5月25日,本应该进行竞拍的一宗丰台槐房村宅地并没有接到多次报价。截至目前,北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期NY-016等地块B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地、R2二类居住用地仅收到由中海保利中粮联合体报的底价41.5亿,结果敲定。

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国土局公告

国土局

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  本次挂牌出让宗地位于丰台区南苑乡槐房村、新宫村,地块性质为B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地、R2二类居住用地,总建筑规模163968㎡,土地开发程度为时三通一平,地块起始价41.5亿元,成交价也为41.5亿元。

地块位置

地块位置

  本次出让宗地居住建筑规模全部建设“自住型商品住房”,销售限价35000元/平方米(含全装修费用),“自住型商品住房”最大套型面积按照我市有关政策执行。

地块分析

地块分析

  据克而瑞机构高级分析师王玉勤表示,该宗地块房企关注度不高的原因主要有两个方面,首先,该地块商办部分规模过大,自住型商品房建筑规模仅41083平米,而商办部分面积接近12万平米,其中自持面积近6万平米,持有运营将沉淀开发企业大量资金,项目回收周期过长;其次,槐房万达广场距离宗地仅200米,且已开业,项目的开发定位和未来经营将面临不小的压力。

  据亚豪机构市场统计,截至5月25日,2017年北京市土地市场总成交金额共计851.02亿,值得注意的是,在这其中自住房供地的占比在高位,可以说在限价的背景下,大批量自住房正蓄势待发。

  此外,2016年全年土地成交金额是852.51亿,尽管近日土地市场“流拍”、“底价”频现,显得一片萧条,但加上这块土地,其实2017年的土地成交金额已于2016年全年土地成交金额基本持平。

  北京土地市场进入0溢价时代

  中原地产研究中心统计数据显示:北京已经连续出现8宗地块溢价率低于5%。而在以前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过30%。

  对于此种局面,中原地产首席分析师张大伟分析认为,楼市调控特别是商办类调控政策继续收紧,使得含有商办属性的地块全面降温,是出现地块溢价率降低的主要原因。最近8宗地块,全部含有商办属性,其中大部分要求对商办过半甚至全部持有,所以对于销售思维的开发商来说,拿地意愿明显降低。

  其次,这是丰台区槐房村新宫村旧村改造二期拍卖的第三宗地块,综合前两宗拍卖地块用地性质和持有要求,整体来看,此地块商办比例高,导致企业拿地意愿不足。

  第三,目前土地出让金高额度城市虽然依然集中在一二线城市,但与往年相比,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、扬州等三线城市进入了卖地百亿城市行列,三线城市土地市场明显升温。

  最后,商办市场有可能继续降温,企业持有要求越来越严格,未来商办类土地销售可能性越来越小,持有经营成为房企拿地的主流趋势,而这种情况下,房企拿地从过去的销售思维转变成为持有经营思维,必然会影响溢价率。

  因此,从后续土地市场趋势看,预计商办类土地将继续降温,但住宅类土地依然会有较多企业关注。