经过半年多的调控政策“消化期”,市场保持稳定预期,“房住不炒”的房地产市场政策越来越稳地得到落地。

  房地产各项指标趋稳

  据易居房地产研究院发布的《2017年3季度全国房地产市场报告》显示,今年1-9月,房地产多项指标虽小幅波动,但基本延续今年以来整体平稳的态势,大部分投资、投机属性撤离,房子的居住属性得到回归。

  从土地市场来看,房地产开发企业前3季度土地购置面积1.7亿平方米,同比增长12.2%,为近五年来最高增幅。土地成本进一步攀升,地价占房价比重再创新高至61%。与此同时,房地产开发企业到位资金增幅持续下行,3季度开发企业资金来源中自筹资金占比35%,较2季度提高4个百分点,说明房企资金压力明显上升。

  易居研究院研究员王梦雯预测,后续各类房地产新政或将紧紧围绕“房住不炒”的政策导向,过热城市将加速降温,开发企业资金面继续趋紧。全国数据来看,4季度多项指标增幅将呈现收窄态势。

  去库存“战役”成效显著

  近三年来,楼市的去库存“战役”成效显著,亦成为市场平稳发展的原因之一。

  截至2017年9月底,根据易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为 40325 万平方米,环比增长 1.3%,同比减少 9.4%。从历史数据来看 ,2015 年以来全国 80 城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国 80 城库存规模相当于 2013 年 9 月的水平,即库存规模回落到了四年前的水平。

  从城市结构来看,截至 2017 年 9 月底,一、二、三四线 80 个城市新建商品住宅库存总量分 别为 2217、24468 和 13640 万平方米,环比增幅分别为 1.5%、1.2%和 1.3%, 同比增幅分别为-21.1%、-8.5%和-8.7%,和全国市场的总趋势基本一致。

  据了解,相比于需求旺盛、销售周期短的一二线城市,三四线城市仍面临较大的去库存压力,业内认为,三四线城市近年来已逐步分化,一部分以去库存为目标,另一部分大城市周边城市以控房价为主。

  商品房销售额与销售面积增幅回落

  随着限购、限贷政策实施及预售证的限发,以往热炒买房的现象受到抑制,非理性需求得到有效控制,这也从商品房销售数据上得以反映。

  据上述研究机构数据显示,1-9月份,商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%,增幅比1-8月份回落2.4个百分点。

  其中,住宅销售面积增长7.6%,办公楼销售面积增长32.7%,商业营业用房销售面积增长23.7%。商品房销售额91904亿元,增长14.6%,增幅回落2.6个百分点。住宅销售额增长11.4%,办公楼销售额增长25.2%,商业营业用房销售额增长31.8%。

  可以说,挤出投资、投机需求后的市场,增幅以平稳下降的态势回落,规避了更多市场过热的风险。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,今年以来对房地产的调控根本上还是服务于宏观经济目标,房地产市场显然起到了稳定经济环境、促进经济平稳发展的作用。