《北京城市总体规划》发布,将20年后的北京呈现在世人面前。

  从这个规划里可以明确看到,北京城将发生几十年来最大的一次变革,各大房企势必会参透其中的深意,也必然将参与到这一伟大的城市进程之中。

  “城市更新”无疑是其中的一大主题,如何挖掘可能的机会?值得深入探讨。

  先认清形势,再有所作为。

  1、地难拿,豪宅或边缘突破

  适合商品房开发的土地日渐减少,是不争的事实!今年北京出让的土地,多附加了限价、自持租赁、共享产权等苛刻条件。政府虽谋划长远,但开发商却难在眼前。

  10月份北京国土资源部刚放出的6宗地块,其中4块要求全部建设“共有产权住房”。

  再细看《北京城市总体规划》,“未来五年新供应各类住房150万套以上。其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%。产权类住房中,商品住房约占70%,保障性住房约占30%。商品住房中,共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。”

  这意味着未来五年,90平以上住宅的套数为150万套*0.7*0.7*0.3,约22万套,再除去限价自住等住房按50%预估,真正意义上的品质商品住宅可能连10万套都没有。

  告别豪宅,再见高端,是不得不面对的真实境况。

  『地产营销人』疑惑的是,在如此供地模式下,产品提升的空间越来越小,但市场上的高端需求却始终存在。二者的矛盾该如何解决呢?

  探求存量市场的机会,扩展豪宅生存的空间,也许是条路径。

  2、欲更新,把握特质迎挑战

  与增量市场不同,存量市场开发有自己的特征。

  存量换新的项目,多处于城市核心商圈的繁华地段,区位优势非常明显。如今想在这些位置从公开市场获得土地,基本不可能。

  同时局限性也较为突出,由于房企收购的项目多有一定年头,整体格局、空间结构都已定型,改造换新有相当难度,这对于开发商驾驭产品的能力有很高的要求。

  整体而言,把存量项目打造成高端产品其机会大于挑战,对善于创新的开发商而言,也恰恰是大展拳脚的新领域。

  其实,近几年北京楼市已有成功案例在先。

  像之前万科大都会这种占据成熟商圈的更新项目,经过精心设计打造,呈现出令人耳目一新的产品形象,给业界开了好头,也给了客户新的置业选择。

  3、有条件,三者缺一不可赢

  那么,开发商怎样才能把这种产品打造成功呢?

  首先,品牌会起到关键的作用。影响力大的房企和市场口碑好的开发商,往往会传递给客户信心,品牌具有化腐朽为神奇的力量。

  其次,对产品的创新能力和各种资源的整合能力也是一个考验。

  其中涉及到:如何优化产品,如何进行功能调整,如何设定生活理念等体现功底的核心能力;而资源整合则是软实力再造,通过开发商掌握的横向资源如何为业主提供附加值,让项目适应潮流,凸显差异化。

  另外,对客群需求的深刻理解和精准判断也是成功的前提。这种类型的产品到底面向谁来打造?他们的生活场景是如何切换的?与其他一般化的豪宅到底有什么不同?特性该如何精妙把握?

  这些都必须建立在敏感的市场嗅觉和丰富的操盘经验之上,才能曲线致胜。

  国庆节前,『地产营销人』又品鉴一高端楼盘,正是城市更新之作——泰禾北京金尊府。

  以“院子”系成名的泰禾集团,这几年高速发展,风头正劲。对市场风向的精准判断和相对灵活的拿地方式,配合了企业战略的贯彻。

  去年12月,泰禾集团整购了辉盛庭国际公寓,正式进入存量市场。其后,泰禾对该项目进行了一系列的改造升级及精装修配置,将该项目打造成泰禾在北京的首个“府”系产品:泰禾北京金尊府,并于9月27日正式亮相。

  泰禾北京金尊府位于位于朝阳区东四环中路,紧邻远洋天地、华贸公寓,与中国尊直线距离不足2公里。项目北瞰朝阳路、南临四惠交通枢纽,距离市核心8公里,距离首都机场22公里,交通极其便利。

  项目所处商圈醇熟,坐拥北京SKP、长安俱乐部等高端商务、社交、生活全体系配套。周边四大使馆区簇拥,国际化氛围浓厚,环抱以朝阳公园为代表的四大城市公园,其板块稀缺性,不言而喻。

  泰禾北京金尊府瞄准高端客群的多元化需求,设定了多种生活场景模式。

  由于项目所处商圈核心,因而居住于此可大大缩短上下班的通勤时间,甚至可以步行到达工作地点,泰禾北京金尊府作为高端便捷的第一居所再合适不过。

  而对于居住在市郊,拥有别墅的客户来说,在城市腹地拥有一套公寓式居所作为补充也尤为必要,不仅方便临时居住,还可以延展商务社交的功能,可谓一举多得。

  而且,CBD商圈板块的公寓租金回报丰厚,相比传统的住宅,能带来更好的现金流,也可以作为一种稳健安全的资产配置方式。

  作为CBD精装科技豪宅,泰禾北京金尊府集新中式空间美学、300度极限落地景观窗、全屋智能化家居、顶级精装标准等于一身,最终呈现焕然一新,成为京城豪宅的新范例。

  延续“府系”精髓,泰禾北京金尊府采用纯铜竖向廊柱的设计形制,打造时尚华贵的建筑基座,配合近百平米铜制地雕、对称式水景,营造出金尊府极具仪式感的府门。入户划分业主与外部人员出入动线,并采用双大堂设计,奢享尊崇归家礼仪。

  项目以83㎡的一居室,168㎡的两居室和近300㎡的三居室为主力户型。空间布局对称方正,全线引用嘉格纳、德国当代等国际一线精装品牌。单仅入户门,就采用意大利进口的凯撒贝罗蒂品牌,重达300斤,售价近30万,品质感尽显。

  泰禾北京金尊府室内3.2米的层高,配合超300度极限观景面,让室内通透空间成为城市繁华盛景的最佳取景框。和普通住宅不同,金尊府的户型设计预留出了私人会客厅,超大面积的客厅设计,适合用于私人接待、商务洽谈的交际空间。

  同时,室内运用十余种原产于意大利的罕世名玉及臻稀石材,经传统手工打磨、整板切割拼装等重重匠心工艺洗练,保持纯粹、莹润的天然质感,晕染新中式之美。

  泰禾北京金尊府还为每户配备目前最先进的智能化家居系统,通过集成面板、移动设备、语音三种控制方式,预设情景模式,一键协同控制灯光、窗帘、新风等设备。

  此外,室内可视对讲一键呼梯,走廊夜灯感应开启,智慧科技的便捷无处不在。并将高舒适、低能耗、绿色健康的理念贯穿于建筑体系之中,创新性引入新风除霾、恒温加湿、恒静隔热、净化除甲醛、智能热水、直饮水、全屋软水七大科技系统,以同步国际的智能化科技,打造恒温加湿加氧的健康环境。

  前不久,『地产营销人』详细介绍的“泰禾+”也将落地泰禾北京金尊府。

  业主将专享私属会所,营造专属财富阶层的无国界社交生活圈。并依托泰禾旗下优质医疗资源,为业主打造全生命周期家庭健康管理云平台,提供家庭健康档案、专家门诊绿色通道等服务,全方位守护家人健康。

  山不转,水转。我们不能僵化的看待土地和市场,北京这座城市需要“焕新”,也需要“换心”,注入内涵,升级品质,跨界生活,明天注定会更好。