随着房企经济圈布局战略加强与资金链变化,土地市场呈现一个明显特征:今年下半年以来,全国各地土地供应增多,一边是热点城市优质土地竞争仍然激烈,一边是不少区域土地频频流拍,土地市场表现出冷热不均。

  中原地产研究中心数据显示,由于楼市调控深入,一二线城市出现土地流拍现象。截至目前,2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗,其中一线城市北京1宗、广州2宗,合计数据同比上涨4成。

  同策研究院数据显示,今年7-10月,全国35个大中城市共计流拍128宗,同比增加约37.6%,流拍占推出土地比例3.37%,同比上涨约0.8个百分点。

  相关机构数据信息中心监测显示,2017年11月20日至11月26日,40个主要城市共推出各类土地185宗,环比增加111%,成交量环比减少51%,出让金总额环比下跌78%。15个城市无土地推出,25个城市无土地成交,这意味着有10个城市推出的土地流拍。

  与此对应的是,TOP10房企大部分已提前完成全年销售任务,但利润率却持续走低。以第三方机构统计来看,2016年排名靠前的房企如恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等,净利润率大多在5%-6%。

  同策咨询研究总监张宏伟指出,一方面,前两年高价地集中入市,遭遇限价;另一方面,房企扩张中经济圈布局范围过大,导致区域盈利不均衡,不少房企也意识到这个问题。受调控影响,市场利润不断被压缩,开发商资金压力越来越大,拿地意愿有所减弱,另外,面对未来市场的严峻考验,开发商拿地更加“做足功课”,对优质土储渴望迫切。所以,一旦性价比高的土地面市,开发商争抢激烈;而总价过高、配建产品属性过多或是位置不好的地块,零溢价成交或是流拍。

  随着资金压力增大,利润和回款成为房企首先考虑的指标。11月25日,融信品牌营销中心总经理张文龙对媒体表示,利润才是融信摆在第一位的经营指标。“2017年至今,我们主营业务销售净利润保持在15%,在融信内部,回款和利润的权重KPI超过销售规模。有规模才会有回款,有回款才能结算利润,董事会对管理团队考核回款利润,是一种倒逼机制。”

  流拍继续增加

  一二线城市的土拍热度依然持续。综合中原地产、同策咨询、中指院等多家机构的数据,截至11月15日,全国50大城市卖地收入刷新历史同期纪录,多达28541.8亿,同比(20080亿)上涨42%。全国47个城市卖地超过200亿,北京和杭州的土地出让金超过2000亿元,分别为2509亿和2011.7亿。

  其中,一线城市共推出土地24宗,较上周增加20宗,面积164万平方米,较上周增加153万平方米,环比上涨1363%。仅深圳无宅地供应。供应增多同时却是成交量价齐跌,11月20日至11月26日,一线城市共成交土地12宗,较上周增加2宗,成交面积57万平方米,较上周减少6万平方米,成交楼面价8606元/平方米,环比下跌65%,成交总金额93亿元,环比下滑71%。

  二线代表城市共推出土地161宗,较上周增加57宗,面积805万平方米,较上周增加356万平方米,环比上涨79%。成交方面也整体缩水,共成交42宗,较上周减少61宗,成交面积230万平方米,较上周减少297万平方米,环比下滑56%。

  值得关注的是,在加大土地供应的情况下,宅地活跃度却在降低。11月20日至11月26日,累计宅地成交41宗,较上周减少13宗,成交总量216万平,较上周下滑逾三成,榜单楼面均价为5225元/平方米,环比下跌近四成。三四线城市占据七席,为榜单主力。不过该时期上海有12宗地块入市,其中10宗为住宅用地,总计收金93亿元,位居出让金榜单榜首,其中浦东新区航头镇三单元B1-02地块由华润置地以34.4亿元揽入囊中。

  同策研究院数据显示,今年7-10月,全国35个大中城市共计流拍128宗,同比增加约37.6%,流拍占推出土地宗数3.37%,同比上涨约0.8个百分点。今年前十个月,全国35个大中城市,土地流拍宗数较多的有乌鲁木齐、宁波、银川、青岛、重庆、太原、成都等,基本集中在非核心的二三线城市。其中,乌鲁木齐市今年下半年就有20宗土地流拍,规划建筑面积达164.28万平方米。

  根据中指数据、同策研究院统计,2017年1-10月全国35个大中城市流拍土地中,工业用地占39%,住宅用地占29%,商业办公用地占28%。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,商办、工业用地供应过剩是土地流拍的一大原因。同策研究院数据统计,一线城市工业、住宅土地供应比例维持在0.5以上,平均值为1.15;二线城市工业、住宅土地供应比例维持在1以上,平均值为1.27。2016年,二线城市存量增加,去化周期稳定在80个月左右,受调控政策影响,今年一线城市去化周期明显增加,二线城市去化周期明显缩短,目前均保持在60个月左右,存量巨大。

  张宏伟预计,2018年由于房企布局中心转移,土地流拍将增加。2016年以来,合肥市曾因房价短时间内快速上涨,和厦门、南京和苏州并称为“房价四小龙”。但今年7-10月,合肥下属的区县已有三宗居住用地流拍,11月又有两宗居住用地流拍。城市布局分化加剧,非核心二线城市或不受外溢影响的三四线城市投资风险将会增加。

  中原地产首席分析师张大伟认为,虽然土地流拍不是主流,但随着楼市继续降温,预计2018年土地流标或继续增加。

  房企资金紧张

  根据同策研究院数据,今年1-10月,全国35个大中城市成交土地平均溢价率为27.87%,较去年同期的51.37%大幅下降,成交土地均价为6323.78元/平米,同比上涨约37.4%。

  土拍溢价率下降同时,土地价格不降反升。底价高导致房企获利空间有限,如上海近期成交的航头宅地,预计成本价在4万元/平方米以上,而该项目周边的新楼盘如金地艺华年,近两个月二手房成交均价在3.6万元/平方米左右。

  张大伟认为,部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。从2016年“9·30”开始,全国一二线城市严格调(资料、团购、论坛)控,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块积极性降低。

  根据中信证券研究部数据,2017年三季度末,房地产板块净负债率111%,较年初提升20%,A股地产板块的杠杆率持续提高,已接近2015年三季度末高点。而Wind资讯统计数据显示,截至今年第三季度,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增加14038亿元,增长幅度达23.21%,A股平均每家上市房企负债达445亿元。

  张宏伟认为,在限购之后市场趋冷的大背景下,除非有实力的开发商,特别是深耕三四线城市多年,如碧桂园或者恒大,依靠自身品牌,能在小城市有所斩获,大部分开发商的业务重心,基本上都在一二线城市或省会城市。但随着房地产市场区域分化进一步加剧,房企更需扩大规模。

  11月以来,TOP10房企中,拿地金额排名前三为碧桂园、万科、保利地产,融创和阳光城拿地金额为零。二线城市推地量与成交量均领先,其次是一线城市,三四线城市最少;成交面积与推地面积占比来看,一线几乎100%成交,二线城市与三四线城市均接近60%,由此可见房企拿地区域选择仍然倾向一线城市。

  张文龙表示,目前中国的经济地理格局和房地产趋势都发生了变化,城市不能再用一二三线来划分,更多地形成了都市圈和城市群。融信将深耕如福州为中心、厦门为中心、广州为中心的城市群。

  融信今年就加强了管理赋能与城市群布局,将原来四个区域全部升级成了事业部,把事业部作为独立经营的实体,分别管辖福建、广东、海南;上海、江苏、山东;浙江、江西、湖南;天津、河北、河南、山西、湖北。与此同时,营销考核主体从项目调整为事业部。融信事业部制具有更大的奖罚权及自主权。这从其拿地策略的转变也可以看出来。

  张文龙介绍,融信拿地时加强了对城市的研究,重点选取城市发展的重点区域,如上海虹桥商务区和杭州奥体新城。由于一线城市受到严格限制,融信还将关注商办项目,“我们在上海的两大商办项目到年底累计认购有望接近100亿,这叫绕道行军。”

  根据相关机构数据,2017年1-10月,融信中国以369亿元的拿地金额,在全国房地产中排名18位。