、济宁、西安、海口、温州都不具备大跌基础。

  黑龙江牡丹江、辽宁锦州,过去六年人口大幅流失,没有了人口支撑,城市级别又不够,房价确实有大跌风险。其实不只是锦州、牡丹江,整个东三省人口都在流失,之前我曾统计过东北三省所有城市的数据,发现过去六年人口增长的城市只有沈阳。

  再接着看过去几年的土地成交情况。

  数据来源于中国指数研究院

  上图是来自中国指数研究院统计的几个城市近三年住宅土地成交情况,其中锦州、牡丹江、济宁、洛阳不在统计之列。

  在人口部分,我们已经初步判定房价没有大跌基础的城市有深圳、济宁、西安、海口、温州;存在大跌可能的城市有牡丹江、锦州。

  从住宅土地成交数据可以看到,在中央强调地方需要增加土地供应量的背景下,西安、贵阳、温州等城市的土地供应量逐年增加。

  这三个城市今年房价涨幅都比较高,有投资客的因素,但从人口指标也能看到,更多的是刚性需求,尤其是西安。所以,综合来看西安、贵阳和温州,房价有调整的可能,但绝不会大跌。而且像西安这种人口增量好的高级别城市,长远仍是看好。

  海口、深圳、北海的成交量今年相比去年都要少了许多,原因却各不相同。

  北海住宅土地成交少,根本原因是北海的住在库存量大,开发商拿地较谨慎,摘牌不积极。北海常住人口164万(2016年底),土地面积3337平方公里。空间足够大,土地供应不存在短缺情况。

  海口住宅土地成交,是因为海口今年出台的政策:永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目,停止批准套型建筑面积在100平方米(含)以下的商品住宅建设。

  深圳住宅土地成交少,是因为推的少,推的少是因为无地可推。深圳人口2000万以上,与北上广同级别,但土地面积只有不到2000平方公里,是北京的1/8,上海的1/3、1/4。深圳最近五六年的新房,大多都是建立在依靠城市更新获取的存量土地上。

  人口快速增加,却无地可供,供需矛盾只会越来越大,因此,结合城市级别、人口和住宅土地供应综合来看,这份报告将深圳列入可能大跌的城市,就是个错误。