俗话说得好:想要富,开商铺。地铁商铺以其潜在的空间,成为众多投资客继股票、住宅之后新的热点。作为房地产中重要的形式,地铁商铺的热点这几年也在悄然发生变化。而对于者而言,地铁商铺的收益能力及价值,无疑是最关心的问题。

  地铁商业经营之道——关键在于庞大的客流量

  客流量越大,产生消费的客户可能就越大。

  以北京地铁客流为例,日均200万人次,其中地铁十号线是目前北京环线地铁换乘站最多的地铁线路,沿线地铁换乘站达13个点之多,日均吞吐量超大,带来的客流量自然不言而喻。地铁是城市繁华商圈核心发展的引爆点,地铁商业更是最具潜力的物业类型。尤其是配备双地铁换乘站口,并且坐拥三环核心地段的商业项目,其区位价值和流通价值,更是对投资者的重大利好,做为地铁上盖商业更是成为将客流转化为消费的佳境。

  从空间布局而言,地铁商业大致分为三类:点式商业、条式商业和立体式商业。

  点式商业是集中于站厅内的商业,通常以便利性商品和服务为主,在站厅公共空间设置商业零售点,例如在过道、出入口、候车室等地方设置的自动售货机、自助照相等。如今,点式商业在各个城市的地铁中普遍存在。

  条式商业则是连通若干家商店及地铁站的地下商业通道,往往布局于人流较多的转乘站点,目的是将人群集中起来,进行有目的性的引导。此类商业通道中经营的商品多样、业态丰富、功能齐全。

  而立体式商业则是地上地下所连接的商业体。地下的轨道交通将商圈内多个购物中心和商店连通,以扩大商业中心的辐射范围。

  上述不同的分类形成了地铁商业业态布局的不同。比如点式商业形态内更多布局的是便捷型业态,包括提款机、报刊亭、点心店、自助服务和便利店等。而立体式商业则要考虑与上盖建筑等联动布局,打通商场与地铁通道,统一规划。

  地铁商铺投资更安全,回报率更稳定。

  住宅的租约期限一般为半年至一年,相对较短,而地铁商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对地铁商铺的装修投资、赢利预期及长期规划,决定了地铁商铺租约的稳定性。此外,租金的递增保证了地铁商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

  据业内人士分析,尽管前几年,一些大城市别墅收益曾经达15%-20%,但目前,住宅用房基本上下降到大约6%~8%,但地铁商铺的单租金收益则可能达10%~15%以上。

  地铁商业是可传承的家族性固定资产

  据专业机构统计,纽约、伦敦、东京和香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均要高于同片区内同等类型物业30%以上。香港地铁的开通令地铁沿线房地产开发的投资回报率达到15%,地铁沿线的物业平均升值达到近50%。广州初建地铁时,地铁沿线物业15-25%,地铁开通后沿线物业再次升值15-25%,足以见得,地铁商铺的升值空间可想而知。

  地铁带来的周边物业增值也非常明显。有资料显示,广州有地铁商圈概念的商铺比没有地铁概念的商铺高1.4~1.8倍。香港太古城,一个建在地铁站之上的大型购物中心,从建成到现在,物业升值10倍以上,商铺经营异常好,成为香港旅游的必到之地。

  地铁开通后沿线商铺的平均涨幅高达35%。深圳首条地铁线开通后,轨交商业在三年间升值了3倍,租金涨幅亦达到2~5倍;在上海,受益于地铁1号线的开通,人民广场的地下商业已升值约10倍。

  “相比股市,投资小型商铺收益多、风险少。”投资高手们都对地铁商铺投资十分看好,因其升值量会随时间的拉长而增大。即使不用于开店,地铁商铺还可通过转租方式获取租金。现如今很多父母都在为小孩购置固定资产,面对住宅市场的“跌宕起伏”,地铁商铺俨然成为了人们眼中的“香饽饽”。

  地铁商业的巨大收益潜力与其不容忽视的附加价值吸引着越来越多的投资创业者。龙湖地产顺应发展趋势,慧眼寻金,联合六大股东联手拿地,取得西三环、丽泽商圈内的西宸广场土地,以“双地铁上盖+区域稀缺商业”为亮点开发,打造龙湖的优质商业资产,为投资者们带来更多惊喜,未来龙湖的地铁商业还将会有什么样的发展呢?大家拭目以待吧!