北京通州刚需小户型楼盘 能否掀起燎原之势

2017-10-25 11:57:57|来源:新浪房产


  新浪乐居讯(编辑 小颖) 2017年北京的楼市可谓大起大落,在其他区域此起彼伏的热销中,通州副中心这个曾经的热门区域慢慢淡出人们的视野,由于楼市多重限购政策,区域市场近乎被压抑至“锁盘锁地”的状态。 

冰封的通州 住宅供应量以及存量不足

  2017年北京的楼市可谓大起大落,在其他区域此起彼伏的热销中,通州副中心这个曾经的热门区域慢慢淡出出人们的视野,一方面由于楼市多重限购政策,区域市场近乎被压抑至“锁盘锁地”的状态,影响了人们对于通州区域楼盘的选择性,另一方面,就是副中心的各项发展都在规划和建设中,周边配套以及交通发展比较缓慢,短时间内看不到很明显的利好,因此也使得置业者挪步其他区域。

区域板块区域板块

  当然,影响区域热度还有一个直接原因就是住宅楼盘的供应量以及存量,2017年上半年通州商品房普宅供应为312套,相较2016年同期的1697套,普宅供应直接下跌82%;存量方面,通州2017年的存量面积只有34万㎡,相比2016年同期的48.87万㎡,同比下跌近30%。

表

  新增供应呈断崖式下滑态势,存量亦急剧减少,整体看通州的普宅市场供求关系非常紧张,基本是目前北京供应量最少的区域。  

新盘落户台湖板块 区域发展尴尬

  目前通州近4年来的住宅供地基本都出自台湖,而今年台湖板块入市的新盘有阳光城·京兆府、台湖银河湾以及即将加推的万科翡翠四季,值得一提的是台湖银河湾为刚需小户型楼盘,在普宅大户型标配下,小户型的设计能否使得项目在区域内燃烧一把?让我们实地考量一番。

台湖板块台湖板块

  台湖板块,是通州“一核五区”中的环渤海高端总部基地集聚区所在地。根据规划,这里将建成为服务于国家经济第三增长极的高端商务新城。而台湖银河湾坐落环渤海总部基地,位于东五环化工桥京津高速2A出口南行1000米左右。虽然环渤海基地大环境看好,但是据推测落成至少需要5年左右,短期内区域的发展还是比较缓慢的。因此楼盘处境比较尴尬,只能等待。

位置图位置图

 


精致小户型

  台湖银河湾项目总占地28439.5平米,总建筑面积51375平米,项目共规划建设8栋住宅楼,一栋商业,一栋学校。目前项目已经建设完毕,为准现房,这对于置业者来说是一个比较好的方面,可以实际考察一下楼盘的外观和质量。目前项目主推2号楼房源,高18层,层高2.9米,主推户型为50平米的一居,以及82平米的三居户型,其他楼栋待售中。

沙盘图沙盘图

  楼盘的小户型设计是一大亮点,对于刚需置业者可以说是暖心之作,总价低,空间利用率也比较高。到底能否俘获众心,还得看具体的户型赏析。

55㎡一居户型

55平户型图55平户型图

  55㎡小户型还是非常值得肯定的,所谓麻雀虽小,五脏俱全,而且设计也比较合理,户型不仅方正通透,而且采光很好,卧室客厅以及厨房三房朝南,居住舒适性较高。对于单身的或者小两口来说,空间上肯定够用了,而且户型越小,总价越低,对于刚需一族来说,还似乎比较划算的。

55平房贷计算55平房贷计算 

55㎡样板间

      

55平户型客厅55平户型客厅

        55㎡客厅的空间还是比较宽敞的,进深5.7米,面宽3.65米,还配备同等面宽阳台,采光不错,不过由于户型本身比较小,只能餐客一体,可以后期自己腾出用餐的空间。

55平户型卧室55平户型卧室

  卧室面宽3.25米,进深3.85米,对于单身一族或者小两口空间也是够用了,配备南向飘窗,视野和采光都非常棒。虽然能放的摆设不多,但是私密性和舒适性还是挺好的。

55平户型厨房55平户型厨房

  厨房南向采光,通风比较好,L型空间设计,操作比较便利;同时,空间利用率比较高,采用嵌入式烤箱和橱柜,不仅节省空间,还能让美味更丰富。

55平户型卫生间55平户型卫生间

  入门处右手边就是卫生间,虽然空间不大,但是采用干湿分离设计,使用比较方便,不过不足的是暗卫,通风效果上会差一些。

82㎡三居户型

82平户型图82平户型图

       82㎡的三居户型,对于二胎刚需家庭而言,是个非常好的选择,如此三居总价肯定不会太高。另外,这个户型不仅方正,还全明采光,个人觉得算得上经典的精巧小户型。总的来说三居的紧凑户型比较适合刚族人群,虽然空间舒适感差些,但是空间利率还是不错的。

82平房贷计算82平房贷计算

82㎡样板间

  

82平户型客厅82平户型客厅

      三居室的客厅空间相比一居要宽敞不少,进深6.6米,面宽3.8米,活动空间会相对大一些,而且阳台采光不错,不过也还是需要隔离一个餐厅出来,毕竟要提高空间利用率。

82平户型卧室82平户型卧室

  主卧室分列在客厅的东侧,与客厅并排朝南,进深4.4米,面宽3.34米,同时配备南向飘窗,采光通风俱佳,居住舒适性好。

82平户型书房82平户型书房

  书房在客厅对过,南北相连,书房配备飘窗,无论看书或办公舒适性都比较高,而且如果孩子长大,可以设计装修成儿童房,或者可以当一个客房,空间的可塑性高。

82平户型厨房82平户型厨房

  厨房与书房相邻,配备飘窗,通风性好,整体呈”L“型,完全可以做到洗、切、煮一气呵成,流水线一笔带过,特别流畅。橱柜的设计合理,充分利用了上下的空间,储存放置更便利。

82平户型卫生间82平户型卫生间

  卫生间位于南北两卧室之间,门口配备橱柜放置洗衣机,方便日常生活。该卫生间,既做成了简易的干湿分离,并且北侧带窗,进一步保证了卫生间干燥的环境,能够抑制细菌的滋生。

  总的来说,台湖银河湾的50平米以及82平米的三居小户型,方正通透,采光通风都不错,不仅满足刚需有房住的需求,还能满足部分2胎家庭的居住需求,户型设计紧凑不浪费,简约却功能强大。当然,小户型的缺点是空间会觉得比较拥挤,但是正因为是为刚需特制,设计合理,总价低,所以户型设计值得肯定。

自身社区配套

  小户型的设计虽说是项目的一大亮点,但是社区的品质也不容忽视,刚需购房者对于社区环境也有着一定的要求,各种园林、绿化、娱乐场所也是一个小区的标配。进入台湖银河湾售楼部就能感受到绿意盎然的园林特色,多彩的草坪,多种梦幻造型设计以及碧叶环绕的长廊,给人一种轻松愉悦的感受。

园林实景园林实景

  不过售楼部并未和项目在一起,目前台湖银河湾的绿化还未完成,只能通过售楼部处园林景观给人传达一下社区未来绿化理念。项目由于占地面积不算庞大,只有28439平米,社区规模较小,绿化的覆盖率也只达到30%的一般标准。

  台湖银河湾8栋住宅楼的社区规划,景观建设上相对于大社区来说要差一些,没有水系设计,只有一些园林绿植的覆盖,不过社区内部配配备一所幼儿园和小学,孩子上学问题还是能够得到解决,另外小区还有下沉式会所建设,让娱乐、休闲的业主也有一席之地。

社区配套社区配套

  为了保证小区内比较完整的绿化覆盖和居住者安静的生活,该社区的所有车辆均是实行人车分流,地上仅为人行通过,小区共685户,停车位却达到800个,车位比可达到1:1.5,不仅保证了业主出行的便利性,还对居住环境的舒适性有一个很好的保障。

  总的来说,社区的配套还是基本合格的,虽然规模小,绿化也不突出,但还是能够满足业主基本的日常生活、休闲、娱乐,而且居住环境也比较适宜,不过最终到底如何还是得靠业主实际体验了。  

道路畅通无阻

  对于项目本身定位的刚需人群而言,项目的户型和社区还是值得肯定的,但是除了这些自身配置外,周边的配套也是至关重要的,成熟齐全的配套能够很大程度上弥补项目自身的不足,也能够为居民提供更加便利的生活环境。项目周边的配套同样至关重要,也是置业者选择楼盘的一个重要因素。

  台湖银河湾位于台湖板块,属于环渤海总部基地,前面区域已经说过,区域发展前景虽然看好,但是短期内,周边的配套以及居住环境还是非常匮乏的。就交通而言,项目南临站前五街,北临站前南四街,西接义庄东四路,东临次渠西路,由于区域处于发展初期,来往车辆较少,因此道路畅通无阻,自驾出行还是比较便利的。

交通配套交通配套

  但是对于无车一族来说,出行就会受限,因为离着项目最近的公交线路和地铁站都在一公里左右,步行出行是非常不方便。不过好在亦庄线的次渠站在项目周边,地铁肯定会带动发展,如果选择置业这里,就只能选择等待。

周边配套匮乏

  除了交通,周边的生活配套也集中在一公里范围的地铁站附近,有一些小的餐饮和购物场所,目前没有大型商超入驻,生活便利性较差。医院和学校分布较少,通州区第三医院距离项目900米左右,学校有镇中心小学以及次渠中学同样都是1公里范围左右。

周边配套周边配套

  总之,项目周边配套距离相对来说还是较远的,加之所处区域板块发展速度缓慢,想要完善配套还是需要很长的一段时间,因此配套的不足势必会成为项目的一个短板。

刚需置业信赖

总价低 易受刚需置业群信赖

       在了解完项目详细信息后,接下来就是价格定位了,而对于刚需置业者而言,价格才是决定买房的首要因素,台湖银河湾目前单价69800元/平米,到底定位如何,可以对比一下,项目周边在售的住宅楼盘不多,万科翡翠四季就在附近,还有同一板块的阳光城京兆府,虽然定位不同,但是从价格对比,可以得出,项目单价的定位和周边的品牌房企以及别墅项目而言没有优势,但是由于自身户型设计小,总价很低,才使得其在刚需客群中受到青睐。

周边楼盘周边楼盘

  

表

       其实从定位而言,项目与这两个楼盘没有竞争性,万科翡翠四季名企开发,产品多样化,住宅和别墅都有,而且定位人群为改善,而阳光城·京兆府也是阳光城开发的别墅产品,人群也更高端,因此在同区域内,台湖银河湾虽然开发商名气小,单价也高,但是由于其精致独特的小户型设计,拉拢了刚需客群,使得其在同区域内争得一席之地。

  总体而言,台湖银河湾所处的区域板块,前景看好,但是发展缓慢,周边配套不足,有待完善,生活便利性差。虽然项目楼盘价格定位过高,但是因为其户型优势明显,独特的小而精巧,使得其总价很低,因此在同区域楼盘中更易受到刚需人群的青睐。目前项目周边已有万科、泰禾等大型房企入驻,人气正逐步聚拢,台湖银河湾虽然能够吸引一部分刚需客群,但是整体的发展还是需要慢慢等待中,等待板块的崛起,等待整个通州的崛起,好在是指日可待,也值得考虑。

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