为进一步推动京津冀协同发展国家战略,天津率先实现对北京、河北的社保同城认定,成建制落户天津的京冀企业可以直接为员工申请天津户口。7月21日,天津市公安局举行了落户新政咨询会,并发放了新政下的第一批准迁证。

  该政策一出,引发了房地产业内的热烈讨论,天津房地产又将迎来一轮波动了!

  联想前几日久未露面的“房地产老炮”任志强出境接受了一个采访,他坦言道:虽然现在楼市调控压力不减,但很有可能,过了一年半以后,房地产的一些限制就会收回去,起码部分限制会放宽!这意味着,明年到后年初,楼市可能面临报复性反弹的压力。任志强的言论总是这么锋芒毕露,但房价走势总会验证,差不多每次他都是对的。

  京津冀一体化利好政策不断、天津331限购、任志强言论,那么接下来的房价应该怎么走呢?任志强的这次发言,是不是“疯言疯语”呢?

  长远看,每一次调控后,房价均会迎来一轮“报复性反弹”


  备注:数据来源于好房子网

  2016年3月,深圳上海限购政策同时加码。深圳将外地购房者社保要求由1年改成3年,二套房首付提高到4成;上海则将外地购房者社保要求由3年改成5年,二套房首付最低提高到5成。

  限购政策加码之后,深圳上海房价应声而落了吗?显然没有,两地房价非但没有下降,反而一路高涨,成交量也是节节高升。深圳新房均价从5万向6万攀升,2016年6月,深圳新房成交均价高达61756元/平方米,创造历史新高。

  备注:数据来源于CRIC网站

  在北上广深一线城市中,深圳十年房价就上涨了583%,北京上涨414%。各一线城市十年房价上涨幅度基本上都在200%以上,其中天津上涨279%。房价越限越涨已成事实。

  就短期来看,限购限贷的出台,确实会让成交下跌,房价走势平稳甚至下跌。然而长远来看,每一轮调控后,需求被挤压,房价均会迎来一轮“报复性反弹”。

  二、为什么越限越涨

  1、供需决定价格——土地供给量不断减少,购房需求不断增加

  供给

  纵观暴涨的城市,它们都拥有一个共同特征:土地供给连年下降。自从税务改革以来,地方政府一直走的是土地财政路线,在土地有限的情况下,土地供给量不断减少则是大势所趋。

  备注:数据来源于CRIC网站

  以天津为例。从图表中可以看出来,天津市土地供应从2011年开始逐年下降,从2011年的160块土地公告,到2016年的40块土地公告,下降幅度高达75%。

  需求

  根据国家统计局公布的2016年数据,我国城镇化率为57.35%(常住人口的城镇化率),比2012年末提高4.8个百分点。若以完全能够享受市民待遇人口计算,我国城镇化率在42%左右。

  目前我国的城镇化仍属于加速发展期的前半段。按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间,到70%以后才能到低平发展阶段。

  城镇化率的不断提升,必然带动大量人口不断涌入城市。未来,教育需求、医疗需求、公共需求以及居住需求都会增加,这些需求的增加,最终还是会落到买房上,带来买房需求的增加。

  小结

  从经济规律上看,不断增加的需求与不断减少的供应,供不应求,带来的必将是价格的上涨,加上限购政策对需求的压抑,一旦政策松绑,被压抑的市场需求必将快速释放,多种因素叠加,房地产市场,必将再次迎来再次的“量价齐升”。

  2、成本影响价格——土地成交价格不断提升

  在土地供给连年下降的情况下,土地竞争越来越激烈,成交价格连年攀升。

  备注:数据来源于CRIC网站

  以天津为例,2010—2015年土地成交楼板价还在2000元左右,到了2016年则飙升至9741元,2017年更是到了11093元!成交楼板价不断提升的情况下,土地溢价率也在不断提升,要获取土地则需付出更多的金钱。从2010年的土地溢价率10%左右,到2016年的溢价率117%,土地市场火 爆之至!

  土地与房价的关系,就相当于面粉和面包。面粉不断减少的情况,还一个劲儿地涨价,开发商拿地土地成本不断增加,加之建安成本、公司运营所需的销售成本、管理成本、财务成本等。面粉贵了,面包肯定水涨船高。

 3、市场预期——限购成为房价上涨助推剂

  限购的本意是遏制需求,但限购恰恰给人以相反的印象:只有楼市旺盛,才会存在限购;没有哪个库存高企的城市,敢轻易恢复限购。所以,在这种反向预期之下,楼市限购反而成了房价上涨的助推剂。

  2017年,环京区域相继出台限购政策。在这种情况下,大部分购房者选择观望。但危机与机遇总是相互转化的,抓住了就是机遇。智者总是善于在危机中寻找机遇,当大多数人犹豫不决的时候,你反而应该在清晰的判断后,决定下一步仍如何选择。

 三、环京区域机会在哪里?

  要说近几年来的热点区域,非京津冀莫属。自2014年2月26日,总书记提出京津冀协同发展战略。京津冀一直处于霸屏状态,其发展也取得了不斐的成绩。

  高铁月票制、公交一卡通、一体化交通体系初步建立、跨省异地医保结算、京津冀三地间取消手机长途、漫游费、京津冀社保同城认定等……

  随着京津冀一体化的发展、北京非首都功能的疏解,放眼环北京区域,谁又将是下一个置业热点区域,高性价比的置业首选呢?

  1、土地市场——宝坻后来居上


  数据来源:CRIC网站

  从土地成交数量与土地成交价格来看,宝坻大有后来居上气势。

  住宅土地成交数量上,固安成交量最高,北三县其次,在30宗左右,而宝坻与北三县大体相当,也在30宗左右。土地的成交带来大量的新增建设面积,这些区域发展动力显著。另一方面,从土地成交价格来看,宝坻与廊坊遥遥领先,在2500元/㎡左右,且宝坻稍高于廊坊。综合来看,宝坻区域大有后来居上气势。

  2、时间换房价——宝坻,你选对了吗


  数据来源:中原视点、百度地点

  由于北京房价过高,使得人口外溢,特别是京津冀一体化的机遇,交通不断优化,环北京生活圈持续扩大。不少人早已处在环境生活北京工作的环境中,每天以自驾、拼车、商务大巴等形式往返。可是,时间换房价,你真的选对地方了吗?

  我们选取了具有代表性的环京1小时生活圈内的区域,通过计算时间成本下的住宅均价(每公里房价=该区域销售价格/该区域与北京的距离),可以看出,燕郊等区域,每公里房价已达到450元,上涨空间有限;而宝坻区域每公里房价仅123元,且随着京津冀一体化交通体系的完善,目前来看价格仍有上涨空间。

 3、宜居生活指标对比——宝坻完胜

  环顾环京区域,让我们从生活便捷程度对比下各区域情况。

  交通:为打通京津冀三地交通,政府规划了多条交通路线。俗话说铁路一响、黄金万两。在规划的8条环北京城际铁路中,有4条均经过宝坻区域,京滨、京唐、津承、蓟港铁路。其他区域多为1-3条经过。目前京滨、京唐铁路已经在施工中,均在宝坻设站。望着这些铁路线路,仿佛看到了一个巨大的价值洼地。

  户籍:天津户籍完胜。随着社会的发展,房子目前不只是居住属性了,同时还具有金融属性、教育属性、甚至户籍属性。环顾环京区域,天津作为直辖市,随着北京户籍的收紧,天津户籍不失为一个好选择。相较于北京户籍,天津户籍更易取得;相较于河北户籍,天津户籍含金量明显更高。

  教育:从985、211数量上来看,天津区域有三所,远高于其他区域。且天津在本地985、211高校录取率上更是名列前茅,甚至远超北京。

  医疗:廊坊具有4家三甲医院,宝坻及涿州均为1家      。

  环境:宝坻素有北京后花园之称,在环境方面也远优于其他区域。1500米水域宽度的潮白河、两河环抱的青龙湾,万亩湿地生态森林公园、区域负氧离子丰富,PM2.5常年保持在100以下。对比环京其他区域的市政公园,真是资源禀赋,环境优美。怪不得被公认为休闲养生度假胜地、环渤海天然氧吧。

  价格:目前北京房价已达5万元/㎡,天津环城四区房价已达3万元/㎡,北三县房价2万元/㎡,宝坻房价仅在10000-12000元/㎡。

  综上可以看出,除医疗条件外,宝坻在其他方面远优于其他区域,户籍、交通、环境等

  多重加持,不仅是北京的后花园,更是环京区域的置业首选。

  京津冀一体化是国家战略,环京作为政策利好区域,仍需要理性看待。不管是投 资还是居住,都应从实际工作生活的角度,理性出发。通过以上分析,宝坻跃然纸上。一直默默无闻、敢当绿叶的宝坻,怎么忽然就脱颖而出了?看下宝坻近两年的成交数据,你是多久没关注宝坻了?

  从土地市场的火热,到商品住宅的量价齐升。你对宝坻的印象,是时候改变了!

 宝坻里的“宝地”

  在前一段时间的天津土地竞拍中,有两块土地吸引了旭辉、鸿坤、万科、中海、首创、

  等十余家房企激烈角逐,就是位于宝坻朝霞路与南三路的两宗土地。更意外的是,宝坻土地的自持首秀就这样无难度的取得了开门红,更更意外的是,自持面积占比还超过了50%……宝坻就这样又一次跳入大家的眼中。

  房企永远拥有最灵敏的嗅觉,开发商的行动就是楼市最好的方向标。嗅觉灵敏的开发商又岂会错过宝坻这个好机会。闻风而动,集体出击,珠江、鸿坤、恒大、实地等房企相继进入该区域。

  珠江地产,从1993年成立至今,作为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产开发商之一,一直秉承着“好生活在珠江”的理念,在每个城市深耕细作,其所开发的住宅、商业等项目也都成为了当地的标志性楼盘。珠江地产此次在宝坻区域打造的京津国际城项目,也力求满足现代人对生态健康、绿色环境的追求。

  项目周边现已建成玉佛宫、帝景温泉度假村、凯悦酒店、帝景体育俱乐部、27洞国际标准高尔夫球场、大学城、宝坻一中,在建的大觉禅寺及首钢温泉水世界、民俗文化村等,都将成为你以后生活中不可多得的生活、休闲娱乐场所。

  这样一个具备教育、医疗、商业、交通、环境配套的小区,无论是投 资价值还是居住价值,都是很高的。更何况,在经历高铁月票制、京津冀社保同城认定、落户新政后,宝坻的京津冀一体化将会更精彩。

  珠江京津国际城(免费看房)项目位于津蓟高速九园出口东行2公里,项目以简约的北欧风格为特色,通过科学合理的建筑规划、舒适健康的园林规划,实现人居与运动、休闲、养生的有机融合,整体建设以体现建筑艺术化、景观园林化、环境公园化为宗旨,为在京津国际贸港居住、工作、生活的人们,提供一个健康舒适兼具休闲娱乐于功能的公园化生态和谐社区。

  珠江京津国际城项目一期已于3月25日推售,目前95-97㎡阳光两居火热销售中。